2017 신년기획 "주택정비시장의 새 틀을 세팅하자"

김병조 기자l승인2017.01.10 13:01

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정부규제 공급과잉 금리인상 '삼각파도' 준비를
조합들 위기능력 키우고 도정법 전면 손질 필요

올해부터 주택시장이 침체될 것이라는 잿빛 전망이 고개를 들고 있다. 정부 규제, 공급 증가, 금리 인상이라는 세 가지 요인이 맞물려 주택시장이 하락할 것이라는 관측이다.  

구체적인 수치들이 이 같은 전망을 뒷받침하고 있다. 올해(36만)와 내년(41만)에 77만가구가 입주, 공급 초과 현상으로 가격 하락을 이끈다는 것이다. 36만과 41만가구라는 수치는 1999년 37만가구 공급 이후로 10년 만에 가장 많은 공급이라는 의미다. 국토교통부 중장기계획 상의 연간 주택 공급량이 27만가구이니 10만가구가 초과 공급됐다는 분석이다. 

주택시장의 잿빛 전망을 주도하는 것은 180도 변한 정부의 정책이다. 그동안 주택시장 활성화에 주력했던 정부가 지난해 하반기부터 공급 초과, 미국 금리 인상, 가계부채 등을 근거로 정책 유턴에 나섰다.

입주 물량 증가로 세입자를 구하지 못해 역전세난이 발생하고, 금리 인상으로 원리금 부담을 못이긴 주택들이 매물 폭탄으로 이어짐으로써 주택가격이 하락하는 사태가 현실화될 것이라는 시나리오다.

지난 5일 발표한 ‘2017년 업무계획’에서도 국토부는 ‘주택시장의 안정적 관리’에 방점을 찍겠다고 못을 박았다. 관리 강화에 방점을 뒀다는 의미는 가격 상승을 억제하는 시장안정 시스템을 구축하겠다는 것이다.

앞서 정부가 지난해 11·3 대책을 통해 선제적으로 청약제도를 강화한 것도 이 때문이다. 주택시장에서 투자자들을 걸러내고 실수요자 위주의 시장으로 재편함으로서 주택시장에 더 이상의 돈이 몰리는 것을 차단하겠다는 의지다.

이에 따라 정비사업 추진위와 조합에는 빨간불이 켜졌다. 주택시장 침체는 분양가 하락으로 이어져 정비사업의 사업성을 하락시키는 만큼 대책 마련이 필요하기 때문이다.

특히 재건축 부문의 경우 올해 말로 유예가 종료되는 재건축초과이익환수제 시행과 관련해 검토해야 할 내용들이 산적해 있는 상태다. 재개발과 리모델링 부문도 지난 2~3년간의 호황 시기를 제대로 활용하지 못한 채 새로운 동력원 발굴이란 과제를 안고 있는 상황이다.

그러나 전문가들은 이번 위기를 기회로 받아들여야 한다는 지적이다. 성공적인 정비사업 현장의 공통점을 살펴보면 경기 변동에 일희일비하지 않고 꾸준히 사업을 추진했다는 것이다.

따라서 뒤쫓아 가는 형태가 아니라 길목을 지키는 자세로 사업에 임해야 한다. 경기 변동에 잔뜩 위축돼 부정적 심리에 빠지기보다는 사업비용을 줄여 비용 부담을 줄이면서 지속적으로 사업 추진에 나서야 한다.

특히 최근 국내 경제 상황이 활황과 불황의 주기가 짧아지는 추세여서 언제 다시 활황기가 찾아올지 모르니 사업추진의 고삐를 놓치지 말고 계속 잡고 있어야 한다는 것이다.

실제로 전문가들은 서울 도심의 정비사업 현장들은 시장 침체의 영향을 받지 않을 것이라고 전망하고 있다. 대기 수요층이 두터운 서울 도심 지역은 입주 물량 소화가 가능할 것이기 때문이다. 또한 서울 도심의 정비사업에서는 아파트 공급이 이뤄지는 만큼 멸실이 이어지기 때문에 입주 물량 확대에 따른 영향이 최소화 될 수 있다는 분석이다. 

이에따라 쪼그라든 정비사업 수주 시장에서 강남3구 및 지역별 주요 사업장을 대상으로 한 시공자 간 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다. 업계에 따르면 올해 시공자 선정 사업지는 70여곳 20조원 시장으로 추산되고 있다.

서울 강남권 시공자 선정 예상 현장은 서초 신동아아파트를 비롯해 잠심 미성·크로바아파트, 대치 쌍용1·2차, 방배13·14구역, 흑석9·11구역, 노량진 4·7·8구역 등이다.

서울 강북권에서는 공덕1구역, 대조1구역, 갈현1구역 등 대상지로 주목받고 있다. 경기도 과천에서는 과천주공10단지, 성남에서는 은행주공 등의 시공자 선정이 예상되고 있다.

진희섭 주거환경연구원 부장은 “성공 사업장들의 공통점을 살펴보면 불황기에는 꿋꿋하게 사업을 추진하고, 호황기에는 최적의 타이밍에 일반분양에 나서 성공적인 사업으로 마무리하는 탁월한 위기관리 능력을 보여줘 왔다”면서 “지속적인 사업추진과 함께 전문가들과 수시로 의견을 주고 받으며 차기 호황에 대비하는 것이 바람직하다”라고 말했다.     

 


김병조 기자  kim@houzine.com
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