임대사업자가 일반분양분 매입 리스크 해소
용적률 329% 적용 ‘더샵’ 5,600여가구 신축

과거 두 차례 사업 중단의 아픔을 겪었던 십정2구역이 뉴스테이 적용으로 활기를 되찾았다. 사업성이 없다며 LH에서 포기했던 곳이 지금은 프리미엄이 붙어 거래되고 있고 매물도 거의 나오지 않고 있다. 주민과 인천도시공사, 임대사업자 스트레튼알이가 뜻을 모아 뉴스테이 방식으로 개발을 추진하고 있는 결과다.

▲수용방식에서 뉴스테이 연계 관리처분 방식으로 전환 =십정2구역의 주거환경개선사업이 지지부진했던 가장 큰 이유는 사업성에 있었다. 십정2구역은 2007년 2월 5일 정비구역 지정 고시, 같은 해 11월 6일 사업시행인가 등을 거쳤으나 사업시행자인 LH가 이런저런 이유로 사업을 미루면서 주거환경의 악화는 갈수록 심화됐다. 정비사업의 가장 큰 리스크인 미분양 문제 때문이었다.

그동안 LH에서 진행했던 수용방식은 사업시행인가를 받은 후에 토지등소유자 및 세입자에게 토지와 건축물에 대한 보상을 먼저 실시하는 것으로 미분양이 생긴다면 그 손실은 고스란히 사업시행자인 LH가 떠안게 된다.

하지만 관리처분 방식은 토지등소유자에게 신축한 아파트를 분양 받을 것인지를 먼저 신청 받고, 분양을 원하지 않는 토지등소유자에게는 현금으로 토지와 건축물을 청산하는 방식이다.

인천도시공사는 미분양 리스크를 100% 없애기 위해 일반분양을 임대사업자에 선매각 처리하는 뉴스테이 방식을 채택해 사업성을 끌어 올렸다. 때문에 신속한 사업추진이 가능했고 대기업 브랜드 아파트에 입주하는 등 열악한 주거환경에서 벗어날 수 있는 기회가 제공된 것이다.

십정2구역 정비업체 관계자는 “토지등소유자의 재정착률 역시 크게 높아 질수 있을 것”이라고 기대했다.

▲용적률 329.39%로 상향과 층수제한 완화 =십정2구역의 사업성이 크게 상향될 수 있던 까닭은 뉴스테이에 따른 용적률과 높이 완화에 있다. 뉴스테이는 정부가 중산층과 서민의 주거안정을 도모하기 위해 폭등하는 전세와 월세시장을 안정화시키려는 정책이다. 따라서 분양과 임대의 시세는 주변 시세의 80%로 책정되고, 인천시는 시세에 따른 손실을 발생시키지 않기 위해 용적률과 높이를 완화하게 된 것이다.

십정2구역은 3종 일반주거지역으로 용적률은 250%에 불과했다. 하지만 도정법 개정으로 주거환경개선사업에 뉴스테이가 연계되면서 준주거지역으로 탈바꿈하게 되고 최대 용적률은 329.39%까지 상향 조정됐다. 재개발·재건축사업에 비해 열악한 조건이어서 용적률을 높였다는 것이 인천시의 설명이다.

포스코건설의 ‘더샵’ 브랜드로 재탄생하게 될 십정2구역은 기존 용적률 229.32%에서 329.39%로 상향되며 층수 역시 지하3층~지상29층에서, 지하2층~지상49층으로 완화된다. 뿐만 아니라 대지면적도 14만1천161㎡에서 16만1천895㎡로, 건축면적은 2만2천428㎡에서 3만2천231㎡, 연면적 또한 32만3천706㎡에서 53만3천261㎡로 상향된다.

십정2구역의 한 부동산 관계자는 “십정2구역은 전매제한도 없고 인천 다른 곳보다 시세도 저렴하다”며 “5천600여가구의 큰 브랜드 대단지로 조성 될 것이기 때문에 인기몰이가 예상된다”고 말했다.

▲주거환경개선사업구역이 5천600여가구 브랜드 아파트 대단지로 =지난 6월 19일 십정2구역 주거환경개선사업 주민대표위원회는 열우물경기장에서 시공자 선정총회를 열어 포스코건설이 토지등소유자 1천354명 중 1천175표를 받아 시공자로 선정됐다.

지난 2월말 인천도시공사와 임대사업자인 ‘스트레튼알이’가 8천500억원 규모의 십정2구역 매매계약을 체결한지 약 5개월 만이다.

2017년 7월 착공을 앞두고 있는 십정2구역 뉴스테이사업은 부평구 십정동 216번지 19만2천여㎡ 일원에 △공공임대 550가구 △토지등소유자 포함 기업형 임대주택 5천128가구 등 총 5천678가구가 지어진다.

전용면적별로 공공임대는 △18㎡ 424가구 △35㎡ 126가구이며 토지등소유자 포함 기업형 임대주택은 △18㎡ 39가구 △35㎡ 78가구 △59㎡ 2천557가구 △69㎡ 1천970가구 △84㎡ 484가구다. 현재 토지등소유자의 분양 신청은 83%가 완료됐다.

업계에서는 부평구 내 중산층이 고루 분포 돼 십정2구역이 입지적으로 뉴스테이주택이 들어서기 적합한 것으로 평가하고 있으며 반경 2㎞내에 수출산업 제5·6차 국가단지가 위치해 있어 배후수요도 평부하다는 평가다. 또한 지하철 1호선 동암·백운역, 인천 지하철 부평삼거리역도 인접해 있다.

십정2구역 부동산 관계자는 “현재 프리미엄이 3천500만원 정도 붙어있는데 토지등소유자들이 내놓은 매물은 아주 귀한 상황이다”며 “인천보다는 서울에서 찾아오시는 투자자들이 더 많은 상태”라고 덧붙였다.

십정2구역 뉴스테이사업 시공자 포스코건설 관계자는 “이번 십정 뉴스테이사업은 포스코건설에서 처음으로 시도하는 것이라 큰 의미가 있고 십정2구역을 발판으로 뉴스테이사업에 적극적으로 진출해 서민과 중산층 주거안정에 도움을 주는 건설사로 자리 잡고자 한다”고 말했다.