환수제 탈출 마지노선 2월
업계에서는 서울시 공공관리제 하에서 재건축부담금 적용 여부를 결정짓는 최종 시한으로 ‘2월’이 기정사실화 돼 있는 상태다.
올해 2월 이전까지 사업시행인가를 받으면 재건축초과이익환수제에서 벗어날 기대를 품어볼 수 있지만, 혹시라도 2월 시한을 놓친다면 환수제 적용을 받아들여야 한다. 이유는 사업시행인가 후 관리처분인가 신청까지 최소한 10개월이 소요되기 때문이다.
전문가들은 올해 2월까지 사업시행인가를 득하지 못하면 사실상 올해 12월 말까지 관리처분인가를 신청할 수 없다고 단언한다. 시공자 선정부터 관리처분 절차에 이르기까지 공람 등 법에 정해진 법정기간의 경과가 필요하기 때문에 이 같은 계산이 나온다는 것이다.
실제로 사업시행인가부터 관리처분인가 신청까지의 절차를 분석해보면 크게 △시공자 선정 △조합원 분양신청 △관리처분 총회의 단계를 거쳐야 하는데 이 절차에 10개월의 시간이 소요된다.
우선 시공자 선정 과정에 약 5개월이 소요된다. 조합이 최소 적용해야 할 공사 자재 내역을 결정하는 내역입찰 자료를 작성하고, 이 같은 입찰자료를 통해 입찰공고 등을 진행하는데 걸리는 시간이 3개월이다.
이후 시공자 선정을 위한 공고 및 현장설명회와 함께 실제 총회에서 시공자를 선정하는데 소요되는 시간이 약 2개월이다. 또한 이후부터 관리처분까지 진행하는 과정에 5개월이 필요하다.
조합원 분양신청 후 분양신청 완료까지 2개월이 소요되며, 분양신청 후 관리처분총회까지 약 3개월이 소요됨으로써 최종 10개월이 소요된다는 것이다. 게다가 이 10개월의 시간은 아무런 변수 발생을 고려하지 않은 최소한의 시간이란 점이라는 점을 감안해야 한다.
혹시라도 도중에 절차상 인허가청의 보류 결정 및 민원 등 예기치 않은 문제가 발생할 경우 2월에 사업시행인가를 받았다고 하더라도 환수제 적용이 가능하다는 점도 염두해 둬야 한다.
