2014년 분양한 마포 84㎡아파트, 2년새 2억원 ‘뜀박질’
2014년 분양한 마포 84㎡아파트, 2년새 2억원 ‘뜀박질’
  • 신대성 전문기자
  • 승인 2016.12.08 13:59
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강남 전용 60㎡분양가 3.3㎡당 1년새 1,700만원 상승
아파트 분양은 시장 호황기 진입할때 받는 게 효과적

부동산시장의 흐름과 아파트 분양가의 움직임을 보면 묘하게 같다는 느낌을 받는다. 시장의 상황이 좋으면 분양가가 오르고, 반대로 상황이 좋지 않으면 분양가는 내려간다.

수요와 공급의 관점에서 당연하다고도 볼 수 있지만 분명 1~2년 사이 건축자재 등의 큰 변화가 없었다해도 분양가는 상승하는 방향으로 움직이고 있으며, 그 이동의 기준은 시장이 호황이냐 아니냐에 따라 달라진다.

국내 부동산시장이 활황세의 기류를 타게 된 해는 2014년이다. 이 기간 중 1월이라는 의견도 있고, 6월이나 9월이라는 얘기도 있는데, 그 이유는 1월을 기점으로 시장이 꿈틀대기 시작했지만 이후 다주택자에 대한 세금문제가 정부에 의해 거론됐고, 이 때문에 시장은 다시 고개를 숙이다가 6월 이후 다주택자 과세문제가 보류되면서 본격 상승세의 기류를 타게 됐기 때문이다.

분양가상한제라는 규제가 풀린 이후 시장의 상승세에 따라 분양가 또한 천정부지로 오르는 것으로 나타났다. 2014년도 아파트 분양가와 지난해인 2015년도 분양가, 그리고 올해 분양가는 수천만원에서 수억원까지 차이가 나게 된 것도 이 때문이다. 특히 서울 마포구의 분양가는 전용면적 기준 59㎡ 4억원대, 84㎡ 5억원대 중 후반에 분양을 시작했지만, 지금은 59㎡가 6억원대를 넘어섰으며, 84㎡는 8억원 대에 분양이 이뤄지고 있다. 달리 표현하면 2014년에 분양한 아파트는 2017년 경에 준공(입주)를 하게 되는데 입주도 채 이뤄지기 전에 이미 2억원 가량의 가격이 상승한 셈이다.

2년 새 2억원이 오른 것은 한 달에 평균 800만~900만원이 오른 셈으로 직장인이 2억원을 모으려면 수십년이 걸린다는 점을 놓고 볼 때 아파트 분양은 상승 초기에 분양을 받는 것이 정답이라는 말이 나올 정도다.

▲재건축·재개발 중심 서울… 강남 분양가 전용 60㎡이하 3.3㎡당 1년새 1천700만원 상승

서울은 재건축․재개발사업이 가장 활발한 지역 중 한 곳이다. 대규모 택지개발 등으로 공급되는 지역은 주로 서울 인근인 경기권에 머물고 있다. 위례신도시, 동탄2기신도시, 다산신도시, 미사강변지구 등이 그 대표적인 곳으로 그 만큼 경기권은 아직도 개발 가능한 택지가 많다는 것을 의미한다.

달리 말하면, 경기도 지역은 주택공급 가능지가 많아 가격상승시기에는 개발의 여파로 크게 오르는 반면 가격이 하락하는 시기 즉 공급과잉 논란이 이는 시기에는 역시 큰 폭으로 가격이 하락하는 곳이기도 하다.

하지만 강남, 서초, 송파를 중심으로 한 주요 서울지역은 기존 주택지를 재정비하는 사업 외에는 달리 주택을 공급할 방안이 많지 않아 시장 상승시기에는 크게 오르지만 반대로 하락시기에는 떨어지는 폭이 크지 않다는 특징을 가지고 있다.

지난 2014년부터 최근까지 서울 강남4구와 강북 마포지역에 분양한 아파트의 일반분양가를 조사한 결과 2014년도 기준 강남지역 전체 평균은 3.3㎡당 2천215만원이었다. 전용 59㎡( 24평형)를 5억4천만원 정도면 구매가 가능한 수준이었다는 얘기지만 이후 2015년에는 3천950만원으로 불과 1년 사이 무려 1천700만원이나 크게 뛰어 올랐다. 총 분양가로 보면 9억4천만원 수준으로 1년 새 분양가는 4억원이 오른 셈이 됐다.

하지만 이 금액은 전체 분양아파트 평균가로 실제 전용 60㎡이하 아파트 분양가는 2014년에 1천365만원이었으며, 1년이 지난 2015년에는 4천218만원이었다. 60㎡ 이하만을 본다면 3.3㎡당 2천853만원이 오른 셈으로 이를 근거로 전용 59㎡ 총 분양가를 환산하면 3억3천여만원에서 10억원으로 뛴 셈이 됐다.

이후 올해 분양한 강남구 아파트 분양가 평균은 3천916만원으로 나타났다. 전년보다는 다소 하락한 것이지만 2014년에 비해서는 크게 오른 셈이다.

또 서울 강남에 분양한 60~85㎡ 이하 아파트 분양가를 보면 2014년에는 2천31만원에 머물렀지만 2015년에는 3천943만원으로 상승했으며, 올해는 3천885만원으로 전년과 대비해 소폭 내렸다.

서초구의 경우 연도별 전체 평균을 보면 2천154만원(2014년), 4천102만원(2015년), 4천121만원(2016년)으로 평균 분양가 변동이 이뤄졌으며, 송파구는 1천937만원(2014년)에서 2천496만원(2015년)으로 상승, 다시 2016년인 올해는 2천310만원으로 최근 전체 분양가 평균이 달라졌다.

강동지역은 2014년 1천919만원, 2015년 1천935만원, 2016년도 2천333만원으로 강남․서초․송파의 평균분양가 오름현상과 달리 2014년과 2015년 사이에는 불과 36만원의 상승에 그쳤지만 올해는 전년도 대비 약 400여만원의 3.3㎡당 분양가가 상승한 것으로 나타났다.

마포구 또한 강동구와 비슷한 현상을 보였다. 비교적 재개발사업이 많았던 이곳 마포구는 2014년에 1천869만원에서 2015년 2천97만원, 2016년 2천279만원으로 올해가 분양가 인상폭이 컸다는 것을 알 수 있다.

▲평균치에 대한 오류 있다하더라도 분양가 상승은 확연

지역별 분양가 평균이란 전체를 더하고 그 수만큼 나눠 값을 내는 것으로 동일지역이라 하더라도 세부적으로 인기지역과 인기 아파트에 따라 그 값이 달라질 수 있어 지역 내 연도별 평균분양가는 오차범위가 크다고 할 수 있다.

예를 들어 반포동에 위치한 대림아크로리버 파크의 경우 한강조망이 가능한 이유로 높은 분양가로 팔리게 됐는데, 이 시기가 2015년으로 평균 분양가를 크게 오르게 된 배경이 되기도 했다.

하지만 이렇다 하더라도 아파트의 분양가가 크게 오르고 있다는 것은 부인하기 어렵다. 전용 60㎡ 이하와 60~85㎡ 이하의 아파트 가격이 높게 상승한 것은 수요자의 선호도가 달라졌기 때문으로 풀이된다.

건축기술과 평면설계기술이 발달하면서 작은 면적도 효율적으로 활용할 수 있는 공간을 만들고 또 지난 2005년부터 발코니확장이 합법화 되면서 실제 사용면적이 크게 늘어 대형아파트의 필요성을 느끼지 못하게 한 것도 하나의 원인이 됐다. 아울러 가족 구성원의 단위가 소단위화 되면서 대형에 대한 선호도가 시들해졌기 때문으로 풀이된다.

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