비강남권 중층아파트는 1천만~2천만원 수준
강북 저층아파트·단독주택도 비교적 부담 적어

올해 말까지 유예되는 재건축초과이익환수제의 적용 가능성 여부를 놓고 재건축조합들의 행보가 양극화되고 있다. 사업시행인가를 득한 현장들은 연말까지 관리처분인가 신청을 위해 속도를 내는 한편 초과이익환수제 적용이 불가피한 곳들은 향후 사업추진 계획에 돌입하고 있다.

환수제가 부활된다는 가정 하에 현재까지 예상되는 개략적인 재건축부담금 규모는 강남 저층 재건축단지의 경우 가구당 1억8천만원, 강남권 이외 지역의 경우 가구당 1천만~2천만원 등으로 상황에 따라 편차가 크다.

전문가들은 강남권 저층아파트의 경우 재건축부담금이 클 것으로 예상되는 반면 비강남권의 중층아파트들의 경우에는 재건축부담금이 예상 외로 크지 않은 만큼 향후 사업추진에 영향이 크지 않을 것이란 분석이다.

▲재건축부담금 변수 많아 단지별로 차이 커

전문가들은 각 단지별 상황에 따라 예상되는 재건축부담금이 달라지는 만큼 대처 방안도 각기 달라야 한다는 주장이다.

전문가들의 예상에 따르면 지역별·단지별 현황에 따라 재건축부담금에서 차이를 보이고 있다. 우선 가장 큰 재건축부담금이 예상되는 현장은 △강남권 저층아파트와 단독주택 재건축 △강남권 중층아파트 △비강남권 저층아파트 및 단독주택 △비강남권 중층아파트의 순으로 분석되고 있다.

우선 서초구 반포동 저층아파트의 경우 가구당 1억8천만원으로 산출된 것으로 알려졌다. 대지지분이 넓고, 분양가가 높아 높은 개발이익이 예상되는 곳이다.

반면 강북 지역의 한 중층 재건축단지의 재건축부담금을 산출해 본 결과 1천만~2천만원이 나온 것으로 알려졌다. 분양가가 낮아 개발이익이 적은 곳에서는 더 적은 금액이 나오기도 한다. 서울 강북 지역 단독주택 재건축단지의 재건축부담금을 산출한 결과 가구당 73만원이 산출됐다.

▲내년 이후 재건축부담금 내는 단지들 지난 2012년 가격 상승 혜택 볼 것

특히 강남권 이외 지역의 재건축단지들은 부담금이 크지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다. 이유는 재건축부담금 산식에 따른 종료시점과 개시시점의 차이가 적을 것이라는 관측 때문이다.

종료시점의 가격이 낮고 개시시점의 주택가격이 높을 경우 초과이익이 적어 재건축부담금도 낮아질 것이라는 얘기다.

실제로 내년에 관리처분을 수립해 재건축부담금을 내야하는 재건축단지들은 이 같은 혜택이 예상되고 있다. 내년에 관리처분을 수립하는 재건축단지의 경우 2022년 준공해 개시시점이 10년을 거슬러 올라가 2012년이 될 것이라는 설명이다.

전문가들은 2012년부터 주택가격이 상승했기 때문에 그만큼 재건축부담금을 낮추는 혜택을 볼 것이라는 설명이다. 실제로 내년 2018년 관리처분계획을 수립한다고 가정하면, 같은 해 착공 한다는 가정 하에 3년간의 공사기간을 감안하면 2022년 경 준공하게 된다. 이를 10년 전으로 되돌아가 적용하면 2012년이 개시시점이 된다.

이 시기는 침체기를 겪긴 했지만 일정부분 아파트 가격이 많이 올라 재건축부담금 하락 효과를 볼 수 있을 것이라는 설명이다. 현행 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’에 따르면 추진위원회 승인일과 종료시점이 10년이 넘는 경우에는 종료시점으로부터 10년이 되는 날을 개시시점으로 간주한다. 즉 종료시점과 개시시점의 간격이 길어 10년이 넘는 경우에는 종료시점부터 역산해 10년이 되는 날을 개시시점으로 하는 것이다.

▲개발비용 증가해 초과이익 발생 분 크지 않다

재건축부담금이 크지 않을 것이라는 분석이 나오는 또 다른 이유는 재건축사업에서의 지속적인 비용 증가로 개발이익이 크지 않을 것이기 때문이다.

최근 각종 최첨단 건자재 및 단지 특화사업 적용 트렌드로 재건축 비용이 커지고 있는 추세를 감안해야 한다는 것이다. 태양광, 풍력 등 친환경 에너지시설과 함께 전기자동차 전력 시설 등 최신 마감재 도입이 사실상 도심 재건축에 적용되는 경우가 급증하면서 비용 증가 가능성이 높기 때문이다.

아울러 일반분양 성공으로 인해 일정 부분의 개발이익이 발생했다고 하더라도 이를 단지 특화 업그레이드에 활용하는 등 비용 부문을 증가시켜 재건축부담금 발생이 어려울 것이라는 분석도 나오고 있다. 개발이익 산출 과정에서 비용이 늘어나는 만큼 개발이익이 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

한 감정평가사는 “재건축부담금 제도에서는 공제 항목으로써 개발비용을 광범위하게 인정해주기 때문에 산출되는 재건축부담금이 적게 산출되는 구조를 가졌다”며 “개발부담금제도에 따른 개발부담금의 경우 공제 항목은 공사비도 토목공사비에 한하며, 그것도 성토와 절토 등 매우 한정된 비용만 공제하는 반면 재건축부담금제에서는 많은 항목들이 공제된다”고 말했다.

현행 초과이익환수 법에 따른 개발비용 구성 항목에 따르면 개발비용 항목에는 △공사비 △설계감리비 △분양관련 등 부대비용 △교통환경영향평가 등 그밖의 경비 △제세공과금 △기반시설부담금 등 각종 부담금 △공공시설 △토지 △조합운영비 △소형주택건설 관련 비용 등 비교적 광범위한 항목들이 공제되고 있다.