방배5구역 확정지분제 방식 3,080가구 신축… 강남의 ‘블루칩’
방배5구역 확정지분제 방식 3,080가구 신축… 강남의 ‘블루칩’
  • 김상규 전문기자
  • 승인 2016.10.12 14:14
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GS+포스코+롯데 프리미엄사업단 아파트 시공
용도변경·제경비 등 사업 지연요소 해결에 박차

테헤란로와 사당로가 만난다. 내방역과 서초역 사이 국군정보사령부가 있던 자리 아래에 장재터널이 개통되면 방배동의 강남 진입이 한결 더 쉬워질 전망이다. 또한 교통상황이 좋지 않았던 남부순환로, 서초대로, 반포대로 등 주변 도로 상황도 크게 개선될 것으로 기대를 모으고 있다.

여의도 공원의 2.4배에 이르는 서리풀 공원과 인접하고 있고 예술의전당~서리풀공원~새빛섬에 이르는 문화 클러스터 조성 계획의 한복판에 자리한 방배5구역 재건축정비사업조합(조합장 김만길)이 서초구 최대의 블루칩으로 부상하고 있다.

▲무상지분율 133% 확정지분제, GS건설+포스코건설+롯데건설 프리미엄 사업단과 체결=지난 2014년 6월 방배5구역 재건축조합은 GS건설과 포스코건설, 롯데건설 등 3개사 프리미엄사업단에게 시공권을 맡겼다. 당시 프리미엄사업단이 제출한 무상지분율은 일반분양가에 따라 달랐다. 즉 일반 분양가가 △3천100만원이면 145.40% △2천850만원이면 131.28% △2천500만원이면 111.56%였다.

조합은 최근 시공자와 공사계약을 체결했다. 최종 무상지분율 133%, 확정지분제 방식이다. 입찰 당시보다 조합에서 양보한 선에서 체결된 것이다. 이는 조합원의 추가가입이나 용도변경 등으로 인한 수요의 증가로 인해 일반분양 물량이 감소하고 분양수입이 줄어든 것이 직접적인 원인이 됐다.

시공자와의 계약내용 조율에도 상당한 시간을 보낸 것으로 알려졌다. 그만큼 입장차이가 컸다는 얘기다. 하지만 조합과 사업단이 서로의 입장 차이를 좁히고 조합원들의 의결을 거쳐 큰 걸음을 내딛게 된 것이다.

김만길 조합장은 “시공자와의 계약은 2015년 4월 정기총회에서 의결됐다. 다만, 현재 신축 2천 557세대를 3천80가구로 변경하는 등의 내용을 담아 설계 변경 중에 있으며, 변경 사업시행계획인가 완료 후 계약 변경을 하게 된다”고 설명하고 “시공자와의 변경계약 협상과정에서 조합의 입장을 최대한 반영시킬 것이다”라고 말했다.

▲매도청구 소송 승소… 용도변경과 제경비 문제 풀어야=현재 방배5구역 조합은 매도청구소송의 일부패소를 비롯해 형평성에 반하는 용도변경, 그리고 산출내역서가 없는 제경비 문제 등으로 인해 사업추진이 지연되고 있다. 하지만 제1심 법원에 계류 중인 2건의 매도청구소송 중 1건에 대하여 지난 4월 승소했으며, 항소심 4건 중 1건에 대해 승소판결을 받은 상태다.

한편 용도변경의 문제도 조합에서 풀어야할 숙제다. 방배5구역에는 구역지정 후 구청에서 지하실을 주택 용도로 변경해준 경우가 있었다. 대략 50여가구가 이에 해당한다. 조합에서는 조합원들의 이해와 협조를 얻어 최선의 방법을 강구하고 합리적으로 해결할 예정이다.

제경비 문제도 해결해야 한다. 조합은 시공자 선정 당시 공사비와 별도로 민원해결비 등을 포함한 제경비 항목을 주고 입찰에 참여토록 했다. 하지만 입찰에 참여한 대다수의 시공자들이 개략적인 총금액만 제시하고 세부항목을 기재하지 않았다.

조합은 시공자가 제시한 544억원의 제경비에 대해 구체적인 항목을 제시할 것을 수차례 요구했고, 최근 시공자로부터 제경비 항목을 받았다. 세부 항목에서 조합과 시공자간 비용부담 주체에 대해 의견차이가 있었지만 빠른 시일 내에 합리적인 해결책을 찾을 것으로 보인다.

▲예술의전당~서리풀 공원~새빛 섬을 잇는 문화 클러스터 조성=방배5구역은 주변에 풍부한 녹지를 끼고 있다. 먼저 서리풀 공원이다. 그 크기만도 54만㎡, 여의도공원 면적의 2.4배에 이른다.

또한 서리풀공원은 9만1천597㎡의 국군정보사령부 부지를 포함하고 있다. 해당 부지는 국방부에서 주관하는 공개매각방식으로 매각절차가 진행중이며, 감정평가액이 9천억원 대에 이르는 것으로 알려졌다. 이곳에는 아파트의 건립 대신 공연장과 문화집회시설, 전시장 등 복합문화센터가 조성될 예정이다. 만약 이 계획이 실현 되면 방배5구역은 초대형 공원과 복합문화공간을 바로 옆에 두고 삶의 여유를 누릴 수 있다.

방배5구역은 지하철 2호선 서초역에서 단절된 서초대로를 연결하는 터널(장재터널, 서리풀 터널)도 2019년 2월 완공 예정이라 교통이 한층 더 편리해진다. 서리풀 공원 외에도 몽마르뜨 공원, 도구머리 공원 등 녹지공간도 풍부하여 주거공간으로 탁월하다는 평이다.

▲최고의 입지에 최상의 명품아파트 탄생=방배 5구역은 서울시의 친환경 및 에너지 절약계획과 서초구의 친환경 주택 가이드 라인을 모두 만족하는 친환경 청정 아파트로 조성된다.

3개의 공간 전략이 기본구상이다. 3개의 공간은 △중심 커뮤니티 가로 △6개의 마당 △TERRACE-SCAPE이다. 중심 커뮤니티가로는 WELCOME PLAZA, COMMUNITY PLAZA, CHILDREN’S PARK 등 3개의 거점마당과 남북방향의 중심가로를 통해 준공공의 커뮤니티를 활성화시킬 계획이다. 6개의 클러스터형 마당 조성을 통해 단지내 커뮤니티를 활성화하고 다양한 프로그램으로 주민들의 참여와 이용을 높인다.

김 조합장은 “단독주택재건축 지역의 특성상 거의 평생을 단독주택이나 저층형 빌라에 거주하던 조합원들이 많다. 단독주택재건축 지역의 특성에 맞게 이웃들 간에 서로 화합할 수 있는 분위기의 아파트를 만들고 싶다”고 말했다.

또한 그는 “방배5구역은 GS·포스코·롯데 3사가 가장 신경 쓰고 있는 현장 중 하나로 알고 있다. 시공자 측에서는 분양가가 급상승하고 있는 분위기를 살려 빨리 사업을 추진하고 싶다는 의사를 밝히고 있다”고 귀뜸했다.

구역의 특성을 고려한 공간 전략인 TERRACE SCAPE도 눈에 띈다. 조합은 사업지의 경사진 지형을 활용하여 레벨, 수목, 수경에 따른 다양한 경관을 연출하여 단지를 차별화 한다.

한편 조합은 변경설계에 따른 사업시행변경인가 절차를 내년 상반기까지 완료하고 완료 즉시 시공자와의 변경계약을 거쳐 관리처분계획(변경)인가를 준비할 계획이다. 조합은 당초 2천557가구(임대 170가구 포함)를 현재 3천80여세대로 설계를 변경하고 있다.

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