1. 무허가건축물 소유자에게 조합원 지위가 인정되는지 여부
무허가건축물 소유자에게 재개발조합의 조합원지위가 있는가. 이와 관련하여 무허가건축물은 철거되어야 하는 점에 비추어 그 소유자에게 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하여서는 안 된다는 견해와 도시정비법 제2조 제3호에서 ‘노후·불량건축물’에 대하여 규정하고 있는바 기존무허가건축물도 이에 해당하므로 조합원지위를 인정할 수 있다는 견해가 존재한다.
이와 관련하여 구 도시정비법 제2항 제9호 (가)목 및 제19조 제1항에서 조합원 자격이 부여되는 건축물에 무허가건축물이 포함되는지가 문제된 사안에서 대법원은 “구 도시 및 주거환경정비법(2007.12.21. 개정되기 전의 것) 제2항 제9호 (가)목 및 제19조 제1항은 정비구역 안에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자는 재개발조합의 조합원이 된다는 취지로 규정하고 있는바, 무허가건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데도 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위하여는 정비구역 안의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점 등 여러 사정을 고려하여 볼 때, 구 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 (가)목 및 제19조 제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다. 다만, 이와 같은 법리에 의하여 도지등소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 것까지 금지되는 것은 아니다”고 판시한 바 있다(대법원 2009.10.29.선고 2009두12228판결과 이에 대한 가처분 이의신청에 관한 2009.9.24.고지 2009마168,169 결정, 1999.7.27.선고 97누4975 판결 등).
따라서 무허가건축물의 소유자는 당해 조합의 정관에서 조합원 지위를 부여하는 규정을 두고 있는 경우에 한하여 조합원의 지위를 인정받을 수 있다.
2. 무허가건물 소유자가 조합 정관에 의거 조합원 지위를 인정받아 분양대상자 임에도 조합 측에서 분양신청 통지를 하지 않아 청산대상자로 분류된 경우 구제 방안
1) 관리처분인가 후 조합에 대한 수분양권 확인청구의 가부
스스로가 수분양권을 가지고 있음을 이유로 조합에 대하여 수분양권 확인청구를 할 수 있는지가 문제된다.
이와 관련하여 대법원은 정비사업조합과 조합원의 관계에 대하여 “특수한 존립목적을 부여받은 특수한 행정주체로서 국가의 감독 하에 그 존립 목적인 특정한 공공사무를 행하고 있다고 볼 수 있는 범위 내에서는 공법상의 권리의무 관계에 서 있다”고 하면서도, “대지 또는 건축시설에 대한 수분양권의 취득을 희망하는 토지등소유자가 한 분양신청에 대하여 조합이 분양대상자가 아니라고 하여 관리처분계획에 의하여 이를 제외시키거나 원하는 내용의 분양대상자를 결정하지 아니한 경우, 토지등소유자에게 원하는 내용의 구체적인 수분양권이 직접 발생한 것이라고 볼 수 없어서 곧바로 조합을 상대로 하여 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용될 수 없다“고 판시한 바 있다(대법원 1996.2.15.선고 94다31235 판결).
판례의 이러한 태도는 구체적인 수분양권이 발생하지 않아 확인을 구할 이익이 없다는 취지로 해석된다.
2) 관리처분인가 후 조합원지위 확인청구의 가부
위에서 살펴본 바와 같이, 관리처분인가를 받은 이후에는 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인이 전제되지 않는 한 조합을 상대로 수분양권 확인을 구할 수는 없다. 그렇다면 같은 이유로 조합을 상대로 조합원 지위를 확인하는 청구 역시 확인의 이익이 부정되는지가 문제된다.
이와 관련하여 구 도시재개발법의 관계 규정에 따라 시행하는 봉천 7-1구역 재개발사업의 시행구역 안에 무허가건물을 소유하고 있다고 주장하면서 조합을 상대로 조합원지위확인을 구한 사건에서 “주택개량재개발조합이 그 조합원임을 주장하는 자의 조합원자격을 부인하는 경우, 조합원임을 주장하는 자는 그의 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험·불안을 제거하는 방법으로 위 조합을 상대로 조합원지위확인을 구할 소의 이익이 있다”고 하여 확인의 이익이 인정된다고 판시한 바 있다(대법원 1999.2.5.선고 97누14606 판결, 한편 이 판결을 인용하여 도시정비법상 재개발조합에 대하여 조합원지위 확인청구의 소의 이익을 인정한 사례로는 서울행정법원 2015.4.10.선고 2014구합19971 판결 참조).
무허가건축물 소유자에게 재개발조합의 조합원지위가 있는가. 이와 관련하여 무허가건축물은 철거되어야 하는 점에 비추어 그 소유자에게 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하여서는 안 된다는 견해와 도시정비법 제2조 제3호에서 ‘노후·불량건축물’에 대하여 규정하고 있는바 기존무허가건축물도 이에 해당하므로 조합원지위를 인정할 수 있다는 견해가 존재한다.
이와 관련하여 대법원은 무허가건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데도 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위하여는 정비구역 안의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점 등 여러 사정을 고려하여 볼 때, 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다.
다만, 이와 같은 법리에 의하여 토지등소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 것까지 금지되는 것은 아니다”고 판시한 바 있다(대법원 2009.10.29.선고 2009두12228판결과). 따라서 무허가건축물의 소유자는 당해 조합의 정관에서 조합원 지위를 부여하는 규정을 두고 있는 경우에 한하여 조합원의 지위를 인정받을 수 있다.
2. 무허가건물 소유자가 조합 정관에 의거 조합원 지위를 인정받아 분양대상자 임에도 조합 측에서 분양신청 통지를 하지 않아 청산대상자로 분류된 경우의 구제 방안
1) 관리처분인가 후 조합에 대한 수분양권 확인청구의 가부 스스로가 수분양권을 가지고 있음을 이유로 조합에 대하여 수분양권 확인청구를 할 수 있는지가 문제된다.
이와 관련하여 대법원은 조합이 분양대상자가 아니라고 하여 관리처분계획에 의하여 이를 제외시키거나 원하는 내용의 분양대상자를 결정하지 아니한 경우, 토지등소유자에게 원하는 내용의 구체적인 수분양권이 직접 발생한 것이라고 볼 수 없어서 곧바로 조합을 상대로 하여 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용될 수 없다“고 판시한 바 있다(대법원 1996.2.15.선고 94다31235 판결). 판례의 이러한 태도는 구체적인 수분양권이 발생하지 않아 확인을 구할 이익이 없다는 취지로 해석된다.
2) 관리처분인가 후 조합원지위 확인청구의 가부 위에서 살펴본 바와 같이, 관리처분인가를 받은 이후에는 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인이 전제되지 않는 한 조합을 상대로 수분양권 확인을 구할 수는 없다. 그렇다면 같은 이유로 조합을 상대로 조합원 지위를 확인하는 청구 역시 확인의 이익이 부정되는지가 문제된다.
이와 관련하여 대법원은“주택개량재개발조합이 그 조합원임을 주장하는 자의 조합원자격을 부인하는 경우, 조합원임을 주장하는 자는 그의 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험·불안을 제거하는 방법으로 위 조합을 상대로 조합원지위확인을 구할 소의 이익이 있다”고 하여 확인의 이익이 인정된다고 판시한 바 있다(대법원 1999.2.5.선고 97누14606 판결).
