1, 문제의 소재
최근 사업시행계획 변경이 이뤄졌다고 하더라도 최초 사업시행인가 고시를 기준으로 한 종전자산평가 자료를 그대로 활용하여 관리처분계획을 수립해도 위법하지 않다는 대법원 판례가 선고됐다.
일선 현장에서 그렇다면 사업시행계획변경이 이뤄진다고 해도 무조건 최초 사업시행인가 고시 시점을 기준으로 종전자산평가 자료만을 관리처분계획 수립 기준으로 삼아야 하는지 자주 자문 요청이 이뤄지고 있다.
위 대법원 판례는 사업시행변경계획이 수립된 경우에 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산 가격을 평가하더라도 위법하다고 볼 것은 아니라는 취지의 판결이어서 사업시행변경인가 고시일 등을 기준으로 종전자산을 평가하는 것이 위법하다고 볼 수는 없다고 할 것이다.
서울행정법원 판결에서도 “구 도정법 제48조 제1항 제4호가 ‘사업시행인가의 고시가 있는 날’을 기준으로 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격을 평가하여 관리처분계획을 수립하도록 규정하고 있기는 하나, 관리처분계획을 수립할 때 종전자산의 가격평가를 하도록 하는 이유는 정해진 사업비에 대한 개별 조합원들의 분담금을 형평성 있게 분배하기 위한 기준을 정하기 위함이고 분양가격이 같은 조합아파트를 분양받을 경우, 종전자산 평가액이 낮은 조합원은 종전자산 평가액이 높은 조합원에 비하여 더 많은 개별 분담금을 부담하여야 하는 것이어서, 반드시 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산을 평가하여 한다고 볼 수는 없고, 조합원 총회의 결의를 거쳐 사업시행변경 인가 고시일 등을 기준으로 종전 자산을 평가하는 것도 가능하다고 봄이 상당하다”고 판시한 바 있다.
2. 사업시행계획 변경 후 새로 분양신청 절차를 진행할 경우 최초 분양신청했던 토지등소유자가 새로 진행되는 분양신청 기간 동안에 분양신청을 하지 않았음에도 최종적으로 분양신청을 한 것으로 판단하기 위한 전제
갑 조합은 새로이 분양신청 절차를 진행하면서 ‘종전 분양신청 시 제출한 평형신청을 원칙으로 하되, 평형신청 내용에 대하여 사업시행변경인가 이후 재차 평형(변경)신청하여 조정하고자 하는 내용’으로 총회 안건으로 상정하여 의결 절차를 진행했다.
더 구체적으로는 “기간 내 평형(변경)신청을 하지 않은 경우, 당초 평형신청 내용을 적용하고, 당초 평형신청 내용 중 금번 사업시행변경인가시 누락된 평형의 경우에는 가장 인접한 평형을 적용한다는 내용이 포함되어 있으며, 상가의 평형(변경)신청의 계획 란에는 ‘상가협의회와 협의에 따라 희망 업종, 층수, 평형 등을 고려한 상가계획 완료 후 별도로 평형(변경)신청 예정’이란 내용도 포함되어 있었던 사실 등이 인정되었는데, 위와 같은 내용 등을 종합적으로 판단하건대, 조합이 새로 진행되는 분양신청 절차에서 분양신청을 별도로 하지 않은 토지등소유자들에 대해서 기존의 분양신청으로써 이를 갈음하는 것으로 본 데에 어떠한 위법이 있다고 보기는 어렵다”라고 판단한 사례가 있다.
3. 검토
새롭게 분양신청 절차를 진행하는 경우 기존의 분양신청자들에게 새롭게 진행되는 분양신청 기간 동안에 기존의 분양신청 내역까지를 포함하여 분양신청 철회 기회를 부여해야 하는 것인지 여부 등도 실무적으로는 다퉈지지만, 그에 대한 판단은 사업시행계획 변경이 이뤄진 경위, 그 구체적 변경 내용 등을 사안별로 개별 판단해야 할 것으로 보인다.
추가로 기존에 분양신청을 하지 않았던 토지등소유자들에게 새롭게 진행되는 분양신청 기간 동안에 분양신청을 할 수 있는 기회를 부여할 것인지 여부에 대해서는 근자에 고등법원에서 법적 의무 사항은 아니고 조합의 호의적인 조처로서 시행할 수 있고, 그렇게 하는 것이 위법하지 않다는 판단이 기 있었는 바, 조합 측 내부 사정에 따라서 조합원 지위 부활 여부는 결정하면 될 것으로 보인다.
다만 이 쟁점 관련해서도 총회에서 새롭게 분양신청 기회를 부여키로 한 이상 새롭게 진행되는 분양신청 기간 동안에 조합설립동의서 및 분양신청서를 제출하면 조합원 지위 회복이 바로 이뤄진다는 견해가 있고, 또한 이보다 요건을 엄격하게 봐서 조합원 지위 회복 부분은 조합 정관 상 ‘조합원의 자격에 관한 사항’에 해당하는 바, 특별 의결정족수에 기한 조합 정관 개정 절차 및 그 인가 절차가 선행되어야 한다는 견해도 있는 바, 참고하기 바란다.
