전용 77㎡ 12억4천만원 … 2년8개월 만에 4억이상 올라
국제현상공모한 디자인으로 초고층 아파트 신축 기대

은마아파트는 항상 세간의 이목을 끈다. 서울 강남에 입지한, 그것도 입시학원의 메카라 불리는 대치동의 중심에 있는 은마아파트는 재건축의 바로미터라고 불리울 정도로 재건축아파트의 가격 상승의 한 가운데 우뚝 서 있다.

이런 은마아파트가 또 한번 대박을 터트렸다. 서울시가 35층으로 제한하고 있는 층수제한에 대해 혁신적 디자인이라는 카드를 꺼내들고 서울시와 한판승부를 하겠다고 나선 것이다.

이 때문일까. 은마아파트의 초고층에 대한 기대는 가격 또한 초고층을 쌓고 있다. 서울의 부동산시장이 고개를 들기 시작한 때는 지난 2014년 초경부터지만 은마아파트는 그보다 1년여 전인 2013년 1월부터 가격이 오르기 시작했다. 당시 시세는 로얄층을 기준으로 7억7천만원(전용 77㎡), 하지만 2년8개월여가 지난 지금의 가격은 무려 12억4천만원이 됐다. 이 기간 동안 4억7천만원이라는 돈이 껑충 뛴 셈이다.

2014년 9월 이후 서울 강남, 서초, 송파 일대 재건축아파트의 평균 가격 상승폭은 1년에 1억원 정도였다. 그런데 은마아파트는 1년에 2억여원 정도가 오르고 있다.

▲‘은마아파트 초고층’어떻게 가능해졌나=초고층이 의미하는 것은 단순히 ‘높다’라는 것을 말하지 않는다. 초고층이란 그 지역의 상징 즉, 랜드마크가 될 가능성이 크다는 의미며, 가격 상승 또한 지역 일대를 통틀어 최고가를 보인다는 의미다.

상업시설로는 63빌딩 이후 롯데월드타워가 들어서 초고층의 상징이 되었으며, 주거시설로는 삼성동 아이파크가 최고의 주거시설, 그리고 가격에서 비교의 대상이 되고 있다. 이 시기까지 은마아파트는 35층이라는 서울시가 만들어 놓은 층수제한에 막혀 더 이상 오르지 못하는 상황이었다.

하지만 은마아파트 재건축추진위원회는 그것을 뚫고 나갈 묘안으로 ‘디자인’을 생각해 냈다. 주거시설에서 디자인이란 오세훈 전 서울시장 시절부터 강조돼온 사항이다. 서울시를 유니크한 도시로 만들기 위한 것으로 건물의 특색있는 디자인은 서울을 방문하는 외국인에게 독특한 인상을 전해주기에 충분하다고 봤기 때문이다.

하지만 박원순 현 시장이 당선 된 후의 모습은 한강과 산 등 도시자연경관의 조화를 추구하고 있어 여의도나 잠실 등 상업지구에 위치한 일부 재건축 대상 아파트를 제외하고는 35층으로 층수를 묶어 놓고 있다. 은마아파트도 3종이라는 주거지역에 위치한 만큼 35층을 뚫기는 어려워 보였다.

그런데 서울시 도시계획위원회가 국제현상공모 등 참신하고 개성있는 아파트 단지를 설계할 경우 예외적으로 초고층이 가능한 길을 열어놓고 있다는 점에 주목했다.

▲초고층의 기대가 가격 제한선을 뚫고 지나=서울시 강남구 삼성로 212(대치동)에 위치한 은마아파트는 1979년 7월에 준공된 지은지 37년된 초고령의 노후 아파트다. 이곳은 전용면적 76㎡(28평형)와 84㎡(34평형) 두 타입으로만 총 4천424세대가 건립돼 있다.

이곳이 항상 핫한 이슈로 주목돼 왔던 이유는 우수 학원가가 밀집해 있는 까닭에 교육열에 따른 일명 치맛바람이 거세게 작용했던 곳이기 때문이기도 하지만 지난 2003년 12월 이곳의 재건축 추진위원회가 승인되면서 강남일대 나아가 전국 재건축아파트의 가격 상승의 중심이 됐기 때문이다.

이곳의 가격 흐름을 보면 재건축아파트의 광풍과 한파의 흔적을 그대로 느낄 수 있다. 은마아파트 전용 76㎡의 가격 흐름을 보면 그 모습은 여실히 나타난다. KB국민은행 부동산시세의 조사가 이뤄진 이래 최초가는 지난 2004년 1월에 6억3천500만원(상위 평균가 기준)이었다. 이 후 2007년 2월까지 11억5천만원으로 상승햇다. 3년 동안 무려 5억원 안팎의 가격이 오른 셈이다.

하지만 이후의 모습은 참담하리만치 거센 한파가 몰아 닥쳤음을 알 수 있다. 아파트를 포함한 부동산 가격은 오를 때는 재빠르게 오르고 내릴 때는 천천히 내려간다. 은마아파트 또한 2007년 2월까지의 상승세는 최 정점을 이루었고, 그 후 2008년 글로벌 금융위기 당시의 급등락을 제외하면 지속적이지만 천천히 하락하는 모습을 보였다.

은마아파트가 하락의 마침표를 찍은 때는 2013년 1월이다. 당시 전용 76㎡의 상위 평균가 시세는 7억7천만원. 만약 2004년(6억3천500만원)부터 2013년까지 약 10년의 기간 동안 아파트를 계속 소유하고 있었다면 불과 1억3천500여만원의 상승에 그쳤을 것이다.

하지만 그 이후의 은마아파트의 상승세는 놀라우리만치 크게 올랐음을 알 수 있다. 2013년 2월에는 1천만원이 오른 7억8천만원의 시세를 보였으며, 같은 해 9월에는 8억250만원, 2014년 9월에는 9억1천500만원, 다시 1년이 지난 2015년 9월에는 10억원으로 올라섰다. 최근 시점인 올해 9월은 12억4천만원으로 1년 만에 2억4천만이 오른 셈으로 2000년대 최고가였던 11억5천만원보다 9천만원이 더 올랐다.

▲은마아파트 추격 매수 의견=재건축아파트에서 가장 큰 주목을 받고 있는 은마아파트는 9월 시세 기준으로 12억4천만원(전용 76㎡ 로얄층 기준)이며, 지금 호가는 13억원까지 부르고 있는 것으로 나타났다. 은마아파트 소유자는 더 오를 것으로 기대하며, 가격을 계속 높이고 있다. 하지만 전문가들은 은마아파트의 추격매수에 다소 회의적인 반응이다.

강남의 투자자 L씨는 “집값이 가장 많이 오르는 때는 호재가 알려진 직후다”며 “하지만 은마아파트의 호재는 이미 알려진 상태고 관련 설계사사무소까지 선정한 상태기 때문에, 급등한 가격은 잠시 숨고르기에 들어갈 확률이 높다”고 말했다.

게다가 은마아파트의 추진위원회가 50층 초고층의 꿈을 국제현상설계공모로 극복하려고 하고 있지만, 우선 서울시의 반응이 회의적이어서 그것이 이뤄질지에 대한 가능성은 다른 측면에서 해석해 봐야 할 문제다.

따라서 은마아파트의 추격 매수 시점은 서울시로부터 50층 초고층이 확정되는 시기 또는 국제현상공모에 출품 및 당선 여부 등의 시기를 고려해 볼 수 있다.