서울 지역 중 전세값이 요동치는 지역을 보면 성북구가 전세가율 83% 안팎으로 전세값이 가장 많이 오르는 지역이라 착각한다.
하지만 사실 전세가 오름폭과 전세가율 높은 것은 다르다. 전세가율이 높다는 것은 그 만큼 집값이 오르지 않으면서 전세가격만 올라 전세가율이 높다는 의미로 전세가율이 높으면 집값이 높다는 것은 아니다.
또한 전세가격이 높은 것과 교육열은 또 다른 문제로 내 집 마련을 선택할 때 참조해야 할 부분과는 거리가 있다.
한 가지 초보 투자자입장에서 주의해야 할 점은 전세가격과 집값의 이동은 항상 동일하게 움직이지 않는다는 점이다. 강남지역의 전세가격이 많이 올랐다고 강남 집값이 급상승하는 것은 아니라는 것이다.
집값이 움직이는 재료는 크게 보면 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 주변지역의 개발이나 재건축 등의 인기상승으로 인해 집값이 오르는 경우이며, 다른 하나는 전세 값이 상승해 집값이 밀려 올라가면서 오르는 경우다.
이 경우는 주변지역의 개발과는 영향이 없는 지역으로 전세 값이 오르지 않으면 집값 역시 큰 상승이 없는 주택이다. 예를 들어 서울시 구로구 오류동의 오류역 부근 아파트단지 등과 경기도 안양시 석수동지역 아파트, 그리고 경기도 의왕시 내손동 지역 아파트 등이 그 하나의 사례라 할 수 있다. 이 지역의 특성은 전세 값이 꾸준히 오르면서 집값을 받쳐주는 모양새를 하고 있다는 것이며, 달리 해석하면 큰 상승은 없지만 비교적 안정적인 임대수익을 만들어낼 수 있는 곳이기도 하다.
이런 지역 주택의 또 하나의 특성은 전세가 대비 집값의 차이가 낮아 일명 갭 투자가 가능하다는 점도 특징으로 꼽히는데 3천만~5천만원 안팎이면 전세를 안고 집 장만을 할 수 있다.
“그러다가 집값이나 전세 값이 떨어지면 큰일 아니냐”라는 의문도 들겠지만 10여년의 그래프를 통해 비교할 때, 전세 값이 떨어지는 지역은 앞서 언급한 자체 재료에 의해 상승하는 지역이 그런 현상을 나타내지 이런 오류동이나 석수동, 내손동 등은 전세 값이 비교적 안정적인 수준을 보인다는 것도 참조할 부분 중 하나다.
