맹신균
변호사(법무법인 동인)
Ⅰ. 정비사업전문관리업의 제도
1. 정비사업전문관리업의 도입 취지
〈도시 및 주거환경정비법〉 제정 이전 재개발·재건축사업은 사업기간이 장기간이고, 행정절차가 복잡·다양하였다. 또한 조합 자체도 전문지식이 부족하고 사업비 조달능력이 없었다.
이에 조합은 사업계획 작성이나 사업비 조달을 전적으로 시공자에 의존하였었다. 조합이 사업의 상당부분을 시공자에 의존함으로써 조합 또는 조합원의 입장에서 업무를 처리하기에는 구조적으로 어려움이 있었다.
조합의 행정업무를 지원하였던 기존의 컨설팅사 역시 영세하고 자격기준이 없어 다른 법에 의해 등록한 용역업체 등에 의해 정비사업과 관련한 컨설팅업무를 수행함에 따라 많은 문제를 낳게 되었다.
〈도정법〉은 이러한 문제점을 방지하기 위해 정비사업전문관리업의 제도를 도입하였고, 정비사업전문관리업자의 설립요건을 인정한 자본금 및 인력을 확보하고 국토해양부(시·도지사에 위임)에게 등록하도록 하여 기존의 컨설팅사 등을 제도권으로 흡수하였다.
또한 추진위원회 단계에서도 선정할 수 있도록 하여 전문지식이 부족한 추진위원회에 대해 자문 및 업무를 지원하고 대행하면서 조합원, 조합집행부, 행정청, 시공자 등 다양한 이해관계를 조정하여 갈등의 해소 및 각종 민원을 최소화 하는 등 원활한 사업추진이 이루어질 수 있도록 하고 있다.
2. 정비사업전문관리업 등록 의무
정비사업전문관리업을 하고자 하는 자는 ①자본금이 10억원(법인인 경우에는 5억원) 이상 ②일정 기준에 적합한 상근인력 5인 이상을 확보한 후 시·도지사에게 정비사업전문관리업을 등록 또는 변경등록을 하여야 한다(법 제69조제1항, 시행령 별표4).
자본금이 증액되거나 기술인력의 수가 증가되는 경우에는 시·도지사에게 정비사업전문관리업의 변경등록을 하지 않아도 되나, 자본금이 감소되거나 기술인력의 수가 감소되는 경우에는 시·도지사에게 정비사업전문관리업의 변경등록을 하여야 한다(시행령 제63조제2항).
한국주택토지공사 및 한국감정원은 시·도지사에게 정비사업전문관리업을 등록하지 않고, 위와 같은 정비사업 업무를 위탁받거나 자문할 수 있다.
①사위 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 때 ②도정법 제69조제1항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 때 ③추진위원회, 사업시행자 또는 시장·군수의 위탁이나 자문에 관한 계약 없이 도정법 제69조제1항 각 호에 규정된 업무를 수행한 때에는 시·도지사는 정비사업전문관리업자의 등록을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 업무의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다(법 제73조제1항).
①시·도지사에 정비사업전문관리업을 등록하지 않고 도정법 제69조 제1항 각호의 업무를 위탁받은 자 ②사위 그 밖에 부정한 방법으로 등록을 한 정비사업전문관리업자 ③〈도정법〉 제73조제1항 단서의 규정에 의하여 등록이 취소되었음에도 불구하고 영업을 하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처한다(법 제85조제9호).
3. 정비사업전문관리업무 및 업무제한
정비사업전문관리업자는 정비사업의 시행을 위하여 필요한 다음의 업무를 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 할 수 있다(법 제69조제1항).
①조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행 ②조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행 ③사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성 ④설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원 ⑤사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행 ⑥관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행.
정비사업을 공공관리하는 시장·군수는 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있고(법 제77조의4제2항제2호), 시장·군수가 선정한 정비사업전문관리업자는 추진위원회 설립에 필요한 ①동의서 징구(징구) ②운영규정 작성 지원 ③그 밖에 조례로 정하는 사항을 수행할 수 있다(법 제69조제1항제7호).
2009년 2월 6일 법률 제9444호 개정된 〈도정법〉에 의하면 ①분양업무 대행 ②설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토 ③조합의 업무중 조합이 요청하는 것은 정비사업 업무에서 삭제되었는바 위와 같은 업무는 정비사업전문관리업자가 아니라도 대행할 수 있다.
정비사업전문관리업자는 동일한 정비사업에 대하여 ①건축물의 철거 ②정비사업의 설계 ③정비사업의 시공 ④정비사업의 회계감사 ⑤안전진단업무를 병행하여 수행할 수 없다(법 제70조).
①정비사업전문관리업자가 법인인 경우에는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제2조제3호의 규정에 의한 계열사의 관계에 있는 자 ②정비사업전문관리업자와 상호 출자한 관계에 있는 자는 당해 정비사업전문관리업자와 같은 자로 간주된다(시행령 제65조제1항). 따라서 위 계열사 또는 상호 출자관계에 있는 자는 당해 정비사업전문관리업자가 수행중인 추진위원회 또는 조합의 철거, 설계, 시공 등의 업무를 수행할 수 없다.
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