시공자가 조합에 지원한 경비의 법적 성격
시공자가 조합에 지원한 경비의 법적 성격
  • 함준표 변호사
  • 승인 2016.10.13 14:16
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시공자 선정을 기대하는 건설사가 추진위원회에 지급하는 자금이나 시공자로 선정된 건설사가 조합에 지급하는 사업경비의 법적 성격을 어떻게 규율하는가에 따라, 수십억, 수백억원에 이르는 자금의 처리방법에 대한 법적 문제가 발생할 수 있다.

통상 시공자가 지급하는 자금은 대여금으로 보고, 별도의 소비대차약정을 체결하는 경우가 있는데, 이 경우에는 비교적 단순하게 유이자, 무이자의 대여금으로 보아 조합이 시공자에게 반환하면 된다.

그러나 이 경우에도 자금차용에 대해서는 명백하게 조합원총회결의가 있어야 한다. 도시및주거환경정비법 제24조 제3항은 자금차용의 경우나 조합원에게 부담이 되는 계약의 경우에는 반드시 조합원총회결의를 받아야 한다고 규정하고 있고 동 법 시행령은 이러한 결의는 대의원회의가 대신 할 수 없다고 규정하고 있기 때문이다.

만약, 시공자가 조합에 자금을 지급하면서 조합원총회결의를 받지 않은 경우에는 대여금으로서 반환청구를 하기는 어렵고 결국 소비대차약정이 무효이므로 부당이득반환청구로 전환할 수밖에 없는 경우가 발생하는데, 이 경우에는, 소비대차약정서에 연명하여 서명한 연대보증인들의 책임이 면제되는 것이다.

그런데 지분제공사계약의 경우는 다소 더 복잡한 문제가 발생한다. 사업이 문제없이 진행되어 분양이 잘 되고 그 분양대금으로 사업비를 충당할 수 있는 사정이 되면 별 문제가 없을 것이나, 만약, 시공자와의 공사계약이 해지·해제되는 경우와 같이 시공자가 사업비는 부담하였지만 분양대금을 받을 수는 없는 입장이 되었을 경우 과연 이미 소요한 사업비를 단순한 대여금으로 의제하여 반환받을 수 있다고 볼 수는 없다.

결국, 이를 분명히 하기 위해서는 시공자와 조합간의 공사계약서에 계약해지시나 조합설립무효시 등과 같은 특별한 경우에 이미 소요한 사업경비를 어떻게 처리할 것인지에 대한 명백한 약정이 되어야 하고 물론 이러한 약정에 대해서는 조합원총회 결의가 필요한 것이다. 만약, 사전에 결의가 되지 않았다면 적어도 추인결의는 받아야 할 것이다.

통상 공사계약서에 무상지원을 약정하는 사업경비도 다수 있는바, 무상지원을 명기한 사업경비는 공사계약해지시 등에 대여금으로 전환되기는 어려운 것이다.

추진위단계에서 시공자가 지급한 자금에 대해서는 이를 조합이 원만히 승계하면 별 문제가 없을 것이나 조합설립이 무산되는 경우 등에 대해서는 법적인 문제가 발생할 수 있다.

이 경우에는 도시정비법의 적용을 직접 받지는 않는 것이고 오히려 추진위 운영규정에 따른 요건을 갖추어야 하는데, 무엇보다도 추진위나 추진위원들과 건설사 간에 체결한 약정서가 가장 우선적으로 법적 관계를 규율하는 것이므로 이에 주의하여야 한다.

이러한 약정서가 추진위설립에 동의한 토지등소유자들에게 효력을 미치기 위해서는 추진위 운영규정이 정하는 주민동의나 총회결의를 받아야 한다.

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