사업인가에서 관리처분까지 최소 10개월 소요
철저한 준비과정 통해 사업절차 최소화시켜야
2018년 ‘재건축 초과이익환수제’의 부활을 앞두고 초과이익환수 대상에서 제외되기 위해서는 최소한 내년 2월 이전까지 사업시행인가를 받아야 한다는 분석이 나오고 있다. 사업시행인가를 받고 관리처분인가 신청까지 최소한 10개월이 소요되기 때문이다.
이에 사업추진이 부진한 구역에서는 사업기간 단축을 위해 신탁사를 전면에 내세우는 한편 2018년도부터 부활하는 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위한 조합들의 노력이 업계의 관심대상으로 부상하고 있다.
▲초과이익환수제 적용여부, 내년 2월 판가름
업계 전문가들은 내년 2월까지 사업시행인가를 득하지 못하면 사실상 12월 말까지 관리처분인가 신청을 할 수 없다고 확신한다. 사업시행인가 이후 통상 관리처분인가 신청까지 걸리는 기간은 10개월이기 때문이다.
서울시 공공지원제 적용을 대상으로 한 정비사업 절차에서는 크게 사업시행인가부터 관리처분인가 신청까지 △시공자 선정 △조합원 분양신청 △관리처분 총회의 단계를 거쳐야한다. 세부적으로 사업시행인가 이후 조합이 내역입찰을 진행하게 된다. 자재 등 부품 하나하나의 단가를 산정해서 최종 예정 공사비를 산출하기 위해서다.
이렇게 산출된 자료를 통해 입찰공고문을 작정하는데 소요되는 기간은 대략 3개월 정도다. 이후 시공자 선정을 위한 현장설명회 개최를 위해 7일 전 공고와 현장설명회 이후 입찰마감 45일을 합산하면 약 2개월이 소요된다.
입찰 마감 후 시공자 선정 총회를 통해 시공자를 선정하게 되며 이와 아울러 조합원 분양신청 후 분양신청 완료까지 2개월가량 걸린다.
분양신청 후 조합원의 종전·종후 감정평가 절차에 1개월가량 소요되며 관리처분 총회 개최 전 공고와 개최 후 주민공고로 2개월이 지난 후 비로소 관리처분인가 신청을 할 수 있다. 즉 사업시행인가일로부터 관리처분인가 신청까지 약 10개월 가량이 소요된다는 얘기다.
하지만 위에서 나열한 기간은 원활한 사업추진이 됐을 때를 가정으로 분석한 수치며 사업진행 중 예기치 못한 사건·사고가 발생하게 되면 기간은 더욱 늘어나게 된다.
한 정비업체 관계자는 “사업시행인가 이후 다음단계 준비 없이 기한만 맞추려 무리한 사업 진행을 할 경우 분양신청이나 관리처분 계획수립 시 종전·종후 가격에 대한 조합원들의 반발이 발생하면서 사업기간이 늘어날 수 있다”고 말했다.
▲초과이익환수제 피하려면 준비과정을 통해 사업절차들 동시 진행이 관건
정비사업 기간을 줄이는 방법은 관련 절차의 동시 진행과 절차단축이다. 강남의 초과이익환수제 적용 대상 조합 중 사업시행인가를 최근 마쳤거나 준비하고 있는 조합들은 정비사업 진행 중 다음 절차에 대비해 먼저 준비를 하거나 두 가지 이상의 절차를 동시에 진행해 사업 속도를 높이고 있다.
대치동 쌍용아파트2차 재건축 조합은 현재 건축심의 단계에 있으며 올해 말까지 건축심의를 끝내고 내년 상반기에 사업시행인가를 받을 예정이다. 또한 같은 해 9월 시공자 선정을 할 계획이며 11월 조합원 분양 신청을 끝내고 12월 관리처분인가를 신청할 예정이다. 이 과정 중 조합은 다음 단계를 진행하기 전에 다음 절차를 미리 준비해 현재 진행 중인 절차의 결과가 나오는 즉시 다음 단계를 시작 할 수 있도록 추진 중이다.
조합의 한 관계자는 “준비과정을 통해 결과가 나오는 즉시 다음 단계를 시작하고 분양신청 같은 일정은 법정 최소한의 일수로 진행해 사업 기간을 줄이겠다”고 말했다.
반포우성 재건축 조합은 오는 12월 21일 사업시행인가 변경 총회를 개최할 계획이며 내년 2월 초 사업시행인가를 받을 예정이다. 건축심의는 마친 상태며 현재 서초구청과 협의가 진행 중이어서 오랜 기간 소요가 되지 않을 것으로 전망된다. 분양신청은 최소 30일에서 45일 정도로 최대한 간소화 할 예정이며 내년 11월 중 관리처분인가를 신청할 계획이다.
반포우성 협력업체 관계자는 “사업진행 과정에서 발생되는 소요기간을 단축하기 위해 사전 준비 작업과 협의를 동시에 진행해 사업 기간을 최대한 단축시킬 것이다”고 말했다.
방배6구역 재건축 조합은 내년 1~2월 안에 종전감정 평가를 마칠 계획이며 조합장, 감사, 이사들의 연임을 위해 내년 2월 말이나 3월초에서 총회를 개최할 계획이다. 이와 동시에 시공자와의 본 계약 체결을 진행할 예정이다. 4월 분양신청을 계획하고 있는데 기한은 최대 80일을 염두해 둔 상태며 그 뒤 관리처분계획을 수립, 10월 말 관리처분인가를 신청할 예정이다.
방배6구역 관계자는 “달라진 도정법에 의해 관리처분 계획에 신중을 가해 사업 진행을 할 것”이라며 “타 현장 사례를 충분히 검토하고 대책방안을 수립해 사업기간을 단축할 것”이라고 말했다.
방배경남은 내년 10월경 관리처분인가를 받을 계획이다. 하지만 이 곳 역시 초과이익환수제를 피하기 위해 사업시행과 관리처분 계획 수립을 100% 확실히 한 것은 아니다. 방배경남은 관리처분인가 이후에 이주·철거 기간(약 6개월~7개월) 동안 사업계획과 관리처분을 변경한다.
조합은 이런 사실들을 조합원들에게 사전에 안내하고 변경 될 사업시행과 관리처분에 대해서도 미리 준비해 조합원에게 추가 분담금이 발생하지 않도록 조치를 취해 놓은 상태다. 사업진행의 확신성과 투명성으로 조합원들의 신뢰를 지키기 위해서다.
방배경남 협력업체 한 관계자는 “사업계획을 변경해서 관리처분을 두 번 하는 경우가 발생할 때 조합원들의 분담금이 별도로 발생되지 않는 범위 내에서 진행할 것”이라며 “변경될 사항들을 미리 예측해 준비하고 조합원들에게 안내 할 것”이라고 말했다.
