대전·대구·광주 등 지방 부동산 시장은 거래 조차 실종
서울·수도권 등과 ‘탈동조화’ 로 양도세 중과 쉽지 않아

부동산시장이 활기를 보이면서 항상 대두되는 정부정책 중 하나가 세금에 관한 문제다. 현재 부동산과 관련한 주요 세금은 크게 거래세와 보유세로 나눌 수 있다. 거래세의 대표적인 것은 취득세와 등록세, 양도소득세(이하, 양도세) 등이 있고, 보유세는 재산세 등으로 구분할 수 있다.

이외 일정금액을 초과할 때 부과되는 ‘종합부동산세’ 등이 있다. 취득세와 등록세는 과거 4.4%에서 1.1%로 크게 낮춰져 추가로 인상될 여지는 없는 것으로 보인다. 또 4.4%든 1.1%든 주택 등 부동산을 매매하는 수요자 입장에서는 크게 어려움을 느끼는 부분이 아니기 때문에 정부에서도 취·등록세를 다시 인상하는 방안을 고려할 필요성은 느끼지 않는 듯하다.

하지만 양도세는 다르다. 양도세의 높고 낮음은 수요자 입장에서 무척 부담이 되는 사항으로 그 세율이 매우 높기 때문이다.

가령 현재까지 1가구 1주택을 소유한 사람이 보유한지 2년이 지난 후에 주택을 양도하게 되면 비과세 혜택 즉 세금을 거의 내지 않는다. 하지만 1년 내 팔게 되는 경우에는 세금부담(양도차익의 40%)을 크게 질 수 있다. 다주택소유자의 경우 양도 차익에 따라 양도세의 부담이 달리 정해지고 있어 양도하는 수요자 입장에서는 반드시 세금부분을 꼼꼼히 체크할 필요가 있다.

더구나 지금은 폐지됐지만 양도세 중과세 부분 역시 더더욱 고려하지 않을 수 없다. 과거 참여정부시절에는 1가구 2주택 소유자에 대해 양도세 중과세를 적용한 바 있어 주택 가격이 올라 차익을 실현했다 할지라도 공인중개사 수수료 및 취·등록세 등 거래관련 비용을 제외한 나머지 차익금에 대해서는 양도차익의 50% 이상의 세금을 부담해야하기 때문에 그 이익실현이 크지 않았다. 부동산시장이 정부의 양도세 중과정책 유무에 따라 활성화되고 또는 악화되는 이유는 여기에 있다.

주택을 매입할 때 순수 본인 자금으로 매입하는 경우도 있지만 대개가 은행의 담보대출 등을 이용해 주택을 사게 되고 또 차입한 금액에 대해 매달 이자를 부담해야 한다. 그런데 이 부분에 대해서는 정부가 무시하고 단순 양도차익금을 기준으로 세금을 부과하기 때문에 부동산시장이 양도세에 민감할 수밖에 없는 것이 지금의 현실이다.

양도세가 낮거나 또는 중과세가 없으면 매매에 대한 부담이 없어 부동산 거래에 도움이 되지만 양도차익에 대한 세금부담이 크면 거래는 자연히 움츠러 들 수밖에 없다.

▲서울과 지방의 부동산시장 과거와 달리 지금은 ‘탈동조화 현상’ 뚜렷=지금의 부동산시장은 서울과 서울 인근 수도권 지역을 중심으로 거래가 활발하게 이뤄지고 있다. 거래가 많아진다는 것은 부동산가격이 상승하고 있다는 의미로 그 만큼 정부에서는 양도세 중과의 카드를 만지작거리게 된다. 주택가격이 크게 오르면 집 없는 서민에게 큰 부담이 되고 이는 결국 국내경제에 악영향을 줄 수밖에 없기 때문이다. 또 주택거래가 많아진다는 것은 결국 가계부채가 증가하는 것으로 현 정부가 추진하는 가계부채 감량을 위한 정책과도 대치되는 상황이다. 부채가 늘면 소비가 줄 수밖에 없는데 이는 경제 활성화에 도움이 되지 않는다는 게 정부의 생각이다.

하지만 다주택자에 대한 양도세 중과제가 다시 부활할 것인가에 대해서는 많은 전문가들이 회의적인 태도를 보이고 있다. 정부의 정책이란 어느 특정지역을 대상으로 하는 것이 아닌 전국 및 전체 국민을 대상으로 하는 것이기 때문에 양도세 중과세를 부활시킬 경우 시장이 악화일로에 놓인 지방 부동산시장에는 큰 타격이 될 수밖에 없는 이유에서다.

실제 부동산시장의 거래가 활발한 곳은 앞서 언급했듯 서울과 수도권 일부지역과 부산의 중심지인 서면일대, 그리고 해운대구, 세종시와 제주시 일부 지역에 국한되고 있다. 그 외 지역인 대전이나 대구, 광주 등 지방의 부동산시장은 미분양아파트가 쌓이고 있고, 거래조차 실종상태이기 때문에 정부의 양도세 중과세 부활은 쉽지 않은 모습이다.

▲미분양 적체 등 지방 부동산시장 악화로 양도세 중과세 부활이 쉽지 않아=올해 전국의 부동산시장은 양극화현상이 두드러지고 있다. 2008년 글로벌 금융위기가 있기 전까지의 전국 부동산시장은 서울이 오르면 지방도 동반상승하는 동조화현상을 유지하고 있었다.

하지만 금융위기가 있은 후부터 서서히 나타나기 시작한 현상이 탈동조화 현상이다. 금융위기 직후인 2008년 말부터 2010년 1분기까지는 서울지역 부동산시장이 금융위기로 인해 하락한 가격이 다시 정상화되는 분위기였지만 이후부터 2014년 1분기까지 하락세를 면치 못했다.

실제 서울시 관악구 봉천동 소재 관악드림타운 전용면적 59㎡의 경우 2008년 11월에 3억5천만원으로 정점을 찍다가 이후 3억3천만원으로 한달 새 2천만원이 하락했다. 이후 2010년 3월 3억4천300만원까지 상승했지만 다시 서서히 고개를 숙이기 시작했다.

반면, 2011년 이후부터 대구지역 부동산시장이 미분양물량을 해소하면서 2013년부터 2015년 말까지 큰 상승세를 보였다. 대구시 수성구 수성동 소재‘코오롱하늘채’전용 126.33㎡의 경우 2011년에는 완만한 상승세를 보이다가 이후 2013년부터는 급상승해 이 당시 5억5천만원의 아파트 값이 8억9천만원까지 급등하는 모습을 보였다. 하지만 이후 대구시는 공급물량이 크게 상승해 다소 진정국면으로 접어들게 됐다.

반면 서울과 수도권은 2011년부터 2014년 초까지의 시장 불황으로 인해 주택매매 및 공급은 크게 위축됐고 이로 인해 2014년 6월 이후 시장이 되살아나기 시작했다. 지금도 강남의 재건축아파트를 중심으로 양천구 목동신시가지아파트, 노원 상계지구 주공아파트 등이 강세를 보이고 있다.

이처럼 전국이 동시다발적으로 오르고 내리는 현상이 아닌 지역별로 편차를 보이면서 정부의 양도세 중과세 부활 정책도 쉽지 않을 것이라는 전망이 나오고 있는 것이다.

강남의 부동산 투자자 L씨는 “정부가 양도세 중과세를 카드를 다시 꺼내 들기란 다소 어려워 보인다”며 “이는 전국의 미분양아파트 물량 중 상당수가 지방에 적체돼 있어 정부로서는 중과세 정책을 내놓기란 부담이 아닐 수 없을 것”이라고 말했다.

실제 국토교통부가 내놓은 지난 8월 말 기준 전국 미분양아파트 현황자료에 따르면 총 6만2천562가구의 미분양 물량 중 서울, 수도권(인천, 경기 포함)을 제외한 지방 미분양 물량이 4만1천200여 가구에 달하고 있다. 통계자료를 토대로 볼 때, 미분양아파트는 서울은 지속적으로 감소추세를 보이고 있으며, 지방은 증가하는 모습을 보이고 있다.