강남·서초·송파·강동 등 집값 오르고
서울대 등 명문대 진학률 높아
학원 밀집 지역도 집값 상승률과 정비례

“댁의 자녀 서울대에 입학시키고 싶으세요? 그럼 강남에 살아야 확률이 높아집니다.” 혹시 이런 말 들어본 적이 있는가. 오는 17일이면 전국의 고3 수험생 및 재수생들이 대학수학능력시험(수능)을 치른다. 수능 때마다 관심의 대상은 누가 서울대학교에 들어가느냐에 있다고 해도 과언이 아니다.

서울대뿐 아니라 소위 말하는 SKY(서울대, 고려대, 연세대)에 입학하는 입학률에 따라 각 학교의 등급이 달라지기도 한다. 학교 등급은 수능과 관련지어 부동산분야에서도 초미의 관심의 대상이 되기도 한다. 수능을 치르는 학생들의 학교에 따라 집값 및 전세 값의 등락이 달라지기 때문이다.

2016년 수능을 얼마 앞둔 시점인 11월초 서울과 수도권 지역의 집값이 크게 요동치는 가운데 급기야 정부가 칼을 빼든다는 발표가 이어지고 있다. 이 때문에 강남·서초·송파지역의 집값이 재건축아파트를 중심으로 잠시 주춤하고 있지만 이것은 일시적인 현상일 뿐 곧 다시 상승할 것이라는 의견이 전문가와 전문 투자자들 사이에서 배어나오고 있다.

그 만큼 지금의 부동산시장은 1천조원에 육박하는 갈 곳 없는 부동자금의 영향으로 떨어지기 힘든 상황이 연출되고 있는 것이다.

한데, 중요한 점은 수도권과 서울지역의 모든 아파트 값이 다 오르고 있는 것은 아니라는 점이다. 집값이 가장 먼저 오르는 지역은 역시 서울의 강남과 서초인데 이곳이 오른다고 다른 곳도 동일한 비율로 오르는 것은 아니라는 것이 투자 경험이 짧은 투자자가 어리둥절해 하는 부분이다.

자금사정이나 자신의 투자역량에 맞게 투자를 하려해도 그곳이 오를지 아니면 거꾸로 떨어질지 모르는 상황에서 쉽사리 투자에 나서기는 힘든 상황인 것이기 때문에 판단이 어려운 것도 사실이다.

하지만 여기서 간과하지 말아야 할 점은 앞서 얘기한 수능과 연관해 지역별 학군별 교육의 수준이나 성과 정도가 집값의 순위를 가른다는 전문가들의 조언이다. 즉 학군이 좋아야 자녀들에게 양질의 교육 기회를 제공할 수 있고 아울러 집값이 순위를 좌우한다는 것이다. ‘자녀의 교육은 경제력이 좌우한다’는 말이 있듯 ‘자녀의 교육이 집값을 가름한다’는 말도 나올법한 얘기다.

▲강남, 서초, 송파, 강동, 양천, 노원지역 집값 많이 오르고 명문대진학률도 높아

=서울의 아파트가격 상승을 나타내는 지표에서 빠지지 않는 곳이 있다. 바로 강남4구라 불리는 강남, 서초, 송파, 강동구가 그곳이다. 이곳은 부동산시장이 오를 때나 떨어질 때도 집값의 지표로 활용되고 있다. 그 만큼 많은 이슈를 몰고 오고 있기 때문이다.

실제, 강남구에서는 대치동의 은마아파트 재건축이 그 중심에 서고 있으며, 개포주공1·2·3·4단지, 시영아파트 재건축 집값 움직임 등이 부동산가격 등락의 주요지표로 자주 언급된다. 그 만큼 가격이 오를 때는 가장 빨리 오르고 떨어질 때 또한 반응이 가장 뚜렷하게 나타나기 때문이다.

서초구에서는 반포자이나 반포래미안퍼스티지 등이 주요 조사 대상이 되며, 송파는 잠실주공5단지, 그리고 강동은 고덕주공아파트 단지와 둔촌주공아파트가 집값의 등락을 비교하는 주요 기준이 되기도 한다.

강북에는 노원구의 상계주공아파트가 있으며, 목동에는 신시가지 아파트단지가 집값의 오름세도 두드러지게 나타나고 있다.

이렇게 집값이 움직이는 것과 같이 투자자가 반드시 알아야 할 사항이 바로 서울·경기지역 명문대 진학률이다. 실제 지난 2013년부터 2015년까지의 서울지역 내 학생 수 1천명 당 서울대 입학률을 보면 아파트 가격의 움직임과 유사하다는 것을 알 수 있다.

조사 자료에 따르면 서울지역 구별 서울대 입학자 수가 가장 많은 곳은 역시 강남구가 차지했다. 강남구는 학생 수 1천명 당 24.7명이 서울대에 입학하는 것으로 나타났다.

뒤를 이어 서초구로 21.3명이 서울대에 입학한 것으로 조사됐다. 3위는 송파구(9.0명)가 차지했으며, 4위는 목동신시가지아파트단지가 위치한 양천구로 8.1명이 서울대에 진학하고 있는 것으로 나타났다. 5위 마포구(6.6명), 6위 강동구(6.6명), 7위 노원구(6.5명), 8위 용산구(6.0명), 9위 서대문구(5.9명), 10위 종로구(5.8명) 순으로 나타났으며, 서울대 진학률이 가장 낮은 곳은 금천구로 2.2명으로 집계됐다.

그리고 소위 SKY라고 하는 명문대 진학률 또한 강남구가 940여명으로 가장 많았고, 서초구 440여명, 양천구 340여명, 송파구 270여명, 노원구 250여명, 강서구 190여명, 강동구 170여명 순으로 집계됐다.

▲서울대 입학자 순위가 집값 상승 순위 가름해

=서울지역 전체 25개 구의 3.3㎡당 평균 집값을 보면 서울대 입학자 순위와 동일한 흐름을 보이고 있음을 알 수 있다.

강남구는 지난해 8월을 기준으로 3천347만원으로 집값 순위 및 상승률 1위를 달리고 있으며, 2위는 서초구가 2천831만원으로 2위를 달리고 있다. 3위는 송파구로 2천327만원의 집값 수준을 보이고 있다. 집값 높은 순위와 서울대 입학자 수가 동일한 상승선을 나타내고 있는 것이다.

다만 집값 높은 순 4위부터는 약간의 변동이 있다. 4위는 용산구로 2천158만원(서울대 입학 순위 8위)을 보였으며, 5위는 강동구(1천802만원, 서울대 입학순위 6위), 6위 양천구(1천756만원, 서울대 순위 4위), 7위 마포구(1천693만원, 입학순위 5위), 8위 광진구(1천690만원, 입학자순위 12위), 9위 중구(1천647만원, 15위), 10위 성동구(1천617만원, 11위) 등의 순으로 나타났다.