층수제한 풀면 환경분쟁 따른 사회적 비용도 준다
층수제한 풀면 환경분쟁 따른 사회적 비용도 준다
  • 조용성 / 인텔리전트솔루션즈 대표
  • 승인 2016.10.27 14:07
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2008년 금융위기 이후 침체되었던 도시정비사업이 요즘 들어 다시 활성화되면서 강남권을 비롯한 수도권 각지에서 그 열기가 대단하다.

그런데 도심지 일부 사업장에서는 사업 진행 과정에서 화두로 떠오르는 쟁점이 있다. 한마디로 이야기하면 층수 제한인데, 정부·학계를 비롯한 현업에서 동일한 용적률을 두고 저층 구조의 배치로 할 것인가, 고층 구조로 배치할 것인가에 대하여 찬반 논란이 계속되고 있다. 필자는 이 쟁점을 도시 가치와 환경을 고려한 다중적 측면에서 살펴보고자 한다.

첫 번째로 도시 가치적 측면에서 보면, 동일한 용적률, 동일한 세대수의 단지를 저층 구조로 배치할 경우, 당연히 고층 구조의 배치보다 건물 동 수가 증가하게 된다. 건물 동 수가 증가하면서 건폐율이 낮아지고, 단지 내 평면적 조경 면적도 줄어들게 된다.

동일평형 1천 세대 규모로 건축할 경우를 가정해 보자. 25층 규모 20개의 동으로 배치되는 A단지와 50층 규모 10개동으로 배치되는 B단지를 비교하면 각 단지별로 어떤 장단점이 있을까?

간단하게 생각하면 A단지는 B단지에 비하여 건폐율이 두 배로 증가하고, 건물 수도 B단지보다 두 배로 증가하여, 단지 내 다른 동에 의하여 외부 조망이 가려지는 자폐(自蔽:자체 단지 건물에 의한 차폐의 준말) 현상이 증가하게 된다.

또한 단지 주변의 외부 건물을 고려할 경우, B단지의 고층부에서는 조망이 가려지는 비율이 당연히 줄어들게 될 것이다. 일조 시간도 B단지의 고층부에서는 증가하게 된다.

이렇게 되면 A단지와 B단지의 가격 격차의 총합은 상당히 차이가 발생할 수 있다. 아파트 적정가치 산정 시 통상적으로 일조권과 조망권이 가지는 비율을 적용할 경우, 단지 간 2.5%의 격차만 발생한다 하더라도 5억원대 아파트의 경우, 단지 전체 가치는 총 125억원의 격차를 가지게 될 것이다.

두 번째로 도시 환경적 측면에서 인근 주택에서 A단지를 조망할 경우와 B단지를 조망할 경우를 비교해 보자. 어떤 패턴으로 보이게 될까?

A단지는 건물 수가 많아 인근 주택의 수평 조망 영역을 상당히 잠식하게 된다. 이 경우 인근 주택의 저층부는 수평 조망 영역과 수직 조망 영역 모두가 차폐될 수 있고, 고층부에서는 하부 수평 조망 영역의 일부만 차폐되어 인근 주택의 저층부와 고층부의 조망 차폐 격차를 심화시킬 수 있다.

또한 일조권 측면에서도 유사한 패턴을 보이게 되면서, A단지의 북쪽에 위치한 주택의 일조권 수인한도 초과 세대가 증가하여, 인근 주택 저층부의 집단 소송이 발생할 확률이 높아지게 된다. 따라서 일조권 수인한도 초과에 따른 공사중지 가처분 소송, 층수 제한, 과다 배상 등의 리스크가 증가함에 따라, A단지는 그만큼 총 사업비 부담도 증가하게 될 것이다.

B단지는 건물 수가 1/2로 줄어들어 인근 주택의 수평 조망 영역을 잠식하는 비율이 A 단지보다 줄어들게 된다. 그러나 인근 주택의 수직 조망 영역을 잠식하는 비율은 증가하게 되는데, 이때 차폐 면적이 인근 주택의 저층부와 고층부에 분산되면서 인근 주택의 세대별 조망 차폐 격차가 줄어 들 수 있게 된다.

일조권의 경우도 마찬가지로 인근 주택의 각 세대별 침해 시간이 A단지보다 줄어들면서 일조권 수인한도를 초과하는 세대수가 자연적으로 감소하게 되어, 환경 침해에 따른 법적 리스크가 줄어들 수 있을 것이다.

결론적으로 도시정비사업 추진에 효과적인 고층 구조 배치안을 제시하기 위해서는, 사업 초기 단계에서 지역주거환경과 도시가치를 고려한 적정 층수와 단지 배치 분석이 우선되어야 할 것이다.

이렇게 되면 단지 내 주거환경 개선으로 단지 가치 상승을 유도할 수 있을 뿐만 아니라, 인근 주택의 일조권, 조망권 등의 주거 환경 침해를 분산, 감소시킬 수 있어, 지역 내 환경 분쟁에 따른 사회적 비용도 상당히 저감시킬 수 있을 것으로 판단된다.

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