2017년 부동산시장이 위험에 빠질 때 투자전략
2017년 부동산시장이 위험에 빠질 때 투자전략
  • 신대성 전문기자
  • 승인 2017.01.05 14:58
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부동산 투자에는 ‘플랜A’와 ‘플랜B’라는 만약의 수를 고려해야

투자에는 리스크가 따른다. 더구나 큰 이익을 얻기 위해서는 더 큰 리스크를 감당할 수 있는 능력 또한 갖춰야 한다.

부동산투자도 크게 다르지 않다. 리스크는 피해갈 수 없다는 것이지만 리스크를 최소화 할 수 있는 계획은 가지고 있어야 한다. 그것이 바로 플랜A에서 플랜B로의 전환이다.

지금의 부동산시장은 시기적으로 볼 때, 올 3월 이후가 변수가 될 수 있다. 3월 이후에도 시장이 고꾸라져 회복되지 않는다면 한 동안 부동산은 상승하기 어려울 수 있다. 반면 3월에서 5월 사이에 다시 상승한다면 또 한 번의 활황세를 기대해 볼 수 있다.

활황세에서는 앞서 얘기한 재건축 투자 등에 관심을 가져야 한다. 상승시기에 더 높게 오르는 것은 주택에서 재건축만한 것이 없다. 이슈에는 항상 돈이 흐르듯 상승시기의 재건축은 사업의 정상화로 이어지는 가격 오름 현상이 따르기 때문이다.

반면, 시장 하락시기의 재건축 투자는 다소 위험하다. 강남권의 경우 10억원 안팎의 큰 자금이 소요되기 때문에 한번 하락하기 시작하면 오래가는 부동산시장의 특성상 한 동안 자금이 묶일 가능성이 크고, 이때 발생하는 금융부담을 이겨내지 못해 손실을 볼 수 있기 때문이다.

그렇다면 이때 관심 가져야 할 상품은 무엇이 있을까가 바로 플랜B다. 과거 사례를 볼 때 시장이 고꾸라지면 전세가가 꿈틀거린다. 급기야 전세가와 매매가의 차이가 별반 없는 현상도 나타난다. 이 때 나타나는 투자 패턴이 갭투자였다.

이 같은 모습은 이미 2000년대 초반에도 있었다. 과거 전국 부동산시장이 IMF이후 분양시장을 중심으로 어려워졌고 누구도 집을 사려하지 않을 때, 울산광역시에서 최초로 나타난 현상은 ‘전세가의 매매가 추월’이었다. 전세가격이 끝없이 오른다고 하던 지난 2014년 중후반 전세가율은 평균 80% 안팎이었고, 군포의 일부 아파트는 93%를 넘긴 적도 있었다. 역으로 얘기하면 적은 자본으로도 집을 가질 수 있는 상태가 만들어진 것이다.

언론에서는 깡통아파트라고 위험신호를 보내지만 실제 투자시장에서는 이런 곳의 매집현상이 일었고, 전세가 상승은 곧 매매가 상승으로 이어져 이렇게 투자를 단행했던 일부 부동산 투자자들은 많은 자본을 만들어낸 바 있다.

플랜B는 바로 시장이 힘을 받지 못하고 고꾸라질 때 투자자로서 투자매물을 알아보는 수단이 될 것으로 보인다.

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