대치 쌍용1, 2차·서초 신동아·방배13,14구역 등 대상
가격 크게 올라 초과이익환수 적용 땐 사업성 저하

올해 재건축시장은 초과이익환수제를 피하기 위해 시공사 선정과 이후 절차 진행에 사활을 걸 것으로 보인다.

특히 서울에서는 사업시행인가을 받은 후 시공사를 선정하고 이후 관리처분계획을 수립해야 한다. 올해 연말까지 관리처분계획에 관한 인가신청을 접수하지 못하면 내년부터는 재건축 조합원 개개인이 얻는 이익에서 1인당 3천만원이 넘을 경우 초과 금액에 대해 최대 50%의 세금을 내야한다.

정부가 유예한 ‘초과이익환수제’가 오는 연말로 종료되는데, 이 때문에 재건축 조합들은 최대한 속도를 내 올해 안에 ‘초과이익환수제’가 적용되지 않도록 승부수를 띠워야 하는 상황이다.

이에 본지는 올해 시공사 선정이 예상되는 재건축 단지와 아울러 시공사 선정 시 흔히 대두되는 단독수주와 컨소시엄 수주에 대해 조합입장에서 그리고 조합원 측면에서 향후 재산가치 측면을 짚어보고자 한다.

▲초과이익환수제 왜 문제인가…연내 관리처분인가 신청 못하면 개발이익 최대 절반 몰수

지난 참여정부 때 제도화된 초과이익환수제도는 전국의 재건축사업을 대상으로 한다. 사업종료시점에서 10년을 역 추산해 10년전 가격과 사업종료 때의 가격을 기준으로 3천만원을 초과한 이익에 대해 환수제를 적용하는 것이다.

단, 이때 정상주택가격 상승분을 감안한 초과이익에 대한 정부의 환수조치로 조합원 1인당 평균 이익이 3천만원을 넘을 경우 초과금액의 10〜50%를 내야한다.

문제는 사업종료시점의 가격이 사업개시 때의 가격보다 많이 올라있다는 것인데, 만약 2020년에 사업을 종료하는 재건축아파트의 초과이익환수 개시시점은 2010년이다. 이 때 지난 2010년은 부동산시장의 장기침체로 들어서는 시점으로 가격이 상당 폭 낮아져 있던 시기다. 

하지만 이후 2014년부터 2016년 말까지 재건축아파트의 가격은 크게 상승했다. 제 2의 부흥기를 맞은 것이다. 특히 강남권 대부분의 재건축대상 아파트들은 과거 2006~2008년까지의 최고가를 넘어선 곳들이 상당수다.

바로 이 점이 재건축조합과 조합원들에게는 ‘비상’이 걸리는 문제다. 초과이익환수제의 개시시점의 가격이 되는 2010년에는 낮은 가격에서 출발해 2020년에는 높은 가격으로 종료된다면 3천만원 이상으로 초과되는 이익은 크고 아울러 환수되는 금액 또한 클 수밖에 없다.

이 문제는 비단 서울 강남만의 문제가 아닌 것으로 나타났다.

한국감정원 한 관계자는 “초과이익환수제도는 전국의 재건축 사업지를 대상으로 한다”며 “이 제도에 적용되는 곳은 서울권과 경기, 부산지역이 가장 크게 대두될 것으로 보인다”고 말했다.

이 관계자는 이어 “조합마다 사업진행 속도가 다르기 때문에 어디는 되고 어디는 안 되고를 진단할 수는 없지만, 1년이라는 기간 동안 조합자체에서 노력한다면 충분히 연 내 관리처분계획 인가 신청이 가능할 것으로 본다”고 전했다.

▲올 상반기 중 시공사를 선정해야 할 핫 이슈 지역은

서울은 여타 지역과 달리 사업시행인가 이후에 시공사를 선정하거나 또는 신탁사를 선정해 건축심의 이후 시공사를 선정해야 한다. 하지만 상당수의 재건축사업지가 조합 자체적으로 꾸려나가길 원해 시공사선정은 사업시행인가 이후가 될 것으로 보인다.

이 부분에서 특히 관심이 집중되는 강남지역 재건축아파트의 경우 서울 강남의 대치 쌍용1차와 2차, 서초구의 신동아아파트, 반포주공1단지1·2·4주구, 방배13, 방배14구역(단독주택 재건축), 송파구의 잠실미성·크로바아파트, 마포구의 공덕1구역 등이 주요 지역으로 꼽히고 있다.

강남구와 서초, 송파, 마포구 지역은 지난 2014년 9월 이후부터 작년 말까지 재건축아파트 또는 지분가격이 크게 상승한 지역으로 초과이익환수의 대상이 될 경우 사업성은 크게 저하될 것으로 보여 이 지역 초과이익 대상 재건축조합은 발 빠른 움직임이 필요할 것이라는 게 전문가들의 판단이다.

남현주 리얼앤리서치 시장조사담당 이사는 “지금은 부동산시장이 어떻게 변할지 가늠할 수 없는 상황이다”며 “지금처럼 큰 변동이 없는 한 연내 환수제의 유예가 끝나는 것은 기정사실로 보인다”고 말했다.

이 관계자는 또 “지금처럼 정치권에서 여당이 아닌 야당의 세가 우세하고 또 조기 대선이 이뤄질 수도 있는 시점에서 재건축초과이익환수제의 또 한 번 유예는 기대하기 힘들 것이다”며 “이를 감안해 재건축 조합들은 올해 바쁜 한해를 보내게 될 것으로 본다”고 말했다.

서울 외에도 경기권과 부산권의 재건축조합 또한 바쁜 한 해가 될 것으로 보인다.

경기권에서는 과천주공10단지가 올해 시공사선정을 계획하고 있어 분주할 것으로 보이며, 부산은 지난해 말 시공사를 선정한 수영구 남천동의 삼익비치타운아파트 또한 가격이 급등했던 시기를 지나고 있어 연내 관리처분계획을 신청하지 못한다면 조합원의 수익은 크게 낮아질 수 있는 상황이다.