서울시의 10년 주기 ‘도시·주거환경 계획’ 발표 주목하라!
서울시의 10년 주기 ‘도시·주거환경 계획’ 발표 주목하라!
  • 신대성 전문기자
  • 승인 2017.02.16 14:06
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조합·추진위 승인 이전에 주택 구입 바람직
정비사업 시공자 선정 이슈에 집값 요동치기도

‘인서울(In Seoul)’이라는 말이 있다. 이 말은 주로 고등학생들 사이에서 많이 쓰이는 단어인데, 서울 내 중상위권에 속하는 4년제 대학을 가리켜 ‘인서울’이라 부른다. 인서울은 전국의 고등학생을 포함한 재수·삼수생들 모두가 들어가기를 희망하지만 그 만큼 어렵다는 것을 의미하기도 한다.

서울 내에 집 한 채를 마련하는 것도 그렇다. 서울은 우리나라에서 가장 집값이 높은 지역이고 이는 강남의 특정 아파트뿐만 아니라 평균적으로 계산해도 서울 내에 집 한 채 마련한다는 것은 여간 어려운 일이 아니다. 들어가기도 어렵지만, 한번 벗어났다하면 웬만해서는 다시 들어가지 못하는 곳, 역시 서울 하늘아래 내 집 마련이라는 말도 있다.

하지만 누군가는 서울에서 집을 장만해 살고 있고 또 인서울하는 사람들이 있다. 집을 마련하는 방법, 특히 집을 상대적으로 저렴하게 마련하는 방법은 법원경매 등 여러 가지가 있겠지만 또 다른 하나는 ‘남들이 보지 못하는 시각’으로 접근하는 재건축·재개발주택을 구입하는 방법도 있다.

오래되고 낡은 주택이 어떻게 수억원 또는 수십억원을 호가하는 것인지에 대해 일반수요자들은 의아해하는 경우도 있지만 잘 들여다보면 의외로 쉽게 서울 내에 내 집을 마련하는 방법을 찾을 수 있다.

지난해 정부가 11.3(11월 3일)부동산대책을 발표한 이후 서울 강남권 재건축아파트를 중심으로 가격이 보합세를 유지하다가 최근에는 1억원 넘게 하락하는 아파트가 나타나고 있다. 이 시기에 일반 수요자들은 집값이 떨어지면 집을 살 수 있을 거라고 생각하지만, 이 시기 주택거래량이 현격히 낮아지는 것은 떨어지는 집값이 얼마나 하락할지 모르기 때문에 선뜻 용기를 내 주택구매에 나서지 않기 때문이다.

상식적으로 생각해도 계약할 때 가격과 한두 달 후 이사하는 입주시점의 가격이 더 떨어질지도 모르는 상황에 선뜻 계약에 나서는 사람은 많지 않다. 하지만 분명한 점은 집값은 들쑥날쑥해 떨어지면 또 언제 그랬나싶게 오르는 게 집값의 변죽이다.

이는 부동산 비수기에 집 장만을 하지 않으면 결국 전세나 월세로 눌러 앉게 되는데, 이 가격 또한 비수기에 더 요동친다는 것을 과거 수년간의 학습을 통해 알고 있다.

때문에 부동산 하락기에 접어들게 되면 반드시 집을 사야 하는 시기를 점검해 적절한 때에 매입에 돌입하는 것이 집을 통한 ‘인서울’을 할 수 있는 방법이 될 것이다. 이에 ‘인서울’을 할 수 있는 몇 가지 방법을 알아보도록 한다.

▲재건축을 활용한 ‘인서울’ 기본계획 발표 시점 이전이 좋지만 그 지역 어딘지 몰라 문제

서울의 재건축사업은 아파트의 경우 준공기간에 따라 다르지만 대략 30년이 지나야 재건축사업이 가능하다. 이 시기부터 사업을 추진할 수 있다는 말이지, 재건축사업이 완료된다는 얘기는 아니다.

재건축사업은 아파트와 단독주택재건축 두 가지로 구분되며, 아파트는 공동주택, 단독주택재건축은 말 그대로 단독주택이지만 집의 토지면적이 넓은 지역을 말한다. 전문용어로 호수밀도라고 하는데, 1만㎡(1ha, 1헥타아르) 내의 호수밀도가 60이상이면 재개발, 이하면 재건축으로 구분되는데, 일반수요자가 자세히 알아야 할 부분은 아니다.

중요한 점은 재건축사업은 반드시 서울시에서 ‘도시주거환경기본계획’을 10년 주기로 발표하는데 이 때 해당지역이 포함되면 가격이 급등하게 된다는 점이다. 주택의 유형에 따라 다르겠지만 통상 2배 이상 오른다고 보면 된다. 사실 이 점만 본다면 서울 내에서 집을 가장 싸게 장만할 수 있는 시기는 이 때라 할 수 있다.

하지만 문제는 극비사항이라 이곳이 어디인지를 모른다는 것이며, 또 하나는 사업이 완료된 후 아파트에 입주하는 시기까지 대략 10여년이 걸린다는 점이 문제라 할 수 있다. 두 번째로 비교적 저렴한 내 집 마련 시기는 조합설립추진위원회가 승인되기 이전에 해당지역 주택을 구매하는 것인데, 이 시기에는 사업성이 좋은 곳일수록 임시 추진위원회 몇 곳이 난립하기도 하고 주민들은 ‘뭔가 되나보다’라는 생각으로 인해 집값에 거품이 낄 수 있어 신중한 접근이 필요한 때이기도 하다.

이 이후 시기는 사업의 진행정도에 따라 집값이 오름을 알 수 있는데, 특히 사업인가 전후까지는 공통되게 나타는 현상이라 할 수 있다. 재건축 사업의 절차를 보면 앞서 얘기한 기본계획 수립과 추진위원회 설립(승인), 조합 설립, 사업(시행)인가, 관리처분인가, 착공, 준공 순으로 진행되는데 과거의 사례를 볼 때 각각의 단계가 진행될 때, 대략 10~20%의 집값이 상승한다고 보면 쉽다.

남현주 리얼앤리서치 전무이사는 “재건축 ·재개발의 경우 부동산시장의 변화에 따라 다르지만 사업의 진척도에 따라 주택가격이 오르는 현상이 나타나는 것이 일반적이다”며 “내 집 마련을 원하는 수요자는 매입의사결정 시점의 부동산시장 상황과 또 해당 사업지의 사업절차 등을 면밀히 검토해 의사결정을 하는 것이 좋다”고 말했다.

남 이사는 또 “재건축·재개발사업은 시장 상황에 따라 사업의 진척도가 크게 차이가 난다”며 “시장이 호전되면 사업이 빠르게 추진되지만 시장 하락기에는 속도가 더딘 점을 감안 할 때 자금사정의 여유 유무에 따라 재건축·재개발구역의 주택매입을 고려하는 것이 좋다”고 조언했다.

▲재건축·재개발 시공자 선정시기 ‘이슈’로 인한 가격 상승 현상 나타나

‘부동산은 호재 따라 가격이 움직인다’는 말이 있다. 호재가 있는 곳 주변에는 늘 집값급등 현상이 나타나기 때문이다. 교통이나 학군, 편의시설 생활 인프라 등의 호재가 발표되면 인근 지역 주택은 가치 상승으로 오를 수밖에 없다.

재건축·재개발사업에서의 호재라 하면 ‘시공자 선정’도 빼놓을 수 없다. 재건축·재개발사업에서 시공자 선정이 갖는 의미는 거대한 자본력을 가진 동반자를 등에 업게 됐음을 의미하며, 이는 사업이 보다 쾌속으로 추진될 수 있는 기반이 마련됨을 얘기한다.

결국 시공자 선정은 그 자체로 이슈가 되고 가격이 한바탕 요동치는 시기이기도 하다. 즉, 사업시행인가 전후의 시기에 해당 아파트나 단독주택을 매입하는 것도 좋은 방법이라 할 수 있다.

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