토지보상 감정평가의 실시 시점
토지보상 감정평가의 실시 시점
  • 김준호 / 글로벌GN 대표 행정사
  • 승인 2016.12.08 14:17
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으뜸재개발조합은 보상계획의 공고를 마치고 이제 감정평가를 실시하려고 한다. 시공사와의 본 계약 등에 많은 시간을 빼앗긴 조합은 사업이 많이 지연된 터라 나정비 조합장의 마음이 바쁘다. 그래서 김공무 행정사를 불러서 보상계획 공고를 마쳤으니 빨리 감정평가를 선정해서 감정평가를 실시하라고 독촉한다.

그러자 김공무 행정사는 보상계획의 공고 만료일 30일 이후에나 감정평가를 실시할 수 있다고 한다. 나정비 조합장은 시간이 없는데 그냥 빨리 진행하거나 종전가로 협의하면 안되는 거냐며 김공무 행정사를 다그친다. 김공무 행정사는 토지보상법은 절차법이기 때문에 절차의 이행을 성실히 해야 한다고 답변하며 나정비 조합장을 설득한다.

보상계획 공고를 마쳤는데도 한달이 지나야 감정평가를 할 수 있다는 김공무 행정사의 얘기는 뭘까? 하루라도 시간을 아껴야하는 조합입장에선 속이 터질 일이다.

토지보상법 제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인(제2항에 따라 시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다. <개정 2012.6.1, 2013.3.23.>

② 제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가업자를 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시·도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가업자를 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가업자를 포함하여 선정하여야 한다. <개정 2012.6.1>

토지보상법시행령 제28조(시ㆍ도지사와 토지소유자의 감정평가업자 추천) ① 사업시행자는 법 제15조제1항에 따른 보상계획을 공고할 때에는 시ㆍ도지사와 토지소유자가 감정평가업자(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자를 말하며, 이하 ‘감정평가업자’라 한다)를 추천할 수 있다는 내용을 포함하여 공고하고, 보상 대상 토지가 소재하는 시ㆍ도의 시ㆍ도지사와 토지소유자에게 이를 통지하여야 한다. <개정 2016.8.31>

② 법 제68조제2항에 따라 시ㆍ도지사와 토지소유자는 법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 감정평가업자를 추천할 수 있다.

④ 제2항에 따라 감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가업자를 추천하여야 한다. 이 경우 토지소유자는 감정평가업자 1명에 대해서만 동의할 수 있다.

위의 토지보상법에서 보듯이 협의를 위한 가격산정을 위해서 사업시행자가 1명, 시·도지사가 1명, 토지소유자가 1명을 추천하여 총 3명이 감정평가를 실시해야 한다(토지보상법 제68조).

하지만 토지소유자(현금청산자)추천 감정평가사의 선정은 보상계획의공고 만료일로부터 30일 이내에 대상토지 면적의 2분의 1 이상의 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻어야만 추천할 수 있다.

그래서 토지소유자(현금청산자)추천 감정평가사의 동의를 얻을 수 있는 30일의 기간을 부여해야 하기 때문에 적어도 보상계획의 공고 만료일부터 30일 이후에나 감정평가를 실시 할 수 있다. 물론 토지소유자추천(현금청산자)이 30일 이전에 들어만 와준다면 30일 이전에도 가능하다.

시·도지사가 추천하는 감정평가사는 실무상 보상액이 적거나 토지소유자의 수가 적을 땐 사업시행자에게 위임하는 경우도 있다. 그리고 토지소유자의 감정평가사의 선정에 있어서도 두군데 이상의 토지소유자(청산자)에서 추천이 들어오는 경우도 있고 토지보상법시행령 제28조 제4항의 조건이 충족되는지 등에 대한 분쟁이나 소송 등이 실제 사례에서 일어나고 있다.

이에 대해서는 다음호에서 좀더 자세히 알아보기로 한다.

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