주택비축은행 설립이 필요하다
주택비축은행 설립이 필요하다
  • 김우진 원장 / (사)주거환경연구원
  • 승인 2017.01.12 14:24
  • 댓글 0
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정비구역으로 지정되었지만 사업성이 없어 오도가도 못하는 정비사업장들이 우리 사회의 숙제로 다가오고 있다.

이러한 원인에는 주택시장의 침체도 있지만 재정비사업에 내재된 구조적 문제도 간과할 수 없다. 공사 규모에 비해 이주비나 시공비 등 조달해야 될 금액이 크고, 미분양 리스크도 상존하다 보니 중소 건설업체로서는 함부로 뛰어 들 수 없는 구조에다, 보증 및 PF가 어려운 사업장은 시공사 신용에 의한 사업비 조달이 불가피하므로 메이저 건설사가 재정비 사업을 독식하는 구조이다. 이러한 구조적 요인이 사업성을 가늠하는 공사원가 절감의 걸림돌로 작용했다.

이러한 문제를 완화하고자 정부에서는 ‘뉴스테이 연계형 재정비사업’을 제시했다. 뉴스테이 리츠가 선도매매를 통해 일반 분양분 분양리스크를 해소해 주고, 뉴스테이 연계형 재정비사업장으로 선정된 사업장에 기금보증을 통한 사업비 조달을 지원해 준다. 이로써 시공사는 사업기간의 불확실성, 미분양 리스크, 자금조달 비용의 경감 등을 통해 시공비를 낮출 수 있다.

또한 뉴스테이 연계형 재정비사업장에 선정되면 용적률 인센티브를 부여해 사업의 수익성을 높여 주었다. 이렇게 절감된 비용과 높아진 수익성을 뉴스테이 리츠와 조합원이 나누어 가지게 함으로서 오도 가도 못하는 사업장을 갈 수 있도록 한 것이다.

그러나 뉴스테이 연계형 재정비사업이 현실화 되는 과정에서 몇 가지 문제점을 노정하고 있다. 그 중에서도 첫 번째 꼽을 수 있는 것이 뉴스테이 리츠의 후순위 투자자 확보가 쉽지 않다는 점이다.

뉴스테이 연계형 사업은 리츠가 주변시세보다 낮은 가격(통상 85%)으로 선도매입한 후 8년간을 임대운영한 뒤 매각할 수 있다. 건설기간 4년간은 임대수입이 없으며, 준공 후 8년 임대기간 동안에도 비용을 감안하면 월세로는 거의 배당을 못하는 실정이다.

물론 규모가 몇 천세대에 이르면 규모의 경제에 의해 어느 정도 배당이 가능하나 대부분 일반분양분이 1천세대 미만이므로 규모의 경제가 적용되지 못하고 있다.

또한 8년 후 가격을 확신하지 못하는데 매각차익이 생겨도 선순위 투자자(기금)에 배당하고 남은 이익을 후순위 투자자가 가져가야 한다. 따라서 일반 투자자가 후순위로 참가하기가 쉽지 않은 현실이다.

또한 서울시의 경우 상당수 정비사업장은 상한 용적률에 근접해 있어 용적률 인센티브 효과가 미미한 실정이다.

뉴스테이 연계형 재정비사업은 고비용 사업구조를 개선하고, 일종의 확정지분제 사업이 되므로 선정․결정만 되면 추진과정에서 조합원 분담금 증가로 인한 사업 중단 등의 위험을 예방할 수 있다. 또한 재정비사업이 보다 투명해지며, 이에 더해 임대주택 확보로 주택시장이 안정되는 많은 장점을 갖고 있는 제도이다.

따라서 시행과정에서 나타나는 문제점을 보완해서 정비사업을 활성화시키고, 나아가 주택시장 안정이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있도록 해야 한다.

결론부터 논하면 (가칭)주택비축은행을 설립하는 것이다. 주택도시기금과 국민연금, 타 연기금, 그리고 공사 등 공공의 출자로 뉴스테이 리츠를 설립해서 재정비사업의 일반 분양분을 입도선매 하는 것이다.

이러한 비축은행 설립의 전제는 재정비사업장이 투명하고 전문성 있게 운영돼야 한다는 것이다.

따라서 비축은행이 입도선매하는 사업장은 공공이 공동시행자로 참여하거나 시행대행자가 되어야 한다. 또한 8년 임대기간 동안 발생되는 무배당 혹은 자본잠식의 문제는, 비축은행에 일반 임대사업자 지위를 부여해 4년 후 매각할 수 있도록 하면 매각차익을 조기에 실현시킬 수 있고, 여기에 규모의 경제를 더하면 해결할 수 있다.

비축은행은 주택경기가 과열될 때는 매각을 확대하고 침체될 때는 매입을 확대해 주택경기 조절 역할을 수행할 수 있으므로 금융위기 때의 ‘하우스 푸어’와 같은 문제를 사전에 예방할 수 있는 수단도 될 것이다.

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