법제처 “대지 공유해도 분양권은 불인정”
다주택소유자·매입자·조합간 소송 예고
“조합설립인가 후 다주택 소유자의 지분을 매입한 경우 분양권이 주어지지 않는다”는 법제처의 유권해석이 잇따라 나와 일선 현장에 파장이 일고 있다.
법제처는 지난 2월 “조합원이 아닌 토지등소유자는 정비사업에 따른 건축물을 분양받을 수 없다”는 유권해석을 내린데 이어 지난달 12일에는 “조합설립인가 이후 건축물을 양수해 대지가 공유된다 해도 주택을 분양할 수 없다”는 해석을 내놨다.
이와 함께 법제처는 “수도권 과밀억제권역에 위치하지 않은 지역의 재건축구역에서는 주택 수만큼 분양받을 수 있다”는 해석도 내놨다.
하지만 이 조항 역시 지난해 5월 ‘투기과열지구’였던 문구가 ‘수도권 과밀억제권역’으로 개정돼 새롭게 시행된 조항이어서 업계의 혼선이 더해지고 있다.
이에 따라 다주택 소유자의 재산상 손해는 물론 다주택지분 매입자와 조합원 자격을 놓고 소송이 예고되고 있어 대책마련이 시급한 상황이다.
▲다주택자 건축물 양수 후 대지공유해도 분양권은 하나=법제처는 조합설립인가 이후 건축물을 양수해 대지를 공유하게 되도 분양권은 1인에게만 공급할 수 있다는 유권해석을 내렸다.
현행 〈도시 및 주거환경정비법〉 제48조제2항제6호에는 “1세대 또는 1인이 1이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 소유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있고, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대해서는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다”고 규정하고 있다.
따라서 이 조항의 단서 규정에 의해 시·도 조례로 주택공급에 관해 따로 정하고 있다면 조합설립인가 이후에 다주택자로부터 건축물을 양수해 대지를 공유할 경우 주택 수만큼 분양이 가능한 것으로도 해석될 수 있는 여지가 있다.
하지만 법제처는 원칙적으로 조합설립인가 이후에 다주택자로부터 건축물을 양수한 경우에는 1개의 분양권만 인정된다고 해석했다.
법제처는 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자가 건축물을 양도해 수인이 소유하게 된 경우 그 대지부분에 공유관계 형성이 되지 아니한 경우에는 주택의 공급에 관해 시·도 조례로 따로 정할 수 없어 수인을 대표하는 1인에게만 주택을 공급할 수 있다”며 “단지 부지가 분필되어 있지 않다는 사정에 의해 수인을 대표하는 1인 외의 토지등소유자에게 시·도 조례에 따로 정하여 주택을 공급할 수 있다고 보는 것은 불합리하다”고 해석했다. 나아가 법제처는 “토지공유자에 대한 주택공급을 시·도 조례로 정하는 바에 따라 달리 정할 수 있도록 한 취지는 지방자치단체들이 토지공유로 인한 분양권을 제한하기 위해 조례로 특정시점을 기준으로 정하고 있어 특정시점 이전에 이미 토지 공유관계가 형성된 자들의 신뢰를 보호하기 위해 예외적으로 인정한 것”이라고 설명했다.
▲‘투기과열지구’ 아닌 ‘수도권 과밀억제권역’은 분양권 하나=법제처는 또 수도권 과밀억제권역이 아닌 지역의 재건축구역에서는 조합설립인가 후 다주택자에게 주택을 매입할 경우 분양권을 제공할 수 있다는 해석도 내렸다.
수도권 과밀억제권역 외 재건축구역의 경우 토지등소유자가 보유하고 있는 주택 수만큼 분양권을 인정하고 있는 만큼 주택을 매입해도 조합원에게 공급되는 분양물량에는 변화가 없기 때문이라는 취지에서다.
법제처는 “수도권 과밀억제권역에 위치하지 재건축사업의 경우 수도권 과밀억제권역과 주택공급실적이 다른 점을 고려해 주택 수만큼 분양권을 공급하도록 하고 있다”며 “토지등소유자가 여러 채의 주택 중 일부를 양도한 경우 양도인과 양수인 모두에게 주택을 공급하더라도 정비구역 내 토지등소유자가 소유하고 있던 주택의 수만큼 주택을 공급한다는 측면에서 차이가 없으므로 수인을 대표하는 1인 외의 토지등소유자에게도 주택을 공급할 수 있다고 봐야 한다”고 설명했다.
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다주택자 “도정법 개정 통해 해법 찾아달라”
■ 윤석용 의원 입법발의 추진
행정당국에서도 분양권 불인정으로 인한 피해 대책을 마련하지 못하고 있는 가운데 다주택자들이 직접 대책마련을 요구하고 나섰다.
둔촌주공 다주택자 보유자회가 윤석용 의원을 통해 〈도정법〉 개정안을 발의해 줄 것을 요청함에 따라 현재 검토 단계인 것으로 알려졌다.
다주택자 보유자회 관계자는 “국토해양부와 서울시에 대책 마련을 요구했지만 상위법이라는 이유로 시 차원에서 해결이 어렵다는 답변을 내놓았다”며 “소송을 걸거나 법제처의 해석을 새롭게 받아야 한다며 대책 마련에 소극적인 자세를 취하고 있다”고 말했다. 이어 “서울시와 국토해양부, 국회, 청와대 등에 탄원서를 보냈지만 이렇다 할 답변은 듣지 못했다”며 “국회의원 입법발의를 통해 문제를 해결하기 위해 노력하고 있다”고 말했다.
윤 의원 입법정책 간담회 자료에 따르면 개정안은 현행법 제48조제2항제6호 중 단서조항인 “다만, 2인 이상이 1토지를 공유한 경우~(후략)”를 “다만 2인 이상이 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 소유하거나 2인 이상이 1토지를 공유한 경우~(후략)”으로 개정하는 것이 첫 번째 대안이다.
즉 관리처분시 조합설립인가 이후에 주택이나 토지를 양수하더라도 분양권을 인정해 주도록 개정하자는 것이다.
두 번째 대안은 조합원의 자격을 다루고 있는 법 제19조제1항제3호를 현행 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하는 수인이 소유하게 된 때”에 단서 조항으로 “단 주택재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다”라는 규정을 삽입하자는 것이다.
다주택자 보유자회 관계자는 “〈도정법〉 개정을 통해 문제를 해결하려면 빨라야 올 연말쯤에나 개정될 수 있을 것”이라며 “그동안 피해가 불가피하겠지만 이렇게라도 해결할 수 있다면 다행”이라고 말했다.
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“분양권 나온다”던 조합
향후 법정싸움 불가피
■ 일선 조합 반응
“조합설립인가 후 다주택자로부터 주택을 매입한 경우 분양권이 없다”는 법제처의 유권 해석이 내려지면서 일선 현장에서는 혼란이 일고 있다.
다주택자로부터 주택을 매입한 사람은 현금청산을 당해 피해가 불가피하고, 다주택 소유자는 주택을 팔 수 없어 각종 세금과 은행 이자 등으로 수천만원에서 많게는 수억원에 이르는 손해를 입게 될 처지에 놓였기 때문이다.
실제로 둔촌주공에서는 이 같은 피해를 보게 된 다주택 소유자들의 모임인 ‘다주택 보유자회’가 결성됐다. 다주택 보유자회에 따르면 둔촌주공에만 약 100명 이상이 피해를 당하고 있는 것으로 알려졌다.
둔촌주공 다주택 보유자회 관계자는 “만약 A재건축조합에 한 채, B재건축조합에 한 채의 주택을 소유하고 있다면 두 개의 분양권을 모두 받을 수 있다”며 “하나의 재건축조합에 속해 있다고 입주권을 1채만 준다는 것은 불합리한 처사”라고 말했다. 이어 “입주권을 1채 밖에 주지 않아 집을 팔래야 팔수가 없는 상황”이라며 “주택을 매입해도 입주권은 나오지 않고 현금청산 당하는 걸 아는데 누가 사려고 하겠냐”며 분통해 했다.
이 관계자는 “최근 부동산 시장이 침체됨에 따라 아파트가격이 떨어지고 있는 추세”라며 “손해를 감안하더라도 아파트를 팔려고 하는데 이것마저 막아버리면 부동산 시장은 더욱 침체될 것”이라고 강조했다. 이어 “현금청산을 받는다 해도 앞으로 최소 4~5년은 걸릴 것”이라며 “아파트 1채당 금융비용과 각종 세금 등을 감안하면 수억원의 손해가 발생할 것”이라고 억울함을 호소했다.
또 다른 관계자는 “재건축의 경우 지분쪼개기가 원천적으로 불가능한데 굳이 이런 조항을 적용할 필요가 있냐”며 “분양권이 없다는 사실을 모르고 매매를 한 경우 조합원 자격을 두고 매수자와 매입자 간의 분쟁이 소송으로 이어질 가능성이 크다”고 말했다. 이어 “개인의 재산을 심각하게 침해하고 있는 상황인 만큼 법을 개정하거나 유예기간을 두는 등의 대책이 필요하다”고 강조했다.
조합도 난처하기는 마찬가지다. 조합원들은 사업과 관련된 정보를 조합에서 물어보는 것이 일반적이다.
이에따라 조합에서 “분양권이 나온다”는 설명을 듣고 주택을 매수하거나 매입한 사람들이 조합에 피해 보상을 요구하고 있기 때문이다.
성북구의 한 조합장은 “변호사나 업체 관계자들에게 분양권이 나온다는 말을 듣고 조합원에게 그대로 설명해 줬다 낭패를 보게 됐다”며 “현금 청산으로 인한 피해 보상을 하지 않을 경우 소송을 제기할 것이라고 압박하고 있어 어떻게 해야 할지 모르겠다”고 말했다.
