“공공성 결부된 리츠방식 도입··· 정비사업 활성화
원활한 자금조달·공사비 절감 통한 분담금 최소화”
SH공사가 대주주로 설립된 서울투자운용은 공공성을 앞세운 리츠방식으로 정비사업 정상화를 도모하고 있다.
서울투자운용의 김우진 대표이사는 현 정비사업에 리츠방식 도입에 따른 정비사업 활성화 견인에 앞장서고 있다. 리츠가 일반분양분을 매입해 사업자금 유동성을 확보해 안정적인 사업 추진을 도모하고 시공자는 도급 공사비만 부담하도록해 전반적인 사업비용 절감 효과를 불러올 수 있다는 것이다.
▲서울투자운용에 대해 소개해 달라=서울투자운용은 지난 6월 29일 자본금 100억원을 기반으로 설립된 회사다. 주요 사업 내용은 2030세대 주거불안 해소를 위한 서울리츠 설립, 도시정비리츠 설립 지원 등이다.
높은 주거비 문제로 서울을 떠나고 있는 청년층 주거문제 해소를 위해 리츠방식의 임대주택 건설사업을 적극 추진할 계획이다. 임대주택은 임대료를 주변 시세의 60~80% 수준, 연 상승률 5% 이하로 책정해 평균 7년동안 거주가 가능하도록 할 예정이다.
또 정비사업 중단으로 지역 슬럼화 등 주민고통이 가중되고 있는 곳들의 정비사업 정상화에 기여하는데 주안점을 두고 있다.
▲현행 재개발·재건축 등 정비사업이 갖고 있는 문제점은=자금조달이 어렵다는 점이다. 조합방식의 정비사업은 조합원들이 토지 등 현물과 운영에 필요한 자금을 출자해 자금을 조달하는 것이 이상적이다.
하지만 대부분의 조합은 조합원들의 운영자금 출자를 배제하고 있다. 대신 정비사업 시행에 필요한 자금은 정비업체 또는 시공자의 대여금에 전적으로 의존해 조달하고 있는 실정이다. 이중 정비업체는 영세한 자금력으로 조합에 사업시행자금을 대여할 수 있는 여력이 부족한 상황이다.
반대로 시공자는 풍부한 자금력으로 정비사업에 필요한 자금대여 창구로서의 역할을 담당하고 있지만 조합이 원만한 정비사업 추진을 위해 시공자에 의존하는 경향이 높은 상황이다.
▲정비사업에 있어 개선돼야 할 점은=리츠 도입을 통해 공사비와 사업비를 약 20% 정도 낮출 수 있을 것으로 판단하고 있다. 이는 리츠가 일반분양 아파트를 모두 매입하기 때문에 분양 리스크가 사라지고, 공사비를 비롯한 사업비용 절감 효과를 불러오는 방식이다.
우선 공사비 측면에서 시공자들은 일반분양분을 책임지지 않아도 되기 때문에 미분양에 따른 리스크 비용을 공사비에서 걷어내 보다 저렴한 공사비를 내놓을 수 있게 된다.
비용 측면에서는 설계·감리업체들도 안정적으로 용역비를 받을 수 있기 때문에 보다 저렴한 용역비용을 제안할 수 있게 된다. 또 일반분양을 하지 않기 때문에 모델하우스, 광고홍보, 분양대행 등의 용역비용도 절감할 수 있다.
▲서울투자운용의 도시정비리츠 운용 구조는=SH공사와 서울투자운용이 설립해 운용하는 도시정비리츠는 정비사업을 통해 공급되는 일반분양 아파트 및 부대복리시설을 일괄 매입해 4~8년 동안 임대운용 후 분양전환하는 게 핵심이다.
아울러 도시정비리츠에 주택도시기금, 연기금, 금융기관, 일반인 등이 투자자로 참여할 수 있도록 상품을 개발하고 임대 및 분양전환 업무를 서울투자운용이 수행하는 구조다. 다만 SH공사가 사업시행자 또는 공동사업시행자로 정비사업 참여가 전제됐을 때 가능하다.
SH공사가 정비사업에 참여하면 서울투자운용이 리츠에 대한 투자자를 모집하고 일반분양분 선매입을 통해 사업에 필요한 자금 유동성을 확보하게 된다. 필요한 경우에는 리츠가 영업인가를 받기 전까지 SH공사가 필요한 자금을 대여해 줄 수도 있다.
▲도시정비리츠에 관심 있는 사업장에 대한 관리 계획은=이러한 도시정비리츠 도입에 관심을 보이는 사업장들은 사단법인 주거환경연구원에 컨설팅을 맡길 계획이다. 이때 주거환경연구원에 해당 사업장의 도시정비리츠 도입을 통한 개략적인 사업성 분석·검토 등을 의뢰할 예정이다.
전문기관에서 컨설팅을 맡아 사업성 분석 등의 용역을 진행하고, 서울투자운용은 리츠설립을 위한 투자자모집 후 일반분양분 매입에 집중하게 된다.
