원금·이자 균등 분할 상환으로 소비심리 자극
‘공급억제’ 카드 빼들어 가계부채 관리에 나서

2016년 가을 국내 부동산시장은 후끈 달아오르고 있다. 2015년 11월 정부가 가계부채종합관리방안이라는 국민들의 부채 문제를 해결하기 위해 내놓은 정책으로 이듬해인 2016년 4월까지 잠시 기존 주택을 중심으로 소강상태를 보였다.

하지만 여전히 분양아파트들은 활황세를 나타냈고, 특히 강남을 중심으로 한 재건축아파트들의 인기는 하늘을 찌르는 모습이었다.

정부의 가계부채관리방안이란 우리나라 가계부채가 1000조를 넘어서 1100조에 이르자 부채가 많아지면 국민의 소비심리가 감소해 결국 국내 경제에 심각한 악영향을 미친다는 판단아래 지금까지의 거치식 대출구조를 없애고 원금과 이자를 같이 균등분할로 갚아가는 방식으로 대출정책을 바꾼 것이다.

여기에는 한 가지 예외가 있었는데 바로 건설경제의 침체를 막기 위해 분양아파트 대출 즉, 집단대출에서는 이런 규정을 적용하지 않고 기존 주택담보대출에만 하는 규제를 만든 것이다.

▲정부는 왜 기존 주택에만 원리금 균등상환정책을 내놨는가

경제가 성장하기 위한 조건은 수출이 잘되고 이로 인해 내수경기가 살아나야 비로소 돈이 막히지 않는 일명‘돈맥경화’가 발생하지 않는다. 하지만 지금의 국제정세는 자국의 이익을 극대화하기 위해 주변국으로부터 수입은 줄이고 자국내에서 생산하는 상품의 수출을 늘려야 한다. 이런 추세가 계속돼 결국 한국은 수출길이 시간이 갈수록 막히는 현상이 일고 있는 것이다.

이 때 한국 정부가 취할 수 있는 수단은 바로 국내 소비를 늘리는 방법이다. 소비를 증대시키기 위해서는 국민의 소비수준을 늘려야 하는데, 이 때 발생하는 문제가 국민 개개인의 가정에 수입이 올라야 소비가 진작되는데 여기에는 한계가 있다고 정부는 판단한 나머지 가정에서 가장 큰 소비의 주체인 주택부분에서 소비를 줄이는 방법을 취하고 그로인해 발생하는 목돈을 소비로 돌리는데 역점을 두는 것이다. 이는 경제는 살릴 수 있지만 개인 가정의 경제적 위태로움을 초례하게 된다.

강남의 재건축 투자자 L씨는 정부의 이런 부동산대책에 대해 “정부가 지금 소비를 늘리기 위한 방법을 원인요법이 아닌 대증적 처방에 몰두하고 있다”며 “이는 결국 정부정책대로 하면 어려운 삶을 살아가는 노후대책에 불과하다”고 지적했다.

▲정부가 신규분양아파트에 원리금 균등상환방식을 적용하지 않는 이유

정부가 기존 주택에만 원리금 균등상환방식을 취하고 신규 분양아파트에는 적용하지 않는 이유는 물론 대형건설사들이 중심이 되어 일종의 ‘로비’ 활동을 펼쳤기 때문이라는 점은 지적도 일고 있어 많은 아쉬움을 남기고 있다.

한 부동산 전문가는 “요즘 최순실 게이트로 인해 가려져 있어 밝혀지지 않고 있지만 신규분양아파트에 기존아파트 대출조건을 적용하지 않는 이유는 건설사들의 로비활동에 그 배경이 있을 것으로 보인다”고 추측했다.

이유야 어떻든 집단대출에 이런 규제를 적용하지 않은 탓에 가계부채관리방안이라는 정책을 폈음에도 집단대출은 여전이 그 물꼬를 흐르게 해 집단대출로 인한 가계부채는 나날이 증가하는 추세다. 또 그 이유로 아파트분양 현장에는 여전히 긴 방문행렬을 견본주택 주변에서 흔히 볼 수 있는 광경이기도 하다.

▲8·25 부동산 대책 이후 국내 부동산시장은 ‘환호’의 목소리

정부가 예견했던 가계부채 증가속도의 감소는 이뤄지지 않고 오히려 사상 최고치 갱신 소식을 연일 쏟아내고 있는 상황이다.

정부는 급기야 지난 8월 25일 두 번째 가계부채관리방안을 내놓게 된다. 이곳 저곳에서 공급이 이뤄지고 이 때문에 더 많은 수요자들이 부동산으로 몰리는 현상이 많아지게 돼 급속도로 증가하는 가계부채를 낮추지 못하고 있다는 판단 하에 정부는 ‘공급억제’라는 카드를 빼들었다.

기존 택지공급 등으로 인해 증가하는 주택을 서서히 기존의 50% 수준 안팎까지 줄여 나가겠다는 것이다. 공급이 줄면 자연히 신규주택으로 몰리는 현상이 잦아들고 이는 강제적인 가계부채 증가폭을 낮출 수 있는 효과로 본 것이다.

반면, 기대했던 분양권 전매시장은 그대로 둔 채였다. 결국 정부의 8·25 정책으로 인해 기존 주택과 분양권 시장, 그리고 아직 분양되지 않은 아파트 공급에 수요자들은 더욱 열광하는 현상을 보이게 됐다.

저금리시대에 돈을 벌려면 부동산을 알아야 한다는 인식이 40~50대 장년층은 물론 젊은 층 사이에서도 팽배해져 20~30대가 서점의 부동산서적을 찾고 있고, 부동산경매관련 학원은 20~30대가 전체 학원 수강생 중 30% 안팎을 차지할 정도가 됐다.

사실 20~30대의 관심사는 부동산 보다는 전통적으로 직장에서의 승진이나 취업, 연애와 결혼에 더 큰 비중을 차지한 바 있으며 이것이 흐름상 정상적인 모습이다. 그럼에도 이들의 부동산 열공은 젊은 층도 부동산을 알아야 재테크가 가능하다는 것을 서서히 인식하고 있기 때문이라는 게 지배적 관점이다.

▲서점가 열풍 몰고 오는 부동산서적, 구매층 20~30대 가장 많아

부동산 열공 열풍은 서점가에서도 확인할 수 있다. 교보문고와 예스24가 내놓은 2015년부터 올해 9월까지의 서적판매 현황을 보면 부동산관련 서적 판매량이 전년 같은 기간과 대비해 각각 50~60%의 판매 신장률을 보이고 있는 것을 알 수 있다. 이는 부동산 서적이 재테크 서적 판매량 중 가장 많은 부분을 차지하고 있는 모습이다.

지금의 20~30대를 ‘에코세대’라고 부른다. 에코세대란 베이비부머 세대들의 자녀를 지칭하는 말로, 부동산으로 기반을 마련했던 베이비부머 세대들이 그 자녀들에게 부동산에 대한 공부를 하도록 독려하는 것이다.

20~30대 젊은 층이 부동산 열공에 집중하는 더 궁극적인 이유는 저금리 시대에 부동산이 아니면 목돈을 만들기 어렵고 또 실제 지금의 부동산시장은 연일 활황세를 보이고 있어 이는 저금리의 원인이 크다고 보기 때문이다.