부동산 투자, 특히 아파트라는 주택에 투자를 한다는 것은 재미있는 일이다. 아파트 가격이 늘 오르거나 또는 늘 내리거나 하지 않기 때문이다. 아파트를 하나의 공산품이라고만 판단한다면 아파트를 짓고 사람이 들어서는 순간 가격은 떨어져야 정상이다. 일반 물건이 그렇듯 쓰면 쓸수록 감가상각으로 인해 그 가치는 낮아지고, 타인이 물건을 물려받았다고 해서 그 가치가 오르지 않는다.
다시 말해 아파트가 물건이라면 사는 순간 가격은 떨어져야하고, 다시 오르지 않아야 한다. 한데, 아파트는 그렇게 값이 정해지지 않는다. 사는 순간 떨어졌다가 또 어느 순간 가격이 치솟기도 한다. 하지만 언제 오르고 언제 내리는지를 알지 못한다.
분명 아파트 값이 오르는 것은 누군가 사는 사람이 있기 때문이다. 사려는 사람이 팔려는 사람의 원하는 가격에 사니까 가격이 오르는 것이다. 바로 그 오르는 순간에 누군가가 집을 샀으며, 가격은 올라 예전 낮은 가격에 샀던 사람은 소위 대박이 났거나 이것이 아니더라도 상당한 재화를 획득하게 된다.
여기서 하고자하는 얘기는 집으로 돈을 번 사람은 집에 대해 신뢰하며 그 신뢰가 또 다른 재화를 만들어낸다는 것이다. 반대로 집을 신뢰하지 못하는, 그래서 집값이 언젠가는 떨어질 것이라고 늘 불안해하는 사람은 재화는 커녕 집에 대한 불안이 더 크게 작용한다.
그래서 불안불안해서 집을 쉽게 구매하지 못한다. 또 이런 사람들은 집값이 주춤하면 이제 곧 떨어질 것이라고 생각한다. 아니 그렇게 믿는다. 지난 2016년 11월 서울 수도권 주택시장의 오름세는 여전하지만 상승폭이 둔화돼 이제 집값이 꺾이는 것 아니냐는 불안이 팽배하다. 하지만 집값은 언제나 위태롭게 진행된다.
다만 한 가지 특이한 점은 집값은 오를 때 단시간에 오르고, 내릴 때는 서서히 떨어진다는 점이다. 이는 집값이 오를 때는 재빨리 사려하기 때문이고, 내릴 땐 가능한 천천히 매입하려하는 속성 때문이다. 오르는 상승기에도 집값은 2~3개월 정도 다소 하락하는 모습을 보이기도 하는데, 이는 정부정책 때문인 경우가 많다. 정부는 집값이 떨어지는 것을 원치 않지만 급하게 오르는 것도 원치 않는다. 완만한 상승곡선을 보이기를 원한다.
집값이 떨어진다면 지난 2012년부터 2014년 초까지의 현상처럼 아무도 집을 사려하지 않는다. 이는 건설회사를 비롯해 그와 연계돼 있는 산업이 힘들어지는 것을 의미한다. 즉 수백만 명에 이르는 업계종사자들의 경제생활이 어렵게 되는 것을 뜻한다.
또, 급격히 오른다면, 서민생활의 가장 핵심이 되는 의식주 생활이 피폐해져 정부로서는 여간 곤혹스러움을 겪지 않을 수 없다. 그래서 집값이 내리면 오르는 정책을, 급격히 오르면 내리는 정책을 쓰는 것이다. 이쯤하면 우리가 어떤 행동을 해야 하는지가 나온다. 집은 한 채라도 있는 것이 좋다. 왜? 정부는 집값이 떨어지는 것을 원치 않기 때문이다.
이 때 질문이 있을 수 있다. “집을 사면 은행에 이자만 내게 된다. 차라리 이자를 내지 않는 전세가 낫지 않은가.” 하지만 여기서 간과하지 말아야 할 점은 전세를 산다고 해서 은행 돈을 빌리지 않는 것이 아니다. 이미 집값 대비 전세가율이 80%를 넘어서고 있는데 어느 누가 현금을 쌓아놨다고 전세금 전액을 현금으로 내겠는가. 절반은 현금 나머지 절반은 은행돈일 확률이 높다.
이 때 생각해야 할 부분이 전세보증금 담보대출은 집 담보대출보다 이자율이 훨씬 높다는 점이다. 전세는 만기가 2년이기 때문에 은행 입장에선 별로 남는 장사가 아니다.
그래서 이자율이라도 높여 고금리 대출을 하는 것이다. 반대로 집 담보대출은 20~30년 만기가 대부분으로 이 기간 동안 은행은 꾸준한 수익이 가능하다. 금리를 낮추더라도 기간이 긴 만큼 수익이 된다는 말이다 그렇다면 당신은 어느 쪽을 선택하겠는가. ‘전세에 살 것인가, 내집에 살 것인가’는 당신의 몫이다.
