분쟁 줄이겠다는 본래 취지 무색 시행 전에 문제점 색출해 보완해야
법률을 쉽고 체계적으로 만들어 분쟁 저감을 유도하겠다던 취지의 도정법 전부 개정이 도입 초기부터 반쪽자리 개정이라는 논란에 휘말리고 있다. 새로 도입된 제도가 환영받지 못하는 한편 법 시행과정에서 노출된 만성적인 문제들도 이번 법 개정에서 개선시키지 못했다는 지적이 나오고 있다.
내년 2월 이후 이 같은 지적이 현실화 될 경우 국토교통부는 법 시행 후 곧바로 또 다른 도정법 개정에 나서야 하는 궁색한 상황에 처해지게 된다.
▲분양신청 전 종전자산평가 결과 공지, 현금청산자 양산 제도로 변질 우려
분양신청 전 종전감정평가액과 개별 분담금 통지 의무제 도입이 현금청산자를 양산시키는 제도로 변질될 것이라는 지적이 나온다. 분양신청 전에 종전감정평가액과 개별 분담금 통지로 자신의 분담금을 확인한 조합원들이 대거 현금청산을 신청해 사업성이 더욱 하락하는 악순환이 반복될 것이라는 우려다.
이에 따라 분양신청 단계에서 종전자산평가액 및 개별 분담금을 확인한 후 분양신청을 했을 경우에는 향후 절차에서 번복하지 못하도록 해 사업의 안정성을 뒷받침해야 한다는 지적이다. 사업시행인가 후 지속적으로 조합원이 현금청산자로 돌변하는 탈출구를 계속 열어둠으로써 일반분양 물량 급증으로 미분양이라는 살얼음판을 걸을 수밖에 없기 때문이다.
김래현 법무법인 산하 변호사는 “기존 제도에서 분양신청 철회 및 관리처분인가 후 분양계약 체결 절차를 통해 조합원에게 분양을 받을지 현금청산을 할 지에 대한 선택 가능성을 열어두었던 것은 분양신청 단계에서 조합원들이 구체적인 정보를 취득하지 못한 것에 대한 후속적인 지원 방안의 일환으로 도입된 제도”라며 “새 법 시행에 따라 분양신청 단계에서 분양대상자별 종전자산평가 결과 및 개별 분담금의 추산가액 등이 통지될 경우에는 조합이 계약 미체결자를 대상으로 계약 체결 이행을 강제하도록 하는 등 현금청산자 증가를 방지하는 후속적인 조치가 뒤따라야 한다”고 말했다.
▲현금청산자의 세입자 전세보증금도 조합이 책임지는 건 부당
정비사업의 시행으로 이주를 진행하는 경우 임차인의 임대보증금 등을 조합이 책임지도록 하는 규정의 문제가 개선되지 못했다는 지적이 일고 있다.
새 법 제70조에서는 “계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다”고 밝히고 있다. 구법 제44조 제2항에서도 “임차권 등의 권리자인 임차인은 계약을 해지하고 보증금 등 금전의 반환청구권을 사업시행자인 조합에게 행사할 수 있다”고 규정하고 있다.
즉 조합으로서는 그 임대차에 관해 아무런 계약관계나 이해관계가 없음에도 불구하고 단지 사업시행자라는 이유만으로 임대인을 대신해 임대차보증금 반환채무를 부담하게 돼 조합의 재산권을 중대하게 침해하는 불합리한 규정이라는 설명이다.
특히 현금청산자에 대한 구상권 청구 규정이 없다는 점이 지적되고 있다. 동법 제3항과 제4항에 따르면 조합은 임대인인 토지등소유자에게 구상할 수 있고 구상이 불가능할 경우, 해당 구상권을 근거로 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있도록 규정하고 있지만, 이는 결국 귀속될 대지 또는 건축물이 있는 분양대상 조합원에게만 해당하기 되는 규정이라는 것이다.
결국 귀속될 대지 또는 건축물이 없는 현금청산대상자에게는 조합이 구상권을 행사할 수 없다는 게 모순이다.
윤영현 법률사무소 정비 대표 변호사는 “위 조항의 모순점을 해결하기 위해서는 조문의 해석상 조합에게 임대차보증금 등 금전반환청구를 할 수 있는 임차인은 조합이 그 구상금을 확보할 수 있는 분양대상조합원의 세입자로 한정해 해석해야만 한다”고 지적했다.
▲김영란법 적용대상 아님을 명확히 해야
도정법에 김영란법의 적용대상을 명확히 하는 규정도 넣어야 한다는 지적이다. 지난해 12월 국민권익위원회 등 TF에서 김영란법 적용대상이 아니라고 했지만, 사법부의 최종 판단이 없어서 현재까지도 김영란법 적용이 매듭지어진 것은 아니라는 것이다.
김향훈 법무법인 센트로 대표 변호사는 “국민권익위 측에서 정비사업이 김영란법 적용대상이 아니라고 판단한 상황을 감안해 볼 때, 이번 도정법 개정에서는 뇌물죄 적용에서만 공무원 의제한다는 점을 명시하고 조합장과 임원들은 김영란법 적용대상이 아님을 명확히 해야 한다”고 말했다.
