뉴스테이 연계형 정비사업의 성공조건
뉴스테이 연계형 정비사업의 성공조건
박순신/(주)이너시티 대표이사
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2016.09.07 11:30
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국토교통부는 지난 8월 30일 뉴스테이 연계형 정비사업의 하반기 공모결과를 발표했다. 전국에서 총 34정비구역이 참여하여 7개구역을 후보지로 선정했다.

뉴스테이 연계형 정비사업의 후보지로 선정된 정비구역들은 기업형 임대사업자의 선정과 정비계획 변경 등의 절차를 이행해야 한다. 특히, 뉴스테이를 연계한 정비사업은 신속한 사업추진을 전제로 하고 있어서 더욱 신속한 업무처리가 필요하다. 이번 하반기 뉴스테이 연계형 정비사업의 발표결과는 상반기에 비하면 후보지 수와 뉴스테이 계획세대수에서 현저히 줄었다.

국토교통부가 지난해 청천2구역을 시작으로 광주광역시의 누문구역, 그리고 십정2구역을 뉴스테이 연계형 시범사업으로 사업으로 지정했었다. 가장 먼저 지난해 시범사업으로 지정된 청천2구역은 관리처분계획 인가를 마치고 이주를 시작했다. 십정2구역은 시공사선정과 사업시행인가를 끝내고 현재는 토지등소유자의 분양 신청기간 중에 있다. 인천시의 전폭적인 행정지원으로 그동안 중단되었던 정비사업이 불과 1년 만에 이사를 시작하는 성공을 보이고 있는 것이다.

그러나 광주광역시에 있는 누문구역은 이제야 뉴스테이 계획을 반영한 정비계획 변경업무를 진행하고 있어서 속도가 상당히 더디게 진행되고 있다. 지난해에 시작했던 시범사업들이 진행되면서 뉴스테이 연계형 정비사업을 성공적으로 하기 위한 조건이 무엇이 있는지 생각해 볼 필요가 있다.

그것들을 간단히 정리하는 것도 추가로 뉴스테이 연계형 정비사업 후보지로 선정된 구역들과 이미 상반기에 후보지로 선정된 구역들에게 도움일 될 수 있기 때문이다.

우선 뉴스테이 연계형 정비사업은 기본적으로 재개발과 같은 정비사업이다. 이는 사업성이 확보되지 않으면 사업추진이 불가능하다는 것이다. 사업성은 기본적으로 조합원이 최소한으로 받아들일 수 있는 수준의 비례율을 확보하는 것이다. 물론 국토교통부나 지자체가 이를 반드시 보장하지는 않는다.

그래서 뉴스테이 연계형 정비사업 후보지로 선정되었다고 해서 사업성이 확보되었다고 장담하기는 어렵다. 그것은 사업시행자인 조합과 인수자간의 가격협상, 그리고 조합원들이 수용할 수 있는 사업성을 확보할 수 있는가를 처음부터 검증해야 한다는 것이다.

둘째는 사업에 참여하는 주요 관계자가 서로의 역할과 업무를 정확히 이해하고 이행하는 것이다. 조합은 사업성 검토와 총회를 통해 뉴스테이사업 추진결의, 기업형임대사업자의 선정 및 각 사업단계마다 필요한 의결과 인허가 업무를 담당해야 한다. 그리고 조합원들이 충분히 사업에 대해서 이해할 수 있도록 정보를 제때에 제공해서 조합원의 지지를 전폭적으로 얻어야 한다.

다음으로는 기업형임대사업자의 역할이다. 기업형임대사업자는 자신이 통으로 분양받아 임대사업을 하겠다는 건축물에 대한 품질검토, 임대가격 및 준공후 임대관리와 주거서비스계획 수립 등을 충실히 준비해야 한다. 또한 사업시행자이자 공급자인 조합과 적절하게 협력관계를 유지하여 사업이 원만히 추진될 수 있도록 도와야 할 것이다. 여기에서 중요한 것은 불필요하게 조합의 업무에 간여하거나 임대사업자의 권한 범위를 넘어서서 우월적인 지위를 갖겠다는 것을 지극히 조심해야 한다.

다음의 이해관계자는 지자체와 국토교통부다. 지자체는 이미 뉴스테이 연계형 정비사업을 유치하겠다고 정부에 약속한 만큼 인허가 절차를 신속히 진행하여 사업기간을 단축을 지원해야 한다. 또한 사업시행자인 조합이 기업형 임대사업자에게 할인 매각하여 발생하는 손실분을 인센티브를 통해서 보전할 수 있도록 지원해야 한다.

셋째는 이해관계의 조정이다. 정비사업은 기본적으로 다수의 조합원이 참여하는 사업인데 여기에 기업형임대사업자까지 참여하고 아울러 기업형임대사업자의 자금조달에 참여한 또 다른 투자가까지 포함된다면 더욱 많은 이해관계자가 사업에 참여하게 된다. 이들 간의 이해관계 조정이 원만히 될 수 있도록 조정기능이 필요하다. 현재는 금융전문기관과 한국감정원 등이 일정한 역할을 맡고 있지만 HUG와 국토교통부도 갈등이 발생할 경우 이해관계조정에 적극적으로 참여해야 할 것이다.

뉴스테이 연계형 정비사업의 시작이 이제 1년 남짓 되었기 때문에 많은 경험이 축적되지 않았을 뿐만 아니라 제도적인 측면에서 부족한 점이 적지 않다. 그렇지만 위에서 열거한 것과 같은 조건들을 고려하면서 사업을 추진하면 반드시 원하는 결과를 얻을 수 있을 것이다.

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