‘한강변 35층’ 넘을 수 없나?… 정비사업 층수규제 찬반 논란
‘한강변 35층’ 넘을 수 없나?… 정비사업 층수규제 찬반 논란
  • 문상연 기자
  • 승인 2016.10.13 11:07
  • 댓글 0
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찬 - 한강변 초고층 주택개발 제한은 경관사유화 방지
반 - 35층규제는 서울 경관퇴보·주거의 질 향상 막아

서울 전역 재개발ㆍ재건축 시장에서 '층수'에 대한 논란이 뜨겁다. 서울시가 ‘2030서울플랜’을 통해 ‘한강변 관리 기본계획’ 범위 내 주거지의 층수를 지상 최고 35층 이하로 규정하면서 한강변 35층 규제를 놓고 서울시와 조합 간 줄다리기가 계속되고 있다.

논란이 과열되면서 시와 정비사업조합간 갈등의 골이 깊어지고 있는 형국에 지난 9월 23일 ‘서울시 공동주택 높이(층수) 규제 기준 재검토’에 대한 토론회가 개최돼 뜨거운 찬반 논쟁이 펼쳐지기도 했다. 현재 논쟁이 진행되고 있는 층수 제한의 찬반 주장을 정리했다.

▲층수규제 찬성① ‘2030 서울플랜’은 초고층 건물의 난립 방지를 위한 종합적 규제다

=현재 시점에서 층수 규제 완화는 무분별한 고층화를 부추길 수 있다.‘2030 서울플랜’에서 층수를 제한한 이유는 50층 이상의 초고층 개발이 아파트로 번지면서 무분별한 초고층 난립에 따른 우려와 갈등이 증폭돼 왔다. 이 때문에 사회적 형평성과 도시 공간 구조를 고려한 층수 제한 등 차등화한 기준이 마련된 것이다.

35층 제한은 공동주택의 최대 개발 용적률인 300%과 고층 주거단지의 개발 경향 등을 종합적으로 검토해 서울 전체의 주거지를 대상으로 제안됐다. 절차와 과정을 통해 원칙 기준으로 선언된 내용인 만큼 층수 제한을 준수하는 개발이 필요하다.

▲찬성② 50층 아파트는 한강변 경관 사유화를 유발한다

=서울 시민 모두가 함께 한강을 즐기고 느낄 수 있도록 한강변 고층주거 개발 제한은 필요하다. 50층의 초고층 개발사업이 계속되면 저층주거지와 조화를 이루지 못하고 일조권과 조망권의 사유화가 심화될 것이다. 혁신적인 디자인 설계적용을 명분으로 초고층 특화단지 구성을 허용한다면 결국 해당 주민에게 이익이 돌아가는 만큼 특화 건물디자인으로 인한 층수규제 완화를 허용해선 안 된다.

▲찬성③ 35층으로 창의적인 설계 가능, 초고층만 답이 아니다

=재건축 사업에서 무조건 고층으로 개발해야 한다는 인식보다 어떻게 하면 쾌적한 주거환경을 최적으로 만들 수 있느냐에 초점을 맞춰야 한다. 오히려 공동주택의 높이 규제를 통해 사업자의 이기적이고 무분별한 개발로 파생될 수 있는 공공적 피해를 최소화시킬 수 있다.

‘2030 서울플랜’에서 제한하는 층수 범위 내에서도 충분히 특화단지 조성이 가능하다. 초고층 재건축은 실제 그 아파트에 사는 사람들의 정주 여건과 도시계획적 측면이 동시에 고려돼야 한다.

▲층수규제 반대① ‘2030 서울플랜’의 층수 규제는 법적근거가 없다

=서울시는 ‘2030 서울플랜’을 통해 전 지역에서 용도지역지구에 관계없이 주거용 아파트높이를 35층으로 획일화된 층수 규제를 하고 있다. 그러나 현행 관련법령인 국토계획법·건축법·도정법 등 어디에도 용도지역 등을 무시한 시 전역에 주거용 높이를 규제하라는 조항이 없다.

더욱이 국내와 세계 대도시 기본계획과의 비교 분석 및 법률 전문가 자문 등을 모두 검토해 봐도 서울시처럼 최고 층수까지 규제하는 사례는 없다. 서울시의 도심부에서 역사적 경관을 고려한 높이 기준 등의 설정은 타당하지만, 도심부 이외의 지역에서 용도지역에 따른 높이 기준을 획일적으로 설정하는 것은 문제다.

▲반대② 35층 규제는 서울시 경관 퇴보를 초래한다

=획일적인 높이규제가 오히려 획일화된 성냥갑 외형 양산의 직접적인 결과를 제공하여 도시환경 악화를 초래한다. 도시경관에 실패한 한강변 등 기존 단지들의 현황을 보면 당시 270% 용적률에 35층 규모가 주류였다.

현재 300% 용적률에 35층으로 높이를 규제하면 과거와 똑같은 실패를 경험할 것이다. 반면, 층수 규제를 완화하게 되면, 다양한 특화건물디자인으로 단지가 고층과 저층이 서로 조화를 이루게 되면서 단지환경뿐만 아니라 서울의 얼굴 또한 새롭게 바뀔 것이다.

▲반대③ 획일적인 35층 층수 규제는 주거환경 질적 향상 막는다

=현재 서울시 주민들은 사업비 증가를 감수하고도 주거환경의 질적 향상을 갈망하고 있다. 서울시의회가 주최한 전문가 토론회에서도 서울시 전역의 획일적 층수규제는 바람직하지 않고 지구별, 단지별 특성에 맞는 높이 등을 유연하게 적용하는 것이 효율적이라는 의견이 대다수이다.

규제 완화를 위해 특별 건축구역 및 층수 인센티브와 평균 층수 도입 등 여러 가지 방안이 있다. 서울시는 도시경관 실패 사례와 높이규제 관련 각종 연구결과, 층수계획의 시뮬레이션 비교, 층수 규제의 사회적 공론화 등을 종합해 폭넓게 검토해야 한다.

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