가구수 증가형 168개 단지·맞춤형 1,870단지 추산
세대간 내벽력 일부 철거 허용해 시장 활성화 필요
서울에서 노후아파트를 기존 세대수보다 50가구 이상 수직증축하는 리모델링 사업의 길이 열렸다.
서울시는 지난 7일 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’이 도시계획위원회 심의에서 수정 가결됐다. 기본계획이 심의를 통과함에 따라 15년 이상 노후한 아파트가 수직·증축을 통해 50가구 이상 증축하는 리모델링이 가능해진 것이다. 시는 이달 중으로 기본계획 고시를 하고 곧바로 적용에 들어갈 방침이다.
시 관계자는 “기본계획 수립으로 노후 아파트의 리모델링 활성화를 기대한다”며 “‘서울형 리모델링’이라는 신개념을 도입해 새로운 도시재생의 시대를 열겠다”고 말했다.
▲50가구 이상 증축 가능해져 리모델링 활성화 기대
리모델링 사업은 2013년 개정된 주택법에 따라 최대 3개 층까지 증축이 가능해졌지만, 주택법과 동법 시행령이 50가구 이상 가구 수를 늘리는 리모델링(가구 수 증가형 리모델링)의 경우 해당 지자체장이 기본계획의 범위 내에서 허가하도록 규정하고 있다. 그동안 서울시에서 리모델링 기본계획이 마련되지 않아 사업 추진이 불가능했다.
하지만, 서울시가 수립한 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’이 확정되면서 50가구 이상 증축하는 리모델링이 가능하게 된 것이다. 이로 인해 수익성이 대폭 개선되면서 서울시의 15년 이상 된 노후아파트를 중심으로 리모델링 사업이 활기를 띨 전망이다.
리모델링은 재건축에 비해 사업 기간이 짧을 뿐만 아니라 기부채납, 임대주택 건설, 초과이익 환수 등의 제약에서 비교적 자유롭고 공사 기간과 비용에서 장점이 있다.
지난달 국토부가 리모델링도 동의비율을 80%에서 75%로 완화한데 이어 서울시의 기본계획이 수립되면서 재건축 연한이 남아 있거나 사업성에 부담을 느끼는 노후 중층 아파트 단지들에게 새로운 활로가 생기게 된 것이다.
▲단지 특성 따진 ‘서울형 리모델링’, 168개 단지 증축 가능
시는 기본계획에서 새로 도입한 ‘서울형 리모델링’으로 단지 특성에 맞춰 가구 수 증가형과 맞춤형으로 나누고 이를 6개의 세부유형으로 리모델링을 유도해 나아갈 방침이다.
세부적으로는 가구 수 증가형은 고비용 리모델링으로 구분해 △수직증축형(기본형+수직증축) △수평증축형(기본형+수평증축), 맞춤형은 저비용 리모델링으로 △기본형(대수선+주차장 확충) △평면확장형(기본형+평면확장) △세대구분형(기본형+멀티홈) △커뮤니티형(기본형+커뮤니티시설 확충)이다.
시는 서울시내 공동주택 총 4천135개 단지를 전수조사한 결과 리모델링 수요가 있을 것으로 판단되는 단지는 △가구 수 증가형 168개 단지 △맞춤형 1천870개 단지로 추정했다.
이중 가구 수 증가형은 14층 이하 아파트의 경우 2개 층, 15층 이상 아파트는 3개 층까지 증축이 가능해 진다. 이에 속하는 단지는 주로 양천구 목동, 강남구 개포동, 노원구, 송파구 등이다. 특히 강남과 목동, 한강변에 중층 아파트가 밀집해 있고, 학군과 한강 조망 등의 좋은 입지를 갖추고 있어 리모델링 사업이 활성화 될 것으로 기대되고 있다. 이미 개포동 대청아파트, 대치동 대치2단지 등은 증축 리모델링 사업을 추진하고 있다.
▲리모델링 사업 활성화 하려면 ‘세대간 내력벽 철거’도 필요
시는 서울시 리모델링 기본계획을 12월 안으로 고시하고 곧바로 시행에 돌입할 계획이다. 또한 내년에 구체적인 지원방안과 시범사업 추진을 위한 실행계획을 수립하면서 리모델링 사업 활성화에 더욱 박차를 가할 예정이다.
시는 리모델링 대상이 되는 15년 이상 된 노후아파트들이 2020년에 2천993단지, 25년에 3천690단지로 꾸준히 늘어나면서 리모델링 수요가 급증할 것으로 예상하고 있다. 조합들은 가구 수가 증가한 만큼 일반분양 수익을 올릴 수 있어 수직증축 리모델링이 활성화 될 것으로 기대하고 있다.
하지만 기본계획 수립으로만 리모델링 사업 활성화를 기대하기에는 한계가 있다는 업계의 주장도 나오고 있다. 국토부가 세대 간 내력벽 일부 철거를 허용하는 내용의 ‘공동주택 리모델링 활성화 방안’을 발표했다가 안전성을 이유로 최종 결정을 2019년 3월까지 보류했기 때문이다.
업계 관계자는 “세대간 내력벽 일부 철거가 허용되지 않기 때문에 주민들이 원하는 최신 아파트의 내부 구조가 나오기 힘들다”며 “사업이 활성화 되려면 내력벽 철거가 허용돼 최신 구조로 내부를 바꿀 수 있도록 해야 한다”고 말했다.
