주택과 건물을 분양할 경우 반드시 부수 토지가 같이 공급되나, 세법상 토지의 분양(양도)가액 중 건물가액을 구분하지 않으면 부가세 계산을 할 수 없는 바 이의 구분법을 부가가치세법 시행령 제64조에서 규정하고 있습니다. 그 세법상 건물 과세표준의 규정 내용은 다음과 같습니다.
1) 1순위 건물의 실지거래가액이 아래와 같이 분명하면 그 가액을 과세표준으로 합니다.
① 계약서상 토지·건물 가액이 실거래가로 확인되고
② 계약서상 토지·건물 가액이 구분 표시되고
③ 위 토지·건물 가액의 구분가액이 정당거래롸 인정될 것
2) 2순위 1순위에 해당하지 않는 즉 건물가액이 불분명한 경우로서 토지·건물의 각각 감정가액이 있으면 그 감정가액 비율로 안분한 가액으로 합니다.
3) 3순위 감정가액도 없는 경우는 소득세법 제99조에 의거 토지·건물의 기준시가(개별공시지가 등)의 비율로 안분계산한 가액으로 합니다. 한편 건물의 건축 중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에는 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따른 건물이 완성된 것으로 보아 건물의 기준가액의 의해 부가세를 산정합니다.
다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 해당 건물 등이 완성된 날에 정산해야 합니다. 부가세를 절세하려면 기준시가 원가 비율산정 후 감정평가 예정가액 비율과 검토한 수 유리한 가액을 계약서에 기재 후 분양·양도하고 그 금액으로 부가세를 신고하면 됩니다. 감정가액이 유리할 경우 절세액의 일부로 감정료를 부담하면 될 것입니다.
시장가격으로 이미 결정된 총분양 양도가액이나 거래금액 중 가급적 건물가액을 낮추고 토지가액을 높게 하여 계약서 작성하는 방안이며 근거는 감정가액 비율입니다.
낡은 건물을 취득해 사업상 철거할 경우에는 주택이나 건물 취득시 거래 대상에서 건물 등을 제외하고 양도자가 철거 조건으로 하는 방안도 부가세나 양도세 중과세를 피하는 절세사례입니다.
