사업추진 할까, 관망할까 … 시장 양분화

2월 전 사업시행인가 받아야 환수제 탈출

재건축 부문의 올해 화두는 ‘재건축초과이익환수제 피하기’란 한 문장으로 압축될 전망이다.

환수제 적용 대상에 포함될 경우 수천만원의 조합원 부담이 늘어날 것으로 예상되면서 재건축사업의 성공 여부를 결정짓는 핵심 변수로 받아들여지고 있다.

실제로 서초구의 한 재건축현장이 개략적으로 환수제 적용에 따른 재건축부담금을 산출한 결과 ‘가구당 7천만원’이라는 거액의 부담금이 발생하는 것으로 알려졌다.

현행 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’에 따르면 환수제 적용은 올해 말까지 관리처분인가를 신청한 곳에 한해 적용을 제외하며, 내년부터는 모든 재건축 사업장에 적용된다.

▲속도 내는 곳 VS 관망하는 곳 양극화 전망

올해 재건축 현장을 나누는 기준은 ‘환수제 미적용 현장’과 ‘환수제 적용 현장’으로 양분될 전망이다. 환수제 미적용 현장은 현재 사업시행인가를 받은 곳들로 해당 조합들은 총력을 쏟아 빠른 사업추진에 나설 것으로 전망된다.

하지만 여전히 조합설립 단계에 머물고 있는 현장들은 환수제 피하기가 불가능해진만큼 시장 침체 상황을 지켜보며 사업속도를 한 템포 늦출 것으로 예상된다.

현재 사업시행인가 단계에 있는 현장들의 재건축초과이익환수제를 피하기 위한 사업추진 방침은 대동소이하다. 우선 멀티플레이어가 되어 가능한 절차를 동시 진행하며 추진하겠다는 것이다.

예컨대 시공자 선정을 추진하는 과정에서 다음 절차인 조합원 분양신청 준비를 함께 진행한다. 이 같은 과정에 대해 인허가청과의 사전협의를 진행해 한 치도 시간이 낭비되는 일이 없도록 조치하겠다는 것이다.

또한 인허가에 소요되는 시간을 줄이기 위해 조합원들에게 사전 동의를 구한 후 약식 관리처분계획 수립에 나서겠다는 곳도 있다. 재건축초과이익환수제 적용이 코앞으로 다가온 만큼 일단 약식으로 관리처분계획을 수립해 인가 신청을 한 후 나중에 시간을 갖고 관리처분계획 변경을 통해 정식 관리처분에 나서겠다는 것이다.

조합은 이 같은 사실을 조합원들에게 사전에 안내하고 변경될 사업시행계획과 관리처분에 대해서도 미리 준비해 조합원에게 추가 분담금이 발생하지 않도록 조치를 취해 놓은 상태다. 

▲속도내기 부작용… 형식만 맞추려다 무효소송 봇물 가능성

과도한 사업 속도내기의 부작용도 우려되고 있다. 시간에 쫓겨 엉성한 내용으로 사업시행인가 및 관리처분계획 수립에 나섰다가 무효소송에 휘말려 사업이 중도에 주저앉는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.

실제로 과거 노무현 대통령의 참여정부 시절(2003년 2월~ 2008년 2월 25일) 이 같은 상황이 발생했다. 규제 도입과 더불어 특정 시한이 정해진 경과 시한이 정해지면서 규제를 피하기 위한 조합들의 사업 속도내기가 비일비재했다.

당시 참여정부의 정비사업 규제 수위는 하늘을 찔렀다. 2006년 5월 재건축초과이익환수법 제정 및 2007년 9월 분양가 상한제 도입 등 정비사업 규제가 일상화됐던 시기다.

문제는 이 과정에서 조합들이 규제를 피하기 위해 과도하게 사업기간 단축에 나서면서 파열음이 발생했다는 점이다. 이 당시에도 법 시행 후 수 개월의 경과기간이 명시되면서 해당 조합들은 사업추진 속도내기에 매달려 한바탕 홍역을 치렀다.

재건축초과이익환수제 적용의 경우 최초로 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축사업부터 적용한다고 명시하자 조합들은 관리처분인가 신청을 위해 사업 속도를 냈다.

분양가 상한제 역시 사업계획승인을 신청하는 곳부터 적용하기로 하면서 조합들은 너나없이 사업계획승인을 받기 위해 속도내기에 나섰다. 사단은 환수제 적용을 피하고 난 뒤 벌어졌다.

일부 조합원들이 사업계획승인 및 관리처분계획 내용에 불만을 갖고 무효소송을 제기하면서 사업 발목을 잡은 것이다. 실제로 일부 현장의 경우 이 과정에서 무효 판결을 받아 사업이 중도에 주저앉기도 했다. 피해를 줄이려고 하다가 사업 자체가 망가져 더 큰 피해를 본 사례다.

한 정비사업 전문가는 “과거 참여정부 당시의 규제 피하기에 나선 조합들의 상황이 현재의 상황과 정확히 일치한다”며 “과거의 사례를 교훈 삼아 사업추진에 속도를 높이되 법률적 절차를 꼼꼼히 살펴 문제가 발생하지 않도록 해야 한다”고 말했다.

▲강남구 3.3㎡당 4천만원 분양가 유지 여부도 관심

시장 침체가 예상되면서 올해 강남권 재건축아파트들의 분양 성공 여부도 초미의 관심이다. 강남구의 현재 분양가는 3.3㎡당 4천만원을 넘긴 상태다.

현재 강남권 재건축아파트 중 사업시행인가 단계를 넘긴 곳은 △청담 삼익 △개포주공1단지 △대치동 구마을 1지구 △대치동 구마을 3지구 △잠원 우성 △반포 삼호가든3차 △방배 경남 △서초 우성1차 △서초 무지개 △방배6구역 △둔촌주공 △고덕주공3단지 △고덕주공6단지 등이다. 2016년 한 해 동안 강남구의 경우 4천만원의 고공 행진을 계속했다.

2016년 3월 분양한 개포주공2단지 ‘래미안블래스티지’는 평균 3천944만원으로 4천만원을 넘지 않았지만, 이후부터 4천만원을 넘기며 계약 완판을 이어갔다. 서초구 잠원동의 한신5차 재건축인 ‘대림아크로리버뷰’의 경우 4천233만원, 개포주공3단지 ‘디에이치아너힐즈’는 4천259만원, 반포한양 ‘신반포자이’는 4천457만원을 기록했다.

하지만 지난해 11·3 대책이 도입되면서 정부 규제의 영향을 받는 모습이다. 11·3 가계부채 대책 이후 처음 서울 강남권에서 분양한 ‘래미안 리오센트’(잠원 한신18·24차 통합 재건축)가 평균 12.3대 1로 1순위 청약을 마감했다. 한달 전만 하더라도 수백 대 1을 넘나들던 청약율이 확연히 쪼그라든 것이다.

박종필 주거환경연구원 부장은 “실투자자들 위주의 시장이 나타날 가능성이 높은 만큼 시장 추이를 면밀히 분석해 새로운 균형점을 찾아나서야 한다”고 말했다.