평균 전세가 84%대 산본신도시 눈여겨 볼 만
석관동·관악·동대문·의왕도 전세가율 높아
정부가 지난 11월 3일 소위 말하는 ‘11·3부동산대책’을 내놨다. 대책의 핵심은 서울과 수도권을 중심으로 일어나고 있는 청약과열을 억제하고자하는 것이며, 아울러 강남 서초 송파 등의 재건축아파트를 중심으로 한 가격 급등현상을 막고자 하는 사항이다. 박근혜정부가 시종일관 펼쳐왔던 부동산 활성화정책 대신 과열이 우려되는 부동산시장의 상승을 막는 채찍을 들고 나선 것이다.
이 때문에 시장에서는 주택을 중심으로 줄곧 올랐던 부동산 경기가 한풀 꺾이는 것 아니냐는 반응도 나오고 있다. 지난 8·25부동산 대책 당시에는 주택공급을 줄인다는 계획으로 인해 기존 주택 특히 재건축아파트의 인기가 더 높아질 것이라는 반응이 나왔다. 이 때문에 대책 발표 이후 부동산시장이 더 높게 상승하는 현상이 나타났다.
하지만 이번 11·3대책 발표로 인해 강남지역 재건축아파트 시장이 주춤하는 현상을 보였으며, 이 때문에 강남지역이 아닌 강북지역으로 매매수요가 이전하는 것 아니냐는 반응도 아울러 나오고 있다.
중요한 점은 강북 또한 강남의 재건축만큼은 아니지만 시세가 보합세를 보이고 있다는 점이다. 보합이란 가격이 상승도 하락도 하지 않는 상태 즉, ‘멈춰 있다’는 의미로 이번 대책으로 인해 다시 매매수요의 전세수요 전환이 일어날 수 있다는 것이다.
부동산가격이 멈췄다는 것은 추가 활성화대책이 나오지 않는 한 상승이 어렵다는 의미며, 또 상승하지 않으면 그 자체로 부동산 소유자들은 보유세, 거래비용 등으로 인해 손해가 발생할 수 있다는 얘기도 된다.
▲ 크게 두 가지로 나뉘는 주택별 부동산 가격
투자자 입장에서 부동산을 크게 나누면 두 가지로 구분할 수 있다. 하나는 먼저 부동산 상승시기에 가격이 급상승하는 즉, 자체 호재가 있는 곳으로 대표적인 상품이 재건축·재개발주택이다. 이곳은 사업이 진행될수록 일반분양이 가까워지고 그러면서 이익이 구체적으로 얼마가 남을 것인가를 어림잡을 수 있는 곳으로 일반분양가에 따라 주택을 소유한 조합원의 이익이 높아지는 곳을 말한다.
또한 인근의 대규모 복합개발단지가 들어선다거나 지하철역사가 들어서는 경우가 집값을 올리는 호재, 즉 자체 재료만으로 시세가 상승하는 지역이다.
다른 하나는 호재는 없지만 꾸준히 오르는 주택들인데 이곳은 가격이 급상승하지는 않지만 반대로 잘 떨어지지도 않는 곳을 말한다. 이런 주택의 대표적인 현상이 전세가가 오르면서 집값이 따라 오르는, 다시 말해 전세가가 집값을 밀어 올리는 곳을 얘기한다.
소위 말하는 ‘배보다 배꼽이 더 클 수는 없다’라는 말처럼 전세 값이 집값보다 높을 수는 없기 때문에 전세가가 오르면서 집값이 오르는 현상이 나타나는 주택들이다. 1년여 전 유행했던 ‘갭 투자’라는 투자패턴이 다시 고개를 들 수 있는 때로 변모하고 있는 양상이다.
▲ 갭투자 어디가 좋은가
갭 투자의 묘미는 비교적 적은 자본으로 주택을 소유할 있다는 것이다. 이런 곳을 찾기란 그리 어렵지 않다. 집값대비 전세가가 높은 곳으로 전세가율이 높은 지역의 주택을 매입하는 방법이다.
서울 수도권을 중심으로 전세가율이 가장 높은 곳은 군포시다. 이곳은 산본신도시가 있는 곳으로 올해 평균 전세가율은 무려 84%대를 보이고 있다.
다음으로 높은 곳은 서울 성북구 지역으로 이곳 전세가율은 83% 선이다. 5억원의 아파트를 한 채를 매입할 때 전세를 안고 살 경우 8천450만원만 있으면 내 명의의 주택을 소유할 수 있다는 얘기다. 하지만 8천만원 이상의 순수 자본을 소유한 사람은 많지 않다. 전세를 끼고 산다는 것은 은행권으로부터 대출받기도 어려운 상황이다.
다만 전문가들은 이것은 단지 평균일 뿐 실제 세부적으로 들여다 보면 전세가율이 90%를 넘기는 곳도 많다고 전했다. 실제 성북구의 석관동의 전용 134㎡가 매매가 4억8천400만원이었을 때 전세값은 4억5천만원에 다다랐다. 무려 전세가율이 93%에 이르고 있는 것이다. 이 경우 3천400만원을 투자하면 내집 마련에는 크게 어려움이 없다는 소리다.
하지만 여기서의 고민은 집값이 더 오를 수 있느냐 하는 것이다. 앞서 언급했듯 전세가가 밀어올리는 집값은 시장변화의 영향이 덜하다는 점이다.
지난 10여 년간의 부동산가격 변화를 들여다 볼 때, 전세수요가 뒷받침하는 지역의 전세가격은 그동안 꾸준히 올랐으며, 앞으로도 오를 가능성이 있다.
전세가격은 부동산 상승시기에 오히려 상승률이 크지 않다가 시장이 위태로워지는 하락시기가 오면 서서히 오름 현상이 뚜렷하게 나타난다. 부동산시장이 좋을 때는 매매수요가 많아지면서 전세를 찾는 사람이 매매로 돌아서기 때문에 전세가격은 일시적으로 안정돼 보이기 마련이다.
하지만 가격이 하락하는 비수기에는 매매수요는 실종되고 전세수요가 많아지면서 전세가격은 오를 수밖에 없다는 것이 전문가들의 의견이다.
따라서 집값이 오르는 상승기 때는 재건축아파트처럼 급등하지는 않지만 동반 상승현상이 나타나며, 비수기에는 전세가가 오르면서 매매가격이 오르는 현상이 나타나는 것이 바로 갭 투자의 묘미라는 게 전문 투자자들의 얘기다.
다만, 주변에 대규모 주택이 공급되는 지역에서는 일시적으로 전세가격이 떨어지는 현상도 나타난다. 실제 위례신도시가 공사를 마치고 입주시기가 다가왔을 때, 강동구와 송파구의 급등했던 전세가가 수천만원씩 떨어지는 현상도 나타났다.
따라서 갭투자시 주의할 점은 주변에 아파트공급이 크게 일어나지는 않는지 살펴보고 결정하는 것이 현명하다.
