토지보상시 협의의 상대방
토지보상시 협의의 상대방
  • 김준호 / 글로벌GN 대표 행정사
  • 승인 2017.02.21 10:15
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 

으뜸재개발조합은 감정평가를 마치고 보상금 산정 후에 협의를 하려고 한다. 그런데 공유재산인 토지, 대지권인 토지, 합유토지인 종중·교회·마을재산 등 복잡한 소유관계의 청산대상자가 많이 있다.

나정비 조합장은 이런 복잡한 소유관계의 협의의 상대방이 누군지 궁금하고 확인도 할 겸 김공무 행정사를 불러서 질문을 한다.

“김공무 행정사 우리조합은 유난히 공유, 합유, 대지권 등 소유관계가 복잡한 청산대상자가 많이 있어요. 그럼 조합은 누구와 보상협의를 해야 하나요? 너무 복잡해서 궁금하기도 하고 이번 기회에 김공무 행정사가 정확하게 설명 좀 해주세요.”

그럼 이제부터 협의의 상대방 중에 공유, 합유, 총유의 협의의 상대방 등에 대해 정리해 보겠다.

1. 공유토지, 구분소유적 공유토지

결론은 공유자 전원이 협의 대상이다. 대법원 판례 98두6067에 이하면 “수인이 각기 한 필지의 특정부분을 매수하면서도 편의상 공유지분등기를 경료함으로써 각자의 특정부분에 관한 고유지분등기가 상호 명의신탁 관계에 있는, 이른바 구분소유적 공유토지라고 할지라도 명의신탁된 부동산이 대외적으로 수탁자의 소유에 속하는 것이니 만큼, 일반 고유토지와 마찬가지로 한 필지의 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 공유지분 비율에 따라 안분해 각 공유지분권자에 대한 보상액을 정하여야 한다”고 했다. 따라서 구분소유적 공유토지의 경우에도 공유자 전원과 협의해야 한다.

2. 대지권인 토지

1). 구분소유의 대상인 건물의 일부와 그 대지권이 다 같이 취득 목적물이 된 경우에는 구분소유자가 협의 대상이다.

2) 구분소유의 대상인 건물은 필요없고 대지권인 토지만 필요한 경우는 분리처분 가능한 규약을 제정하거나 토지 분리 등기를 한 후에 그 소유자가 협의의 대상이다.

3. 합유토지

합유자 전원이 협의의 대상이다. 합유는 등기상 공유와 달리 합유로 표시되므로 유의해 협의하고 특히 재결신청시에도 지분 표시없이 누구누구의 합유토지로 신청한다.

4. 총유토지

1) 종중재산 : 통상 종중의 총무나 회장과 협의하나 계약체결시에는 등기부등본, 토지대장 등의 공부를 받아 확인하고 종중정관, 총회의사록, 본 재산의 처분결의서를 공증 받아 제출하게 해야 한다. 또한 대표자에게는 인감증명서 등을 징구해 계약토록 한다.

2) 교회재산 : 교회의 담임목사나 대표장로 등과 협의하는 것이 통상이다. 또한 계약체결 시에는 유지재단 명의와 개별교회 명의의 재산일 때 징구 서류가 다름에 유의한다.

①유지재단 : 등기부등본, 토지대장, 법인등기부등본, 법인의 대표자 인감증명, 문체부장관의 재산처분인가서, 본재산처분에 관한 이사회의사록, 정관 등

②개별교회 : 등기부등본, 토지대장, 정관, 재산 처분결의서로 공증을 받은총회의사록, 대표자 개인의 인감증명서 등

3) 리, 동 등의 마을재산 : 주민전체의 총유에 속하나 단체의 성원이 고정되지 못하는 특수성이 있다. 그래서 의결 정족수나 의결자체에 흠결이 많다. 그러므로 협의에 의한 취득보다는 재결에 의한 취득을 하는게 실무상 합리적이라고 본다.

4) 법인소유 토지 : 법인의 대표와 협의한다. 계약체결시는 재산처분을 증명하는 이사회의 결의서가 반드시 첨부돼야 한다.

지금까지 나정비 조합장이 궁금했던 복잡한 소유관계에 대한 협의의 상대방에 대해 간략히 알아보았다. 여기서 좀 더 자세한 사항은 다루지 못했으니 해당 조합에선 업무 담당자와 잘 확인하고 업무처리 하길 바란다.

<문의 : 02-517-1778>

Tag
#N

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.