2017년 ‘정유년(丁酉年)’ 부동산 시장은 한 치 앞을 내다보기 어려울 전망이다. 지난해 11월 ‘11·3 주택시장 안정화 관리방안’이 발표된 데 이어 추가 규제가 예고된 데다 금리 인상, 19대 대통령 선거 등도 변수로 언급된다. 1월 1일 대출 여신심사 가이드라인 적용을 시작으로 잔금대출 규제와 디딤돌대출 기준 축소 등 대출 규제가 강화되고, 소득세와 상속·증여세에 대한 부담도 늘어날 전망이다. 또 청약가점제 자율화 조치와 ‘제로에너지건축물’인증제 등이 시행되고, 12월 말이 되면 재건축초과이익환수제 유예기간이 끝난다는 점도 주목할 만하다. 올해부터 달라지는 부동산제도를 정리했다.

[정책]

▲재건축초과이익환수제 유예 종료=연말에는 재건축 시장의 큰 이슈로 작용할 수 있는 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다. 재건축초과이익환수제는 2006년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 올해 말까지 유예기간을 추가로 연장했다. 따라서 올해 말까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용 받게 된다.

▲공공택지 공급중단 일몰=공공택지 공급중단도 올해 말 종료된다. 2014년 9월‘9·1대책’을 통해 올해 말까지 공공택지 신규 조성을 않겠다는 정부의 발표 이후 그동안 전국에서는 신규 공공택지 조성이 없었다. 하지만 이미 조성 중이던 공공택지들을 통해 아파트 분양은 있어 왔고 새해에도 기존 공공택지를 통한 주택공급은 차질 없이 이뤄질 것으로 보여 급격한 주택공급 감소는 없을 것으로 예상된다.

▲아파트 리모델링 동의율 80%→75%로 완화=아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해진다. 현재 리모델링 사업을 위해서는 50% 이상의 동(棟)별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요하다. 단지가 아닌 일부 동만 리모델링하는 경우에는 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하도록 하는 내용도 개정안에 담겼다. 개정안은 2016년 11월 22일 입법예고했으며 올해 1월에 공포·시행된다.

▲2층 이상 건축물 내진설계 의무화=경주에서 발생한 지진으로 내진설계에 대한 관심이 커진 가운데 내진설계 의무 대상이 현행‘3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상’에서‘2층 또는 연면적 500㎡ 이상’의 건물로 확대된다. 관련 내용을 담은‘건축법 시행령’개정안이 2016년 9월 입법예고된 가운데 이달부터 시행될 예정이다.

▲제로에너지건축물 인증제 시행=올해 1월 20일부터‘제로에너지건축물’인증제가 시행된다. 제로에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로, 인증대상은 주택·업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 인증을 받은 건축물은 △용적률 최대 15% 완화 △기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) △신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산범위 내) 등의 인센티브가 제공된다.

▲부동산 전자계약 시스템 전국 확대=종이 계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산매매·임대차계약을 맺는 부동산 전자계약 시스템이 2017년 상반기 중에 전국으로 확대될 예정이다.

[금융]

▲집단대출 시 잔금 대출에도 규제 도입=‘8.25 가계부채관리방안 후속조치 및 보완계획’에 따라 1월 1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출시 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득증빙을 위해 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 한다. 또 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치, 분할상환 원칙이 적용된다.

▲디딤돌 대출 기준 축소=생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌 대출 기준도 강화된다. 디딤돌 대출의 DTI(소득대비 원리금 상환액 비율) 기준이 현행 80%에서 60%로 축소된다. 예컨대 연소득 5천만원인 대출자의 경우 종전 4천만원이던 대출 가능액이 3천만원으로 줄어든다.

▲LTV·DTI 규제 완화 종료=주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 오는 7월 종료된다. LTV·DTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다. 지난 2014년 8월에 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향 조정했다. 일몰시기를 앞두고 2015년과 2016년 4월에 각각 한 차례씩 연장한 바 있다.

▲주택담보대출 질적 구조개선=보험사의 주택담보대출에도 현재 은행권에서 시행중인 분할상환 가이드를 적용하는 등 대출규제가 강화된다.

▲양도소득세의 최고 세율구간 신설=양도소득세의 최고 세율구간이 38%에서 40%로 신설된다. 2016년까지는 과세표준이 1억5천만원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만 2017년부터는 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억원 초과 시에는 40% 세율로 과세된다.

▲상속·증여세 신고세액 공제 축소=상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 기존 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제해 줬으나 새해부터는 이것도 7%로 축소된다.

▲2천만원 이하 임대소득 과세 2년 유예=연간 2천만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세가 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다 (2016.12.2 소득세법 국회 통과). 연간 임대소득이 2천만원 이하인 2주택자의 경우 필요경비(임대소득의 60%)와 기본공제 400만원을 제한 금액에 14%의 단일세율로 분리과세하는 것이다. 또 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 다만 소형주택 기준은 전용 85㎡에서 60㎡로 축소됐고 2017년부터 적용된다.

▲비사업용토지 장기보유특별공제 기산일 조정=2016년 세법개정안이 통과돼 비사업용토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 현행 2016년 1월 1일에서‘취득일’로 조정됐다. 비사업용토지의 양도소득세는 기본세율에 10%p를 추가로 과세하되 대신 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익을 공제해주는 규정이다.

[분양·청약]

▲분양계약 실거래 신고제=분양시장을 오판하게 하는 원인 중 하나로 지적된 미분양 통계가 투명해질 전망이다. 올 1월부터 아파트의 최초 분양계약부터 주택거래 신고하는 실거래가 시스템이 적용되기 때문이다. 이에 따라 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있게 돼 소비자들은 현 분양상황을 객관적으로 보고 분양계약을 체결하거나 프리미엄 거품을 피할 수 있게 될 것으로 보이며, 건설사들도 객관적인 미분양 통계를 통해 공급 일정을 조절할 수 있게 될 전망이다.

▲청약가점제 자율화 조치 시행=전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율이 2017년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만‘11.3 부동산 대책’에 따라 청약 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구(서울 25개구 및 경기 과천시, 성남시의 공공택지 및 민간택지 아파트, 그외 경기도 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시 및 세종시의 공공택지 아파트, 부산 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 민간택지 아파트)에 대해서는 현행 40%가 유지된다.