지난해와 올해 건설업체들은 너무 많은 아파트를 공급했다. 한해 평균 30만여가구의 주택이 공급되면 수요와 공급의 적정선을 유지하지만, 지난 한 해 그리고 올해 각각 50만가구 이상이 공급됐고, 주택공급 과잉으로 인해 아파트 값은 줄줄이 하락세를 면치 못하고 떨어지기 시작했다. 급기야 고점대비 10% 이상 빠진 곳도 여기저기서 나오고 있다.
이 때문에 작게는 수천만원의 집값이 빠진 곳이 있었고, 급등하던 강남의 재건축아파트들의 경우 심하게는 수억원의 집값이 떨어진 곳도 나타나기 시작했다. 집 없는 개미들은 집값이 수천만원씩 떨어지고 있다는 뉴스를 보고 내 집 마련의 시기는 ‘지금’이라는 생각을 하며, 아파트 매매에 나서고 있다.
이상은 2018년 이후 집값이 떨어진다고 생각하는 ‘집 없는 개미’들이 생각할 수 있는 시나리오를 가상으로 꾸며본 것이다. 집값이 떨어질 것이라고 생각하는 이유는 몇 가지가 있다.
그 첫째는 저출산 등으로 인해 더 이상 집에 대한 수요가 없을 것이라는 생각 때문이다. 둘째는 국내 주택보급률이 이미 100%가 넘어선 가운데 과도한 주택공급이 부동산시장을 악화시키고 이는 집값을 떨어지게 만드는 원인이 될 것이라는 이유다. 그 시기가 2018년에 도래할 것으로 보이며, 집값이 떨어져야 집을 사겠다는 게 지금 집 없는 개미들의 일반적인 생각이다.
어떤가, 그럴듯해 보이는가. 지금도 주택공급은 여기저기서 역대 최대물량 공급이라는 뉴스 표제어가 붙을 정도로 많은 곳에서 아파트가 지어지고 있다. 공급이 많다는 이유는 그 만한 수요가 있다는 것을 예측하기 때문이지만 그로 인해 공급과잉현상을 막을 수 없다. 집 없는 개미들의 생각은 틀리지 않다. 분명히 맞다. 확답을 할 수 있는 것은 ‘주기’의 흐름이 부동산에 반드시 존재한다는 것이다.
하지만 문제는 그 주기가 아니다. 바로 지금 집을 사지 않는 사람은 앞으로도, 어쩌면 영원히 내 집을 마련하지 못할 수도 있다는 것이다. “그 무슨 해괴한 소리냐”라고 반문할 수 있겠지만, 설명하면 이렇다. 우선 집값이 떨어질 때는 그 누구도 집을 사려하지 않는다.
은행 금리가 아무리 낮더라도 사는 순간부터 집값이 떨어질 텐데 어느 누가 집을 사겠는가. 연간 통계별로 주택거래량을 보면 쉽게 알 수 있다. 집값이 떨어지는 부동산 비수기의 주택거래량은 형편없이 떨어진다. 다만 전세거래량이 크게 증가할 뿐이다. 이 때문에 주택가격이 하락하는 시기에는 전세거래가 많아지면서 자연스레 전세가가 오르게 되는 것이다.
그렇다면, 주택가격이 상승하는 시기에는 어떨까. 이번에는 집을 살까. 안타까운 얘기지만 그 답은 “아니다”이다. 왜 아닌가. 집값이 오르기 시작하면 집을 사야하는 것이 당연지사가 아닌가. 물론 그럴 수 있다.
하지만 집이 없는 그래서 ‘집 없는 서민’이라 하는 사람들은 집값이 서서히 오르고 있어도 그것을 알지 못한다. 왜? 뉴스에도 소문에도 그 어디에도 흔적을 찾기란 쉽지 않기 때문이다. 집이 있는 사람은 늘 부동산과 집값에 관심이 많다. 그래서 뉴스를 찾아보기도 하고 부동산 중개사사무소를 들러 주변 소식을 자주 접한다.
하지만 집이 없는 사람은 집에 대한 관심도 없고, 더욱이 부동산에 대한 관심도 없다. 그래서 집값이 움직여도 그것을 모른다. 그러다가 전세만기가 되어 재계약을 하려하거나, 이제 집을 알아봐야지 하는 순간 생각보다 너무 많이 오른 집값에 놀라게 된다. 그래서 그들은 너무 올랐다고, 그래서 이제 오르지 않을 거라며 집을 사지 않고, 또 전세를 찾고 전세가 높으면 월세를 피치 못하게 선택한다. 이것이 집 없는 서민이 필연적으로 삶을 살면서 맞게 되는 현실이다.
그러면 이것을 피하기 위해서는 어떻게 해야 하는가. 그 답은 “지금 당장 집을 사라”이다. 정부정책이 규제로 돌아섰다는 것은 지금 집을 사지 않으면 ‘손해’라는 신호탄이다. 마지막이 될 수 있는 기회라는 것이다.
집값이 얼만데 그렇게 무턱 대고 집을 사라고 하는가. 너무 무책임한 말이라고도 할 수 있지만 집도 하나의 물건이다. 물건을 사려면 쇼핑을 해야 한다. 쇼핑시장에 가서 둘러보고 마음에 드는 물건이 있으면 흥정을 한다. 그 흥정 과정에서 집을 사는 방법들이 튀어 나온다.
