정비사업형 뉴스테이의 개념과 절차
정비사업형 뉴스테이의 개념과 절차
김학주 단장/ 한국감정원 도시재생지원단
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2016.08.29 16:02
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6개월 내 임대사업자 미선정시 취소 뉴스테이 재개 시 반대민원 설득 중요

■ 공모형 정비사업형 뉴스테이 목적 

8월까지 제2차 정비사업형 뉴스테이 공모가 진행되고 있다. 이번 2차 공모에서는 지난 1차 공모에서와 마찬가지로 전국의 지자체가 신청한 정비구역에 대한 현장실사를 진행하면서 지자체와 시행자인 정비사업조합을 인터뷰하기도 한다.

이 때문에 여러 정비사업조합으로부터 많은 문의전화를 받곤 하는데 정비사업형 뉴스테이에 대하여 정확히 알고 있는 조합들이 있는가 하면, 전혀 개념을 알지 못하면서 뉴스테이를 추진했으면 하는 마음으로 전화를 하는 조합들도 많다.

이렇게 정비사업형 뉴스테이에 대하여 잘 모르는 조합들이 많은 것은 아마도 정비사업형 뉴스테이에 대한 정보는 다른 정보와는 달리 널리 퍼져있지 않은 까닭이기 때문일 것이다. 그래서 이번에는 지난 글에 이어서 정비사업형 뉴스테이의 개념과 절차에 대해서 알아보고자 한다.

정비사업형 뉴스테이의 개념은 재개발· 재건축 등 정비사업에서 공급되는 일반분양분을 임대사업자에게 저렴하게 매각하되, 그 손실의 일부는 용적률 인센티브나 공사비 하락 등으로 보전하는 방법이라고 할 수 있다.

그리고 정비사업형 뉴스테이는 정체된 사업에 활력을 불어 넣어서 수년간 사업정체로 고생해온 토지등소유자들의 숨통을 뚫어주는 역할을 함과 동시에 정비사업형 뉴스테이가 소재한 지역에 양질의 임대주택을 공급하여 전월세 가격안정 및 주거안정에 기여한다고 볼 수 있다. 이 때문에 다른 종류의 뉴스테이에 비하여 그 목적성이나 역할에서 좋은 평을 받는다. 

■ 공모형 정비사업형 뉴스테이 절차

정비사업형 뉴스테이라 하더라도 도시정비법상의 절차에 따라 사업을 추진하게 된다. 다만, 절차상 공모형 정비사업형 뉴스테이 선정절차와 기업형임대사업자 선정절차가 다르다고 보면 된다.

정비사업형 뉴스테이는 공모로서 선정되는데, 먼저 전국의 지자체에서 신청구역을 대상으로 자체평가를 하고 그중 일정점수 이상(2차 공모에서는 40점 이상)을 받은 구역을 국토부에 올리게 된다.

그리고 응모된 구역을 대상으로 현장조사 및 심사를 하게 되는데 이 업무는 한국감정원이 수행한다. 그 다음은 뉴스테이 자문위원회를 거쳐서 최종 뉴스테이 연계 정비구역을 선정하고 발표를 한다.

지난 1차공모에서는 전국 37개 구역중 15개 구역이 선정되었는데, 이번 2차는 1차에 비하여 적게 선정될 것으로 보인다. 이러한 구역 선정과정에서 주목할 것은 대상구역을 선정함에 있어서 과연 해당 사업지가 뉴스테이로서 원활하게 추진이 될 것인가를 심도있게 본다는 점이다.

가장 먼저 고려할 것은 임대사업성인데 정부에서 뉴스테이로 선정을 했다고 해서 다 되는 것이 아니라 기업형임대사업자가 적극적으로 참여를 희망할 수 있는 임대사업성을 갖춘 구역이어야 한다는 점이다.

이 때문에 정비사업의 시급성이 크다고 하더라도 임대사업성이 없는 사업지는 선정되기 어렵기도 하고 선정이 된다고 해도 의미가 없게 된다.

일단 뉴스테이 연계 정비구역으로 선정이 되면 그 후는 조합에서 자체적으로 기업형 임대사업자를 선정하는 절차를 이행하게 되는데, 실질적으로는 임대사업성이 좋은 대상지는 이미 신탁사를 비롯한 임대사업자가 먼저 찾아가서 협의를 진행중인 경우가 많다.

기업형 임대사업자를 선정하고 계약을 하는 과정에서 조합과 임대사업자간 협상을 해야 하는 중대한 사항이 있다. 물론 기업형 임대사업자를 선정하는 과정에서 어느정도 일반분양분 아파트 등에 대한 매도가격 등을 협의하고 진행하지만 계약에 이르기 까지는 상호간에 협의와 조정이 필요한 경우가 발생한다.

그리고 상호간 의견이 좁혀지지 않는 경우에는 가격조정을 한국감정원에 의뢰하여 적정 가격수준을 받아서 협상을 완료하게 된다. 이 때에 한국감정원은 대상지의 적정 시세를 고려하여 조정가격 의견을 제시한다.

공모에서 선정되고 기업형임대사업자를 선정한 후에는 아래 <그림>에서 보는 바와 같이 기금지원결정 및 사업착수단계에서 보는 바와 같이 기금출자심사 절차가 남아있는데, 이 절차는 기업형임대사업자를 선정하고 난 후의 절차이기 때문에 선정된 임대사업자가 주도적으로 구체적인 절차를 이행하게 된다.

우선협상대상자(기업형임대사업자)의 선정단계에서 중요한 점은 반드시 국토부에서 고시한 기업형임대사업자 선정기준을 숙지하고 절차를 이행해야 한다.

그리고 또 한가지는 공모에서 선정된 후 6개월 이내에 기업형임대사업자(우선협상대상자)를 선정해야 한다. 만약 6개월 이내에 기업형임대사업자를 선정하지 못하면 선정이 취소될 수 있기 때문이다.

또하나 유의할 점은 입찰공고후 임대사업자가 제안서를 제출하면 이에 대해 먼저 한국감정원에 시세조사를 의뢰함과 함께 금융전문기관인 금융투자협회나 리츠협회에 제안서 평가를 의뢰하게 되는데, 이 과정은 기업형임대사업자를 선정함에 있어서의 의무사항은 아니나 추후 관리처분계획 총회후에 기금지원여부를 심사하는 과정에서 제안서평가 내용이 심사기준에 반영되기 때문에 반드시 이행을 해야하는 절차로 봐야 한다.

그 외에 입찰일 30일전 입찰공고, 조합원에게 제공되는 총회자료에 제안서 평가결과의 반영 등의 절차적인 사항에 대해서도 유의하여 준수하여야 한다.

■ 뉴스테이와 관련해 알아야 할 사항

정비사업형 뉴스테이로 선정되어 진행된다는 것은 장기간 정체되었던 사업이 비로소 활기를 되찾는다는 점과 함께, 그 이면에는 장기간 잠잠하던 반대민원들이 다시 제기된다는 점을 생각해야 한다. 정비사업에 대한 반대민원은 사업이 진행되는 것을 전제로 하기 때문에 정체된 기간동안에 당연히 반대민원이 있을 리가 없다.

그런데 그동안 반대민원이 없다고 해서 조합원을 설득하는 일에 소홀히 했다가는 반대민원을 설득하지 못하여 어렵게 선정된 뉴스테이를 망치게 되는 결과를 초래할 수 있다. 누누이 강조하지만 조합원의 입장에서 조합원을 설득하는 노력이 정비사업에서 가장 중요한 핵심요소이다.

두 번째로 알아야 하는 것은 정비사업형 뉴스테이로 선정되었다고 해서 사업성이 높아지는 것이 아니라는 점이다. 정비사업형 뉴스테이는 정체된 사업의 활로를 찾아주는 것이기에 당초에 추진위원회나 조합이 생각했던 사업성을 높여주는 것이 아니다. 그러기에 입지가 양호할 뿐만 아니라 분양성도 양호하여 시공사가 참여하는 사업지는 정비사업형 뉴스테이를 적용할 필요가 없다.

셋째로 뉴스테이와 관련된 정부의 기금은 기업형임대사업자에게 가는 것이지 시행자인 조합으로 가는 것이 아니다. 그런데 많은 사랍들이 기금이 조합에 제공되는 것으로 알고 있는 경우가 많다. 기금이 임대사업자에게 가는 것은 임대사업자의 자금조달 부담을 완화시켜서 임대사업자의 운용을 용이하게 하는 목적인데, 이는 결과적으로는 임대사업자가 보다 적극적으로 정비사업 뉴스테이에 참여를 하게 할 뿐만 아니라 조합과의 일반분양분 매수조건에서도 조금이나마 조합에 유리하게 하는 효과가 있는 것이다.

마지막으로 정비사업형 뉴스테이는 지자체와 조합이 한마음이 돼야 진행이 된다. 지자체의 의지가 없으면 아무리 양호한 사업지라 하더라도 뉴스테이로는 적합하지 않으며, 사업을 이끄는 조합의 능력이 없으면 역시 뉴스테이로 적합치 않다. 1차 공모후의 경우를 보면 사업진행이 잘 되는 구역은 매주 정기적으로 지자체와 조합이 만나서 추진절차를 점검하면서 진행하는 경우나 지자체가 수시로 조합을 방문하여 어려운 점을 해결해 나가는 모습을 보여줬다.

그에 반해 사업이 진행되지 않는 구역은 지자체도 의지를 보이지 않기도 하고 조합과 지자체간에 협조관계가 아닌 적대시 하는 관계가 만들어져 있는 경우가 많다. 양자를 비교하면 당연히 지자체의 의지와 조합의 추진능력, 여기에 더하여 상호간의 협조관계가 사업의 성공적인 모습을 만들어 간다.

두서없이 몇가지 정비사업형 뉴스테이의 성공방안을 늘어놓게 됐는데, 사실 이러한 내용들은 뉴스테이가 아닌 일반 정비사업에서의 기본 원리라 생각된다.

조합원 입장에서의 충분한 설득 노력, 지자체의 의지와 조합의 추진능력, 지자체와 조합간의 원활한 협조관계 등은 누구나 아는 정비사업의 핵심요소인데, 이것만 잘되면 아무리 어려운 문제도 충분히 해결하면서 정비사업을 진행하지 않을까 생각된다.

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