대부분의 정비사업 조합은 조합정관을 통해 분양계약을 체결하지 않은 자에 대한 현금청산을 규정하고 있고, 이와 같은 정관 규정이 유효하다는 점은 이미 대법원 판결을 통해 확인된 바 있다.
그런데 자신 소유 부동산을 현물로 출자해 철거공사 등이 진행된 상태에서 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 된 자들이 조합을 상대로 자신들 소유 부동산에 대한 청산금을 지급하거나, 수용절차를 밟지 않은 상태에서 건축물을 철거하고 토지에 대해 대지조성공사를 했다는 점을 들어 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구나 부당이득의 반환을 구할 수 있을까?
우선 불법행위가 성립하기 위해서는 고의 또는 과실, 위법성, 인과관계 등이 인정돼야 하는데, 분양계약을 체결하지 않은 자가 분양계약 기간 이전에 현물출자를 이행하는 것은 조합으로 하여금 정비사업의 목적에 따라 해당 부동산을 사용하는 것, 즉 건축물의 철거와 토지에 대한 대지조성공사를 하는 것에 동의하는 의미를 포함하는 것이므로 조합이 철거 및 대지조성공사를 하는 것을 고의 또는 과실로 법률 또는 사회질서에 반하는 행위를 하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다.
다만 철거, 대지조성공사 도중 또는 이와 같은 공사가 완료된 후 분양계약 기간이 도과하여 현금청산자가 된 자가 자신의 종전 부동산에 대한 소유권의 침해를 주장하며 손해배상을 구할 경우 조합이 소유권 침해에 대한 책임을 부담하는지가 문제될 수 있을 것이다.
그러나 도시정비법 제47조는 현금청산자에 대해 금전으로 청산할 것을 규정하고 있고, 이는 현물로 출자된 부동산의 반환을 인정하지 않는다는 의미를 가진다. 그리고 현물반환이 인정되지 않는다는 것은 도시정비법 제49조 제6항에 따라 종전 부동산에 대한 사용·수익권이 상실된 상태가 계속해서 유지된다는 의미를 포함한다고 할 것이므로 조합이 위와 같은 현금청산자의 종전 부동산에 대한 사용·수익권을 침해했다고 볼 수 없고 결과적으로 조합이 이 현금청산자의 소유권을 침해했다고 볼 수도 없을 것이다. 다만 조합은 현금청산금, 수용 보상금 등의 지급의무를 부담할 뿐이라고 할 것이다.
대법원 역시 2013.11.28.선고 2012다110477 판결을 통해 “도시정비법 제47조에서 재건축조합이 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 토지 등에 대해 현금으로 청산하도록 규정한 취지는, 조합원이 조합정관에 따라 현물출자의무를 이행한 후 조합원 지위를 상실함으로써 청산을 해야 하는 경우에 그가 출자한 현물의 반환을 인정하지 아니하고 현금으로 지급하도록 정한 것으로 보아야 한다”라고 해 현금청산자에 대한 현물의 반환이 인정될 수 없다고 판시한 바 있다.
다음으로 부당이득이 성립하기 위해서는 수익자가 법률상 원인 없이 이익을 얻고 이로 인해 상대방이 손해를 입었다는 점이 인정돼야 한다.
그런데 앞에서 기술한 바와 같이 현물출자 의무를 이행한 후 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 된 자는 자신이 현물출자한 부동산에 대한 사용·수익권을 상실하게 되므로 조합이 이를 사용했다 해도 이로 인해 손해를 입지 않는다고 할 것이므로 조합이 토지 등의 사용으로 인해 부당이득을 취했다고 평가할 수 없다.
대법원이 2002.12.6.선고 2000다57375 판결을 통해 “불법점유를 당한 부동산의 소유자로서는 불법점유자에 대해 그로 인한 임료 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있을 것이나, 불법점유라는 사실이 발생한 바 없었다고 하더라도 부동산소유자에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없다”라고 판시한 점에 비추어서도 종전 토지에 대한 사용·수익권을 갖지 못하는 현금청산자로서는 이 토지에 대하여 임료를 받는 등의 수익권을 가질 수 없으므로 부당이득이 성립할 수 없다고 보아야 한다.
요컨대 현물출자 의무 이행 후 현금청산자가 된 자들은 종전 건축물 또는 토지를 조합이 사용하는 점에 대해 손해배상이나 불법행위 책임을 물을 수 없고, 조합에 대해 청산금이나 보상금의 지급 또는 수용재결신청 청구를 하는 등의 방법으로 자신들의 권리를 보호받아야 한다. <문의 02-2038-3828>
