1. 문제의 소재
조합이 원고가 되어 분양신청 기간 동안 분양신청하지 않은 청산자들을 대상으로 현금청산 소송을 제기할 경우 피고들이 “구 도정법 시행령 제48조의 규정에 따른 적법한 감정평가를 통해 청산금액을 산정하고, 그 감정평가액을 기준으로 적절한 협의를 거쳐 그 협의에 따른 청산금을 지급받기 전에는 소유 부동산에 관하여 소유권을 이전하여 줄 의무가 없다”고 주장하는 경우가 있다.
2. 법원의 판단
구 도정법 제47조, 구 도정법 시행령 제48조에 따르면 정비구역 내 부동산 소유자에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 조합과 현금청산 대상자가 협의해 산정하고, 이 경우 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.
그리고 조합 정관에 따르더라도 원고의 조합원이 분양신청을 안해 현금청산 대상자가 된 경우 청산금액은 시장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.
그러나 위 각 규정은 사업시행자와 소유자 사이의 협의에 따른 청산을 전제로 하는 것이다. 이 사건과 같이 사업시행자인 원고의 매도청구권 행사에 따라 매매계약 체결이 의제되는 경우에까지 적용된다고 볼 수 없다.
앞서 본 것과 같이 조합원이 구 도정법 제47조에서 정한 요건에 해당하여 현금청산 대상자가 되면 조합은 그 현금청산대상자에 대하여 구 도정법 제39조를 준용하여 매도청구를 할 수 있고, 그 매도청구권의 행사로 인하여 매매계약의 성립이 의제됨에 따라 현금청산 대상자는 소유권이전등기의무와 인도의무를 부담하게 되는 것이다.
그러므로 청산금액의 산정에 관한 협의 및 감정평가 절차를 거치지 않았다고 하여 현금청산대상자가 조합의 매도청구에 따른 소유권이전등기의무 및 인도의무를 부담하지 않는다고 할 수 없다.
3. 단지 내 토지주택 공사 소유 대지에 대한 점유 취득 시효 주장
주공아파트의 경우 단지 내 토지주택공사 소유 부지가 남아 있는 경우가 있고 이 경우 조합은 토지주택공사를 상대로 매도청구 소송을 제기하면서 주위적으로 점유취득시효 주장을 하는 경우가 있다.
이 경우 해당 아파트의 최초 수분양자 및 그들로부터 전유부분을 양수 또는 전전양수한 구분소유자들의 점유 내지 그 점유를 승계하여 온 것은 다툼이 없는데 조합이 원고가 되어 토지주택공사를 상대로 직접 점유취득시효를 주장하여 소유권을 이전해 올 수 있는지 부분에 대해서는 다툼이 많다.
이에 대해서 최근 군산지원에서는 재건축조합이 행정주체의 지위에서 도정법 제48조에 따라 수립하는 관리처분계획은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항 등을 정하는 구속적 행정계획으로서 관할 행정청의 인가 고시를 통해 효력이 발생한다(대법원 2007다2428 전원합의체 판결 등 참조).
이 사건 대지지분(토지주택공사 소유 부분)은 이 사건 아파트 전체를 위한 부지의 기능을 하는 것으로서 일부 특정인들이 배타적으로 사용 수익하여 온 부분이라고 할 수 없는 점을 더하여 보면, 이 사건 대지지분을 포함한 이 사건 정비구역 내의 이 사건 토지 지상에 아파트를 재건축하는 사업을 추진하고 있는 원고의 관리처분계획이 인가됨으로써, 원고가 이 사건 지분을 포함한 사업구역 내 토지 전체를 사실상 지배하여 이를 점유하게 되었다 할 것이고, 원고의 위와 같은 점유 취득 경위 등에 비추어 볼 때, 이는 이 사건 아파트 구분 소유자들의 점유를 승계한 것으로 보는 것이 타당하다고 판시했다.
따라서 이 사건 정비구역에 관한 관리처분계획의 인가 고시가 이루어짐에 따라, 원고 조합은 기존의 구분소유권자들의 이 사건 대지지분을 포함한 이 사건 토지 전체에 대한 점유를 적법하게 승계하여 점유하고 있다고 할 것이다.
