도시정비법 제60조 제1항은 “정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다”고 정하고, 제61조에서 “사업시행자는 토지등소유자로부터 제60조제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다”고 정하고 있다.
같은 법 제47조는 “사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다”고 정하고 있다.
조합정관에서 분양신청 조합원이 분양계약 기간동안 계약 체결에 응하지 않는 경우 현금청산자가 된다고 정하는 경우, 이 또한 조합원이 현금청산자가 될 수 있는 방법이다. 현금청산자의 경우에 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따라 수용보상을 받고 정비사업에서 탈퇴할 수 있다.
재개발사업에서 이와 같은 방법으로 현금청산자가 된 자들에 대하여 현금청산자가 될 때까지 조합이 사용한 정비사업비를 분담시킬 수 있는지가 문제되었다.
검토의견
대법원 2014.12.24.선고 2013구19486 판결은 “①분양신청을 하지 않거나 철회하는 등으로 구 도시정비법 제47조 및 조합정관이 정한 요건에 해당해 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원의 지위를 상실한다(대법원 2010.8.19.선고 2009다81203 판결)
②구 도시정비법상 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실했다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급해 반환할 의무가 있는 것은 아니다(대법원 2009.9.10.선고 2009다32850, 32867 판결).
③이러한 구 도시정비법과 시행령의 내용, 형식 및 체계 등에 의하면, 재개발사업에서 조합은 토지등소유자인 조합원에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따라 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있으나, 조합원이 구 도시정비법 제47조나 조합정관이 정한 요건을 충족해 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실해 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 부과금을 부과·징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담해야 한다는 취지를 조합정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한해, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다”고 판시한 바 있다.
현금청산자가 조합원 지위를 가지고 있던 기간에 발생한 조합의 사업비를 부담해야 하는지에 관해 명확하게 판단한 판결로서 의의를 갖는다.
또한 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급해 반환할 의무가 있다고 할 수 없어, 조합원 지위에서 이미 취득한 이주비대출금 이자 상당의 이익을 반환할 의무도 없다(대법원 2009.9.10.선고 2009다32850, 32867 판결).
한편, 예외적으로 ①조합 정관이나 ②조합원총회의 결의 또는 ③조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우에는 부과금을 부과·징수할 수 있다고 판단했는데, 이때 정관규정 등은 어떤 방법으로 부과금을 부담시키는지에 관하여 명시적이고 구체적인 정함이 있어야 사업비를 반환받는 것이 가능하다는 것이다.
이때 정관규정은 “조합원은 정비사업비를 부담한다”는 정도로는 가능하지 않다.
대법원은 “피고의 정관 제10조 제1항 제6호는 조합원이 정비사업비 등의 비용납부의무를 부담한다고 규정하고 있으나, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전에 발생한 정비사업비를 부담한다고 규정한 조항을 피고의 정관에서 찾아볼 수 없다는 사정을 이유로 피고는 원고들에게 협의매도일까지 발생한 정비사업비의 지급을 구할 수 없다”고 설시했다.
따라서 정관 규정을 통해 현금청산대상자에게 정비사업비 지급 의무를 부담시키려면 정관에 이에 대해 명시적이고, 구체적으로 기재되어 있어야 한다.
다만, 위 논의는 재개발사업의 경우에 명시적으로 적용되는 논의일 뿐, 재건축의 경우에도 적용되는지에 관하여는 명확한 법적 결론이 있다고 보기 어렵다.
재건축의 경우 위 판결의 결론과 배치되는 결론을 내린 하급심 판결이 있고, 재개발과 재건축은 조합원자격을 취득하는 방법의 차이가 있어, 재건축의 경우 조합사업에 동의했던 자가 다시 조합사업에 반대하는 내용이라 이를 달리 취급해야 할 것으로 판단된다.
