지금처럼 활황기에 시작하는 부동산 공부가 좋은가 나쁜가.
부동산경매는 2002년 관련 법령이 민사소송법에서 민사집행법으로 바뀌면서 대중화의 바람을 몰고 왔다. 간단히 얘기하면 2002년 이전까지의 경매법정은 미술품 경매장에서 보듯 거수식으로 최고가 낙찰자를 선정했다. 이 때문에 비교적 안전하고 수익이 큰 물건일 경우 일명 ‘건달’들이 끼어 있는 경우가 종종 있어 일반인이 참여하기가 다소 어려운 부분이 있었다.
하지만 2002년 관련 법령이 개정된 후 비밀기표 방식으로 바뀌면서 부동산 경매는 대중화의 길을 열게 됐다.
사실 부동산 경매의 최고 호황은 2006년까지라고 해도 과언이 아니다. 그 당시 부동산시장이 호황이었음에도 위험하지 않은 일반 아파트 경매 낙찰률은 감정가격에 80% 안팎에 머물렀고, 빌라의 경우 65~75%선에서 낙찰이 가능했다. 3억원의 아파트를 2억4천만원 정도에 낙찰을 받을 수 있었으니 앉은 자리에서 5천만~6천만원의 수익을 벌 수 있는 안전하고도 쉬운 그야말로 일부층만 아는 최고의 시장이었다는 평이다.
경매투자자 이진택(고양 일산, 41세)씨는 “30대에 부동산 경매를 알게 돼 시작한 것을 다행으로 생각한다”며 “지금은 경쟁률이 너무 높아 수익을 내기가 어려운 점이 많다”고 회고했다.
이씨의 말처럼 투자자가 아닌 일반 수요자도 참여가 수월해지면서 경매 낙찰 경쟁이 심화됐고 이후 경기의 흐름에 따라 감정가를 훨씬 웃돌아 낙찰을 받는 현상도 많아졌다.
사실 그 때 경매를 했고 지금은 경매 고수가 된 사람들은 경매에 참여해 수익을 얻기 보다는 경매 강의로 수익을 내는 경우가 더 많은 것도 사실이다. 지금은 사람만 몰리지, 정작 먹을 것은 별로 없는 일종의 ‘소문난 잔치’가 돼 버린 것이다.
하지만 이럼에도 불구하고 경매를 공부하는 것은 좋은 현상이라 볼 수 있다. 지금은 전세가가 매매가의 90%를 넘길 정도로 전세가율이 높고 이 때문에 깡통전세라는 위험의식도 나타나고 있는 상황에서 경매공부는 그러한 위험을 사전에 감지할 수 있는 좋은 방어수단이 될 수 있기 때문이다. 지금의 경매공부는 물론 젊은 층에게 내 집을 마련할 수 있는 계기를 주기도 하지만 더욱 중요한 점은 위험을 예방할 수 있는 힘을 기르는데 있다 하겠다.
분양시장이나 기존아파트 시장 즉, 부동산 시장의 전반적 흐름을 익히는 젊은 층도 있다. 이런 경우라면 부동산 공부는 하루아침에 되는 것이 아니고, 또 책 한권 읽었다고 해서 다 아는 것도 아니라는 점은 기억해둘 필요가 있다.
물론 책은 부동산시장의 전반적 흐름을 이야기하며 또 그러한 흐름 속에 수요자가 시장의 접근을 어떻게 해야 하는지를 알게 해주지만 중요한 점은 시장의 전반적인 상황을 모두 이해한다고 보기 어렵기 때문에 책 한권 독파한다고 해서 부동산을 알게 되는 것은 아니라는 얘기다.
그래서 적어도 부동산을 알려면 동종 서적을 최소 다섯 권 정도는 읽는 것을 전문가들은 권장하고 있다.
한 부동산 투자자는 “부동산에는 젊은 층이 모르는 생소한 단어가 많아 단번에 이해하기는 어렵다”면서 “같은 분야의 책을 여러 권 읽다보면 몰랐던 부분도 알게 되고 또 쉽게 다가오게 돼 머릿속에 맴 돌기만 하던 부동산 투자를 실천으로 옮기게 된다”고 말했다.
만약 부동산 경매를 시작한다면 만화로 보는 쉬운 경매부터 시작하는 것도 나쁘지 않다 그리고 연이어 여러 권 경매 책을 읽게 되면 몰랐던 법률용어도 알게 되고 권리분석이라는 것을 할 수 있는 단계에 어느덧 오게 된다는 것이 이 투자자의 얘기다.
하지만 실전과 이론은 분명히 다르다. 공부를 했다고 해서 성급하게 아무 집이나 계약하는 것은 자칫 성공적인 재테크가 아닐 수 있다. 부동산은 쉽게 변하지 않지만 한 번 변하면 오랜 시간 동안 그 흐름을 유지한다. 심하게는 5~6년 넘게 그 힘의 방향이 변하지 않고 이어지기도 한다.
부동산 공부는 그 중심인 시장의 흐름을 볼 줄 알아야 한다. 어떤 때 시장이 변하고 또 어떤 정책이 나왔을 때 시장이 달라지는지를 알아야 비로소 성공적인 재테크를 할 수 있다는 게 전문가들의 조언으로 이를 옳게 실천하는 것이 걱정 없는 노후를 사는 방법인 셈이다.
