재개발조합은 관리처분계획을 수립하기 위해 조합원들로부터 분양신청을 받는다. 이 분양신청절차에서 분양신청을 하지 않은 조합원의 경우 분양신청기간이 종료된 다음날 ‘현금청산자’의 지위를 득하며, 도시정비법 제46조, 제47조에 따라 현금청산 절차를 진행해야 한다.
관리처분계획이 인가되어 고시한 경우, 도시정비법 제49조 제6항의 “제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다”라는 내용에 따라 조합원들은 사업부지 내 부동산을 사용할 수 없게 된다.
그런데 위의 현금청산자들의 경우에 대해서는 달리 정하는데, 도시정비법 제49조 제6항 단서는 “다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다”라는 내용이 그것이다.
이에 재개발조합은 사업의 지연으로 인한 조합원들의 손해를 최소화하기 위해 각 현금청산자들에 대해 명도소송을 제기한 다음, 소송계속 중에 공익사업법상의 손실보상을 완료하여 명도판결을 받는 방법으로 사업을 진행하고 있다.
실제 재개발조합에서는 공익사업법 제40조에 따라 각 현금청산자들에 대해 손실보상금을 공탁하고 소유권이전등기를 하는 등 절차를 진행하는데, 각 현금청산자들은 이 같은 상황에서 공익사업법에 근거한 주거이전비, 이주정착금, 이사비를 전부 지급해야 하고, 이를 사전에 보상하기 전에는 명도할 권원이 없다는 취지의 주장을 하는 경우가 많다.
물론, 현금청산자들이 주장하는 주거이전비, 이주정착금, 이사비, 동산이전비를 공익사업법상 지급받을 수 있는 요건을 충족한다면 이를 지급하여야 할 필요가 있지만, 이를 지급하는 것이 각 현금청산자들의 부동산명도의무와 동시이행관계에 있거나 혹은 선이행의무인지가 실무상 문제될 수 있다.
이에 대하여 서울중앙지방법원 2010.9.29.선고 2009가합127487 판결은 “피고들은 원고로부터 주거이전비. 동산이전비 및 이주대책 등이 제공되기 전까지는 해당 건축물을 인도할 수 없다고 선이행 또는 동시이행의 항변을 한다. 살피건대, 이주대책 등과 관련한 수용재결의 위법성에 관한 쟁송은 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정쟁송 절차에 의하여야 하고, 재결에 대해 이의가 있는 자가 행정소송 등을 제기한다고 하더라도 사업의 진행 등이 정지되지 아니하는 점(공익사업법 제88조), 토지소유자 및 관계인 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 않는 자로서 수용 또는 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전할 의무를 부담하는 점(공익사업법 제43조) 등에 비추어 보면, 원고의 주거이전비 등 제공의무가 피고들의 인도의무보다 선이행관계에 있다거나 동시이행관계에 있다고 보기 어려우므로 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다”고 판시한 바 있다.
즉, 주거이전비, 이주정착금, 이사비를 지급해야 할 의무가 있는지, 그 절차가 제대로 이루어졌는지는 민사소송 절차인 명도소송에서 다투어질 내용이 아니고, 이와 같은 의무가 현금청산자의 부동산 명도의무와 동시이행관계 또는 선이행관계에 있지 아니하다는 이유로 이를 근거로 명도 청구에 대항할 수 있는 것은 아니라는 것이다.
위 판결에도 불구하고 공익사업법 제62조는 “사업시행자는 해당 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자와 관계인에게 보상액 전액을 지급해야 한다”고 정하고 있으므로 명도 판결을 받더라도 명도 후 공사까지 나아갈 수 없음을 인식하고 최대한 빨리 현금청산자들에 대한 주거이전비 등 손실보상금을 지급해야 할 것이다.
