"인근 단지보다 10% 높다고 분양가 규제
조합원 이익을 분양당첨자에게 준 꼴"
최근 주택도시보증공사(HUG)가 ‘분양보증 거부’라는 간접 규제 방식을 통해 사실상의 분양가 규제를 시작했다. 그 첫 대상이 된 개포주공3단지는 분양가를 세 차례나 낮춘 끝에 지난 4일 평당 4천137만원으로 HUG의 분양보증을 받아내면서 일반분양에 나설 수 있게 됐다.
문제는 이 같은 규제가 개포주공3단지에서 끝나는 게 아니라 이후 분양에 돌입하는 강남권 지역 전체에 적용될 것이라는 점이다. 내년 일반분양을 앞두고 남다른 시선으로 상황을 지켜보고 있는 개포주공1단지 김형진 조합장을 만나 대책을 들었다.
▲현재 개포지구의 분위기는=아직 일반분양을 하지 않은 개포지구 내 조합원들은 정부정책에 대해 강한 불만을 쏟아내고 있다. 특히 HUG가 ‘인근단지 분양가보다 10% 이상이면 고분양가’라는 비상식적인 기준을 내세운 것은 이해할 수 없다는 분위기다.
정부 정책은 많은 사람들이 상식적으로 수긍할 수 있어야 하는데, 이번 정책은 말도 안 되는 정책이라는 비판이다.
그러다보니 반포 지역과의 형평성 논란 또한 제기되고 있다. ‘반포가 일반분양 할 때에는 잠자코 있더니 왜 하필 개포지구가 분양에 나설 때 규제를 하느냐’는 하소연이다. 또한 강남지역 아파트가격 상승에 따른 외지인들의 ‘질투’에 정부가 너무 민감하게 정책을 내놓은 것도 불만이다.
그 결과 정부가 분양가 규제에 나서면서 일반분양을 받은 사람만 ‘로또 당첨’이 되는 상황을 만들어주는 것 아니냐는 지적도 나온다. 오랫동안 사업을 추진해 온 조합원에게 주어져야 할 사업이익이 일반분양 당첨자에게 전가되도록 정부 정책이 작동하는 것은 문제가 있다는 얘기다.
▲오랫동안 어려움을 견뎌내며 사업을 추진해 온 조합원 입장에서는 이번 규제가 마음 편치 않을 것 같은데=개포지구 내 저층단지는 2000년대 초부터 수많은 규제를 견뎌내며 사업을 추진해 온 곳이다. 당시 비슷한 시기에 재건축사업을 추진했던 청담도곡지구, 잠실지구 등 저밀도단지에 비해 상대적으로 낮은 용적률로 차별을 받으며 사업이 지연되어 왔다.
그 결과, 2011년 주민들의 끈질긴 투쟁의 산물로 개포지구 1종지구단위계획이 변경되면서 비로소 현재의 용적률로 사업을 추진할 수 있었다. 하지만 그동안의 차별에 대한 상처가 치유되기도 전에 또 다시 타 지역과의 형평성을 잃은 규제의 희생양이 될 수밖에 없는 심정은 참담할 수밖에 없다.
HUG가 밝힌 10% 분양가 기준은 너무나 졸속적인 정책이다. 인근 지역에서 분양이 계속될수록 오히려 분양가 상승을 재촉하는 용도로 활용될 수 있기 때문이다. 예를 들어 개포주공3단지의 다음 순서에 분양을 하게 되면 4천137만원에서 10% 상승한 금액인 약 4천500만원, 그 다음 순서에서는 4천500만원의 10%가 상승한 약 4천900만원, 그 다음에 또 다시 10% 상승하면 5천400만원이면 가능하다는 얘기다.
이번 HUG의 기준은 오히려 고분양가를 조장하는 이상한 제도이기 때문에 반드시 폐기돼야 한다.
▲이번 논란의 핵심은 강남아파트의 ‘적정 분양가’다. ‘적정 분양가’는 어떻게 결정돼야 한다고 보나=적정분양가를 누군가가 인위적으로 결정할 수 있다는 생각은 매우 위험스러운 발상이다. 부동산시장은 실물시장 및 자본시장과 직접적으로 연관되므로 한 두 가지 변수에 따라 시장을 재단하려고 하는 것은 무모한 행동이다.
적정분양가는 인위적으로 조정하기 보다는 시장논리에 맡겨놓은 것이 가장 이상적이라고 생각한다. 분양가 결정의 핵심 매커니즘은 결국 수요와 공급이다.
실제로 최근 몇 년간 주택시장의 흐름을 살펴보면 지역별 수급에 따라 주택가격이 형성되는 추이를 확인할 수 있다. 2000년대 중반 지방의 미분양사태가 발생되어 공급이 없었던 곳에는 얼마 지나지 않아 수요가 증대되어 주택시장 호황이라는 반대급부가 나타났다. 반대로 대규모 택지개발로 공급 과잉이 발생된 수도권 분양시장은 침체로 이어지고 있는 것이 이 같은 증거다.
▲정부에 전하고 싶은 점은=정부가 너무 시장상황에 민감하게 반응하지 않기를 바란다. 국내 전체 주택호수에서 강남아파트가 차지하는 비율은 불과 2.1%로 미미한 숫자에 불과하다. 따라서 강남아파트 가격이 전체 국민에게 미치는 영향 또한 미미할 수밖에 없다.
그런데도 불구하고 약간의 주택가격 상승에 정부가 필요 이상의 오버액션을 하는 것은 넌센스라고 볼 수밖에 없다. 강남분양가는 흥미로운 뉴스거리가 될 수는 있지만 정부정책을 좌우할 수 있는 이슈가 될 수는 없다.
정부는 부자들이 얼마나 비싼 집에 사느냐에 관심을 기울이기 보다는 가난한 사람들이 건강한 주거생활을 영위할 수 있도록 하는 주택정책에 집중해야 한다.
