부동산 양극화 현상은 갈수록 심화 될 듯
대선 끝날 때까지 시장은 불안한 상태 유지
전월세 가격은 물론 매매가격도 하락 예상

지난해 강남의 재건축 아파트가격은 3.3㎡당 4천만원이 넘는 등 부동산 열기가 뜨거웠다. 정부는 이런 과열 양상을 잡기 위해 8.25대책, 11.3부동산대책 등 다양한 규제책을 펼쳤다.

올해는 탄핵정국과 정권교체, 내년 초 시행되는 재건축초과이익환수제 등 많은 변수가 내재하고 있다. 때문에 올해 부동산시장 전망에 대한 궁금증은 어느 때보다 크다.

부동산 분야에서 비영리학술단체로 활동하고 있는 (사)대한부동산학회의 회장 권대중 교수는 “지난해 들끓었던 부동산시장의 열기가 연말부터 한풀 꺾였다”며 “다양한 이슈가 있는 올해 다소 냉각될 전망”이라고 말했다.

▲(사)대한부동산학회에 대해 소개한다면

=대한부동산학회는 1981년 1월 11일 창립한 비영리학술단체다. 부동산학의 기초이론을 수립하고 부동산학의 저변확대와 학문적 이론 및 응용분야를 개척·연구해 공공의 이익실현을 위한 부동산 정책의 기초자료로 삼는 한편 올바른 부동산개념을 갖도록 하는데 그 목적을 두고 있다.

학회는 부동산분야에서 가장 오래된 사단법인 학회로서 한국연구재단 등재학술지인 대한부동산학회지를 매년 발간하고 있다.

학회의 구성은 위로 역대 회장들의 모임인 고문단과 사회 저명인사 모임인 자문위원단을 비롯해 아래로 학술부회장, 산업부회장, 각 분과 위원장 그리고 이사진을 포함해 총 190여명의 임원으로 구성돼 있다. 회원 수도 약 3천여명으로 교수를 포함한 학위소지자만도 700여명이 되는 큰 학회다. 36년이라는 긴 시간동안 국가의 국토·부동산정책 분야에서 많은 정책 조언을 하고 있다.

특히, 정부의 국토부동산정책 방향과 계획 및 실행에도 직간접적으로 참여해 국가발전과 국민경제에 이바지하고 있다. 회장인 저 역시 30년 이상을 국토부동산 분야에 몸담아 왔으며, 국민행복추진단과 국토교통부를 비롯한 많은 공공기관의 정책자문위원을 하고 있다.

▲2016년 부동산시장에 대한 분석과 평가는

=2016년 시작과 함께 부동산시장은 지속적으로 상승해 과열 현상을 보였지만 정부의 규제책으로 연말 한풀 꺾이면서 마무리 됐다. 부동산시장 과열현상 뒤에는 저금리로 투자처를 찾지 못한 유동자금이 부동산시장으로 유입된 원인이 있는 것으로 판단된다. 이런 결과로 공급이 급증했고 그만큼 가계부채가 급속도로 증가했다.

하지만 부동산시장의 과열은 전국적인 현상은 아니었고 서울의 강남 재건축시장과 경기도의 신도시 개발지역 그리고 세종시, 대구 일부지역과 울산, 부산 일부지역, 원주, 제주도 등에만 해당됐고 그 외 지역은 강보합세를 유지했다. 이런 양극화 현상은 점점 더 벌어지고 있는 추세다.

▲부동산시장의 과열 현상을 막기 위한 정부의 규제책에 대해 평가한다면

=정부에서 먼저 꺼낸 카드가 공급조절이었다. 가계부채를 막기 위해 8.25대책을 발표했으며, 그 후속대책으로 11.24대책을 발표했다. 8.25대책은 초기 공급을 조절해 가계부채를 줄이려 했다는 점에서 바람직한 정책이라고 생각된다. 그러나 그 후속대책인 11.24대책은 매우 위험한 대책이라고 생각한다.

특히, 총체적부채상환능력심사(DSR) 제도를 지적할 수 있다. 이 제도는 지금까지 시행한 어느 대출규제보다 강력한 대책이라 생각한다. 이를 시행해 부동산시장의 가수요를 억제하고 가계부채를 낮추는 데는 효과가 있겠지만 반대로 시장이 냉각될 것이다. 부동산시장은 어느 정도의 가수요가 존재해야만 유기적으로 잘 돌아가기 때문이다.

한편, 실수요자를 위한 11.3부동산대책은 긍정적으로 평가하고 싶다. 현재 부동산시장의 과열은 특정 지역에만 나타나 극심한 양극화 현상을 보이고 있다는 점에서 지역 특성에 맞게 차별적인 규정을 적용했기 때문이다.

▲일부 부동산시장 과열로 양극화 현상이 더욱 심해지고 있는데

=지난해 강남권에서 재건축사업을 추진하면서 일반분양분 아파트를 3.3㎡당 4천만원에 분양한 사례가 나타났다. 이로 인해 현재 재건축 가능한 강남의 낡은 아파트가 3.3㎡당 4천만원 전후에 거래되고 있다.

부동산은 미래가치가 포함된 현재가치로 거래된다. 재건축사업을 마치고 나면 새로운 환경의 강남 최고급 아파트로 탄생하기 때문에 돈 많은 사람들은 너도 나도 투자를 하게 되고 이 때문에 경쟁적으로 가격이 오르는 것이다.

이런 이유로 강남을 비롯한 부자동네와 그렇지 못한 지역 간의 가격차는 시간이 지날수록 점점 큰 차이를 보이고 있다. 이런 양극화 현상은 당분간 이어질 것으로 전망된다.

하지만 점점 심해지는 양극화현상에 변수가 기다리고 있다. 바로 재건축초과이익환수제다. 재건축초과이익환수제는 내년 초부터 다시 시행되기 때문에 그때까지 관리처분인가를 신청한 아파트를 제외하고는 침체국면을 맞이할 것으로 보인다.

▲재건축초과이익환수제가 시장불안의 뇌관으로 자리잡고 있는데

=재건축초과이익환수제는 줄곧 정부를 상대로 기회가 있을 때마다 폐지를 주장해 왔다. 차라리 폐지를 하면 재건축사업이 가능한 아파트 단지들의 가격이 천정부지로 오르지 않는다. 오히려 기간을 정해 놓고 100m 선수처럼 금년 말까지 관리처분신청을 통과한 단지는 초과이익세를 물리지 않고 통과하지 못하는 단지들은 모두 세금을 물리게 하는 방식으로 정책을 추진하니 너도나도 사업을 추진하면서 가격이 오르고 있는 것이다.

그래서 정부는 빨리 도시재생사업 측면에서 시장상황을 파악하고 재건축초과이익환수제를 연기할 것인지 아니면 폐지할 것인지 아니면 또 시장에 상관없이 규제할 것인지 판단해야 할 것이다.

앞으로 도심지의 오래된 주택지를 비롯한 여러 곳에서 도시재생사업이 활발하게 추진 될 것으로 예상한다. 그 이유는 인구는 감소하고 주택공급은 지속적으로 늘어나면 심각한 문제가 발생할 수 있기 때문에 신규공급보다는 기존주택지의 재활용측면에서 매우 필요한 사업이기 때문이다.

▲박근혜 탄핵 정국이 이슈다. 탄핵과 정권교체가 시장에 미칠 영향은

=박근혜 대통령 탄핵안이 2016년 12월 9일 국회에서 가결된 가운데 탄핵 이후 부동산시장에 대한 불안감과 미래에 대한 불확실성이 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 것인지 모두들 궁금해 하고 있다. 결론부터 말하자면 탄핵 가결 자체가 부동산시장에 미치는 영향은 생각보다 크지 않으며 앞으로도 그럴 것이다. 그 이유는 이미 최순실의 국정농단과 정국 불안이라는 이슈 자체가 부동산시장에 미미하지만 일정부분 반영됐고 대통령 탄핵안 가결도 예측가능했기 때문이다.

그러나 탄핵정국은 부동산시장에 불확실성을 증폭시켜 심리적 투자 위축으로 이어질 가능성이 크기 때문에 시장에 영향은 어느 정도 미칠 것으로 보인다. 또한 향후 탄핵정국이 안정되거나 대통령선거가 끝날 때까지는 정부의 부동산정책에 대한 국민의 신뢰성과 연속성에 의문을 가질 수 있다는 점에서 시장은 지속적 불안 상태를 유지할 것이다.

한 가지 지켜봐야할 것이 있다면 오는 7월로 일몰되는 DTI, LTV 규제완화가 연장될 것인지 아니면 다시 규제를 강화할 것인지 그리고 내년 초 시행되는 재건축초과이익환수제 역시 어떻게 될 것인지가 관건이다. 즉 대통령선거는 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것으로 생각하지는 않지만 정권이 바뀜에 따라 달라지는 변수들은 많을 것으로 예상한다.

▲2017년 부동산시장에 대한 전망은

=우선 금년 부동산시장의 이슈와 악재는 △대출규제 △금리인상 △입주량 증가 등이 있다. 이로 인해 신규 분양시장부터 냉각될 것이며 재고주택시장도 거래가 한산하면서 전월세가격은 물론 매매가격도 하락할 것으로 예상된다. 특히, 올해 말 재건축초과이익환수제가 일몰되면서 강남의 재건축시장이 위축될 것이며 이러한 현상과 영향은 강북권까지 미칠 것으로 판단된다.

하지만 정비사업 측면에서 사업추진에 어려움을 겪던 조합들이 신탁사가 참여할 수 있도록 지난해 법이 개정되면서 활발하게 움직이고 있어 활성화를 기대해 본다. 또한 정권이 교체되는 만큼 정책적인 부분이 변경될 변수가 있다.

▲대한부동산학회의 향후 계획에 대해 소개해 주신다면=

=우리 학회는 그 어느 학회보다 더 열심히 활동하고 있다고 자부한다. 지난해에도 국제학술대회 참가를 비롯해 11개의 크고 작은 학술대회를 개최했다. 이를 간단히 소개하면 △도시가치 재창조를 위한 도시재생전략 및 과제 △여소야대 부동산시장 어디로 가나 △도시재생 활성화를 통한 도시가치의 재창조의 주제로 세미나를 개최했고, △저성장시대 주택정책의 과제와 도시재생의 방향 △뉴 노멀시대, 부동산시장 진단과 공간정보 활용방안에 대한 정기 학술대회를 개최했다.

또한 △2017년 부동산시장 변화와 전망 △일반주거지역 종세분화 이전 건축 공동주택의 주거환경개선에 대한 토론회도 개최했다. 지난해 9월 22에는 3박4일 동안 중국 상하이에서 한국, 중국, 미국, 독일, 프랑스 5개국의 부동산 전문가들과 학자들이 참가한 국제 학술대회에 학회는 25명의 회원을 이끌고 참석해 우리 학회의 정경만 회원이 논문을 발표해 최우수 논문상을 받는 쾌거도 이루었다. 금년에는 상반기에 정기학술대회를 포함해 지방학술대회 3번, 하반기 역시 국제학술대회를 포함해 3번을 계획하고 있다.

학회는 활동하는 학회, 회원과 독자가 하나 되는 학회, 더 나아가 국민 누구나 참여할 수 있는 학회를 지양하고 있으며 본 학회의 홈페이지는 누구나 접속해 논문 등 부동산정보를 얻을 수 있다. 부동산학을 사랑하고 부동산분야에 근무하는 모든 분들의 성원과 배려 속에 날로 발전하는 학회, 국민을 위하는 학회, 100년 대계를 약속하는 학회가 되도록 노력하겠다.