재개발사업에서 토지등소유자가 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 발생하게 되면 재개발조합은 도시정비법 제38조에 의거 수용의 방법으로 현금청산자의 부동산을 조합이 취득하게 된다.
수용이란 공익적 사업을 효율적으로 수행하기 위해 부동산 소유자의 의사와 관계없이 적정한 보상을 실시하고 공권력에 의하여 강제적으로 부동산의 소유권을 이전시키는 절차이다.
수용의 효력은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)’ 제45조 제1항에 의거 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
위와 같이 수용개시일에 토지나 물건에 관한 다른 권리가 소멸함으로써 담보물권자에게 불측의 손해가 발생할 수 있으나 토지보상법 제47조에 의하면 “담보물권의 목적물이 수용되거나 사용된 경우 그 담보물권은 그 목적물의 수용 또는 사용으로 인해 채무자가 받을 보상금에 대해 행사할 수 있다. 다만, 그 보상금이 채무자에게 지급되기 전에 압류해야 한다”라고 규정해 담보물권자를 보호하고 있다. 이를 물상대위라 한다.
물상대위란 담보물권의 경우 목적물 그 자체보다는 그것이 가지는 교환가치를 취득하는 것을 목적으로 하는 것이므로 목적물의 가치가 금전 기타의 형태로 변한 때에는 그 가치변형물 위에 그 효력을 미치도록 해 우선변제를 받을 수 있도록 하는 제도이다.
➀ 물상대위권의 요건은 채무자(현금청산자)가 보상금을 지급받기 전 보상금 채권에 대해 압류해야 한다. 압류는 담보권자가 아닌 제3자가 해도 무방하며, 사업시행자가 공탁한 경우에도 위 요건(압류)은 충족한 것으로 본다(대법원 1987.5.26,선고, 86다카1058, 판결).
➁ 물상대위권의 행사방법은 민사집행법 제273조 제2항에 의거 담보권의 존재를 증명하는 서류(권리의 이전에 관해 등기나 등록을 필요로 하는 경우에는 그 등기사항증명서 또는 등록원부의 등본)를 집행법원에 제출해 그 채권에 대해 압류 및 추심·전부명령을 신청하거나, 다른 채권자에 의해 경매 등 강제집행이 진행되는 경우에는 배당요구종기까지 민사집행법 제247조 제1항에 의거 배당요구하는 방법으로 행사하면 된다.
문제는 담보권자가 사업시행자로부터 담보물권의 객체인 부동산이 수용재결로 진행된다는 것을 통지를 받지 못해 물상대위권의 행사에 나아가지 아니하면 우선변제권은 상실하고, 다른 채권자가 그 보상금으로부터 이득을 얻었다고 하더라도 담보권자는 이를 부당이득으로서 반환청구 할 수 없으므로(대법원 2002.10.11,선고, 2002다33137, 판결) 담보권자에게 불측의 손해가 발생할 수 있고, 사업시행자가 손해를 배상해야 할 문제가 생길 수 있다.
공익사업을 위한 수용의 경우 토지보상법 제14조(토지조서 및 물건조서의 작성), 제15조(보상계획의 열람 등), 제16조(토지소유자 및 관계인과의 협의) 등 관계인(담보권자)에게 사전 협의 및 통지를 하도록 규정하고 있어 사업시행자가 통지를 하지 않은 경우 손해배상 책임이 발생 할 수도 있다.
또한, 토지보상법 제34조 제2항을 보면 토지수용위원회는 재결서를 토지소유자 및 관계인에게 송달하도록 되어 있고, 재결서를 송달하지 않아 담보권자가 물상대위에 나아가지 못해 손해가 발생하면 토지수용위원회가 손해배상책임이 있다(대법원 2014.12.11,선고, 2014다200237, 판결).
그러나 재개발사업을 위한 수용의 경우 공익사업과는 다르게 도시정비법 제47조 제1항이 정한 기간(현금청산기간) 내에 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않은 경우 토지보상법상의 손실보상에 관한 협의를 별도로 거칠 필요 없이 수용재결 신청을 할 수 있다. 그러므로 공익사업을 위한 수용에 선행하는 손실보상협의 및 사전절차를 정한 토지보상법 제14조, 제15조, 제16조 등이 도시정비법 상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용되지 않는다(대법원 2015.12.23,선고, 2015두50535, 판결). 따라서 재개발사업의 시행자는 담보권자에게 법률상 통지할 의무가 없고 또한 토지수용위원회에서 재결서를 송달하도록 법률상 규정되어 있으므로 손해배상책임은 발생하지 않을 것이다.
하지만 수용재결 신청 전에 사업시행자가 담보물권자에게 물상대위권을 행사하라는 통지를 하여 권리 보장에 도움이 되도록 하는 것이 바람직할 것이다.
