2017 리모델링 시장 "세대통합 불허에 앞뒤·수직증축 리모델링 방식 각광"

김병조 기자l승인2017.01.11 15:41

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재건축 힘들다고 판단한 단지 속속 리모델링 동참
베이 증가 필요없는 중대형의 참여가 활성화 열쇠

리모델링 부문의 올해 이슈는 새로운 사업분위기의 정착이다. 업계가 수년 간 매달려 왔던 제도개선 노력이 국토교통부에 의해 2019년까지 가로막혀 침체기에 빠져 있기 때문이다.

업계가 그동안 매달렸던 제도개선 내용은 세대통합을 위한 내력벽 철거 허용이다. 3가구를 2가구로 만드는 형태의 세대 통합이 가능해지면 아파트의 전면 베이가 늘어나기 때문에 중소형아파트의 주거환경 개선 효과가 커진다.

그러나 국토부의 2019년 재검토 결정으로 올해부터 업계는 한발 물러나 기존에 추진하던 앞뒤·수직증축을 통해 리모델링 활성화에 나서야 하는 상황이다. 이 때문에 중대형아파트들의 리모델링 참여가 주목받고 있다.

베이를 늘릴 필요가 없는 중대형아파트는 현행 리모델링 기준대로 사업을 추진하면 되기 때문에 조합원들의 동의만 뒷받침돼 준다면 빠른 사업추진이 가능하다는 분석이다.

▲리모델링, 앞뒤·수직증축으로의 회귀

2010년 전후해 리모델링업계를 이끌어왔던 앞뒤·수직증축 이슈가 다시 주목받고 있다. 전용면적의 40%(주거전용면적 85㎡ 미만) 또는 30%(주거전용면적 85㎡ 이상)를 증축해 일부는 조합원 세대를 늘리고 일부는 일반분양에 활용함으로써 사업성과 주거환경 개선을 동시에 충족시킬 수 있다.

하지만 리모델링업계는 그동안 이보다 한 단계 앞선 설계방식을 추진해 왔다. 기존 3가구를 2가구로 만드는 형태의 세대 통합을 활용한 리모델링 방식이다. 세대 통합을 함으로써 베이 수를 늘려 신축 평면과 거의 유사한 리모델링 아파트를 추진해 왔다.

과거 리모델링 사업의 주요 수요층이 20평대 전후의 소형아파트였다는 점에서 세대 통합에 따른 베이 수 증가는 조합원들의 리모델링 사업참여를 앞당기는 촉진제였다. 따라서 세대 통합으로 기존 20평대를 증축하게 되면 기존 2베이 아파트가 3베이 또는 4베이 아파트가 되면서 주거환경 개선 효과가 기대됐다.

하지만 이 같은 시장 흐름은 지난해 국토부가 내력벽 철거를 통한 세대 통합 허용을 3년 후 결정하겠다는 발표 이후 180도 바뀌었다. 조합 입장에서는 3년 간 개점휴업 상태로 기다릴 수 없기 때문이다.

따라서 일선 조합들은 조합설립동의서를 재징구 받아 2010년 전후에 추진하던 세대 통합을 제외한 채 앞뒤·수직증축 형태의 리모델링 방식으로 선회하고 있는 상태다.

이에 따라 업계 내부적으로는 리모델링 사업방식이 한 단계 퇴보한 것 같다는 실망감을 추스를 수 있는 사업분위기 전환이 필요한 상황이다. 과거 사업설명회 당시에 소개된 3베이 아파트 설계안을 통해 기대감이 높아진 조합원들의 동의도 받아야 한다.

한 리모델링 전문가는 “세대 통합에 따라 가능해지는 리모델링 평면은 그동안 리모델링의 한계로 지적되었던 재건축과의 평면 차이를 줄일 수 있는 아이디어인데, 국토부 결정으로 인해 불가능해져 아쉽게 됐다”며 “그러나 노후화되고 있는 현재 아파트의 불편사항을 계속 안고 거주하는 것보다는 리모델링을 통해 주거환경을 개선해야 한다는 논리로 조합원들을 설득하고 있는 상황이다”고 말했다.

▲리모델링 대기 수요 증가… 용적률 170% 넘으면 리모델링

하지만 ‘세대 통합 불허’라는 악재에도 불구하고 리모델링 대기 수요는 점점 늘어나는 상황이다. 리모델링 대기 수요가 늘어나는 이유는 용적률이 높은 아파트단지 주민들에게 리모델링 외에 주거환경 개선 대안이 없다는 점이 퍼지고 있기 때문이다.

인근 재건축단지 정비계획 수립 과정을 지켜보며 재건축 가능 여부를 따져보고 재건축이 불가능하다고 판단되는 곳들이 속속 리모델링사업을 주목하고 있다.

그에 따른 용적률 기준은 170%다. 용적률이 170%를 초과하면 일반분양을 늘릴 수 없는데다가 임대주택, 재건축부담금, 기부채납 등으로 사업성이 떨어진다는 분석이다.

실례로 최근 리모델링사업에 뛰어든 성동구 옥수 극동아파트의 현재 용적률이 219.74%이다. 현 900가구에서 재건축을 할 경우 새로 지을 수 있는 가구는 800여가구에 불과해 현재 옥수 극동 조합원 900가구 중 100가구는 입주를 못하는 상황이 발생한다.

또한 중대형 아파트로 구성돼 있기 때문에 처음부터 세대 통합 내력벽 철거형 리모델링 방식이 아닌 앞뒤증축을 기본으로 하는 사업을 추진 중이다. 향후 옥수 극동아파트는 용적률 219.74%에서 294.27%로 증축하게 되며 가구 수도 현 900가구에서 1천35가구로 135가구가 증가할 예정이다.

응봉대림1차의 경우도 대부분의 가구가 중대형아파트이기 때문에 세대 통합 내력벽 철거형 리모델링은 추진하지 않는 곳이다. 현행 주택법 기준에 맞춰 앞뒤증축만 추진 중이다. 특히 30년이 지나 재건축 추진이 가능하지만 리모델링 사업이 재건축 사업에 비해 추가 분담금 절감과 사업기간을 대폭 단축할 수 있다는 판단 하에 재건축 대신 리모델링을 선택한 사례다.

▲그래도 정부 기조는 ‘리모델링 활성화’

세대 통합을 2019년까지 유예했지만 그래도 리모델링에 대한 정부의 기본적 입장은 리모델링 활성화다.

지난해 11월 22일에도 국토부는 주택법 시행령 개정 입법예고를 통해 리모델링 허가를 위한 동의요건을 당초 전체 구분소유자 및 의결권의 80%에서 75%로 완화하도록 했다.

현행 재건축사업의 조합설립동의율이 75%라는 점에서 두 사업 간 형평성을 감안했다는 평가다.


김병조 기자  kim@houzine.com
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