공급물량 늘어 급매물 증가로 시장에 빨간불
기존 주택 거래 줄고 극심한 양극화 가능성도

최근 몇 년간 유례없는 활황기를 보낸 국내 부동산시장이 다시 한 번 변화의 기로에 섰다. 정부의 규제 강화와 경기침체, 미국발 금리인상 등의 대내외적인 리스크로 인해 지난해 말부터 부동산시장을 짓누르기 시작한 우울한 그림자가 올해도 짙게 드리울 것이라는 전망이 지배적이다.

본지는 새해를 맞아 △권일 부동산인포 리서치팀장 △김종신 대한주택건설협회 정책상무이사 △김찬호 주택산업연구원 선임연구위원 △함영진 부동산114 리서치센터장 등 부동산 업계 전문가들을 대상으로 올해 부동산시장 전망과 투자 전략에 대해 들어봤다.

전문가들은 대체로 올해 부동산시장이 지난해 보다 둔화될 것이라는 데에 입을 모았다.

매매 시장은 금리상승 압박, 대출규제 강화 등 다양한 부정적 요인으로 하방 리스크가 확대되면서 거래량·가격 모두 위축될 것으로 예상했다. 반면, 임대차시장은 올해부터 입주물량이 큰 폭으로 증가함에 따라 지난해보다 비교적 안정된 모습을 보일 것이라는 의견이다.

▲금리인상·입주물량 과잉·대출규제… 올해 주택시장 ‘3대 악재’

우선 전문가들은 지난해 부동산시장의 특징으로 ‘부양’에서 ‘관리모드’로의 정책 기조 변화를 꼽았다.

김찬호 연구위원은 “지난해 주택시장은 재건축과 신규분양에서 과열현상이 나타나긴 했지만, 재고주택 시장은 상대적으로 안정세를 보인 한 해”라고 평가하며 “특히 공공택지 공급 물량 축소, 주택분양보증 심사 강화 등을 골자로 한 8·25 가계부채 대책은 분양시장을 과열시키는 직접적인 요인이 됐다”고 분석했다.

함영진 센터장은 “정책방향이 ‘규제와 관리’라는 목표는 명확했으나 정확한 시그널을 수요자들에게 전하지 못해 규제책을 내놨지만 시장에서 부양책이라고 혼선을 빚는 사례가 있었고, 정책발표 시기도 실기하는 등 다소 늦게 대응하는 엇박자가 있었다”고 평가했다.

전문가들은 올해 부동산시장을 좌우할 주요 변수로 △1천300조원의 가계부채 △금리인상 우려 △2017~2018년 77만가구의 대량 아파트 입주 △국내 경제 저성장 우려 △정부의 부동산규제 강화 △탄핵 정국 등을 꼽았다.

김종신 상무는 “올해 주택시장에 미칠 가장 큰 변수는 대출규제, 금리, 가계부채를 포괄하는 주택금융정책”이라며 “주택자금 마련에 결정적 영향을 미치는 금융규제의 완화 또는 강화에 따라 주택시장의 기상도가 좌우될 것”이라고 말했다. 그는 특히 “7월 말 종료되는 LTV·DTI 규제완화의 종료 또는 연장이 정부 정책방향을 가늠하는 시점이 될 것”이라고 말했다.

입주물량도 올해 주택시장의 핵심 변수로 지목되고 있다. 올해부터 내년까지 약 77만여가구 아파트가 입주하면서 단기(2년) 물량으로는 1기신도시가 조성된 1990년대 이후 최대치가 될 전망이다.

권일 팀장은 “급격한 아파트 입주물량 증가는 전셋값 하락으로 인한 역전세난, 급매물 증가, 아파트 매매가격 하락 현상으로 이어질 수 있다”며 “수요가 유입되는 곳은 대부분 소화가 되면서 큰 문제없이 지나갈 것이며, 기존 수요가 빠져나가는 지역에서는 상대적으로 가격하락, 위축 현상이 짙어질 가능성이 높다”고 우려했다.

함영진 센터장은 “지난해 정부의 부동산 규제책들이 현재 대출시장과 분양시장을 옥죄고 있고, 최근의 거시경제와 국내 정치적 이슈들 역시 올해 부동산시장에 대한 전망을 어둡게 하고 있다”고 말했다.

▲매매·분양시장 ‘먹구름’… 강남 재건축 ‘맑음’

이같은 부동산시장 악재들로 인해 전문가들 대부분 올해 매매시장이 최근 몇 년에 비해 전반적으로 가라앉을 것으로 내다봤다.

권일 팀장은 “2월까지 시장의 회복세가 더딜 경우 침체는 올해 중반까지도 이어질 수 있다”고 내다봤다.

김종신 상무는 “올해는 전반적으로 주택가격 약세, 신규공급 증가 등의 원인으로 기존주택 거래 감소세가 뚜렷하게 나타날 것”이라며 “특히 마땅한 투자처가 없는 경제현실상 유망지역으로의 쏠림 현상이 나타나 극심한 양극화 현상도 발생할 가능성이 높다“고 말했다.

함영진 센터장은 “서울의 경우 올해 아파트 입주물량 증가분이 지난해에 비해 미미한 수준이기 때문에 매매전환 수요는 크게 빠지지 않을 것으로 예상된다”며 “반면 최근 몇 년간 공급이 집중돼 온 평택·용인·김포 등 일부 수도권 지역에서는 미분양 증가 현상이 나타날 가능성이 높다”고 내다봤다.

지난해 과열됐던 아파트 분양시장도 올해에는 진정 국면으로 접어들 것이라는 의견이 지배적이다.

권일 팀장은 “건설사들이 최근 2년여간 분양물량을 많이 쏟아낸 상황인데다 새해 잔금대출 규제까지 예고돼 있어 공격적인 분양은 어려울 것”이라며 “다만 서울지역의 경우 정비사업 물량이 전체의 80% 이상을 차지하고 있어 큰 영향을 받지 않을 것”이라고 예측했다.

또한 그는 “강남 재건축의 경우 전매가 금지되고 분양승인 과정에서 분양가도 깐깐하게 규제하는 만큼 자금력을 갖춘 실수요자들의 당첨 가능성은 오히려 더 높아졌다고 볼 수 있다”며 “강북 재개발 역시 전매제한이 1년6개월로 확대됐으나 입지 좋은 사업지들이 다수 포함돼 있어 비교적 분양시장은 나빠 보이지 않는다”고 말했다.

김종신 상무는 “‘잔금대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용’ 등 주택금융 규제와 불확실한 대내외 경제 상황으로 올해 분양시장은 진정 국면에 접어들 것으로 예상된다”며 “특히 지방을 중심으로 분양시장이 얼어붙을 우려가 높다”고 전했다.

다만, 그는 “수도권에서 재건축초과이익 환수제(2017년 말까지 유예) 회피 물량이 급증할 것으로 예상되는 만큼, 강남권 재건축시장을 중심으로 분양시장 과열 양상도 일부 나타날 것으로 보인다”고 말했다.

▲입주물량 증가로 전셋값 ‘하향 안정세’

전·월세시장은 입주 증가에 따른 전세물량 증가로 지난해와 비슷한 수준의 안정된 모습을 보일 것으로 예상된다.

김찬호 연구위원은 “올해부터 연간 입주물량이 40만가구 수준으로 크게 증가하게 되며, 이중 상당부분이 전세물량으로 나올 것으로 예상된다”며 “일부 지역에서는 역전세난 현상도 예상되며, 금리인상 등으로 월세화도 둔화될 가능성이 높기 때문에 전반적으로 전세가격 하락 가능성이 높다”고 전했다.

함영진 센터장은 “서울·과천 등 국지적으로 이주를 앞두고 있는 재건축(재개발) 사업장 인근이나 교통호재가 있는 지역 등은 일시적으로 수급불균형을 이루며 전셋값 상승이 발생할 수도 있다”며 “금리인상 및 전세시장 안정여파로 월세화 진행속도는 과거보다 더뎌질 것”이라고 전망했다.