투자자가 항상 바라는 ‘고수익의 딜레마’
투자자가 항상 바라는 ‘고수익의 딜레마’
  • 신대성 전문기자
  • 승인 2017.02.16 14:18
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당신은 투자자인가 투자자가 아닌가. 정확한 답을 말하자면 국민이면 누구나가 ‘투자자’라는 점이다. “나는 아니다”라고 강하게 부정하고 싶을지도 모르지만 은행에 자기 자본을 넣는다는 행위조차도 투자라고 말할 수 있다.

그렇다면 모두가 투자자라는 전제아래 다시 묻고 싶다. “당신은 고수익을 원하는가 원치 않는가”이 질문에 100이면 100 모두가 “고수익을 원한다”라고 답할 것이다.

방법은 ‘어떻게 고수익을 얻는가’이다. 주식투자를 하면서 고수익을 창출하는 투자자도 있고, 펀드를 통해 수익을 만들어내는 사람도 있을 것이다. 하지만 중요한 점은 금융투자를 통해 높은 수익을 창출하는 것은 일반 개미인 경우 그리 쉽지 않다.

그러면 부동산은 어떤가. 이 또한 “쉽지 않다”라는 말이 어울릴지 모른다. 다만, 중요한 점은 부동산을 통한 수익창출은 금융투자보다는 개미가 수익을 창출해 내기에 훨씬 쉽다는 것이다.

이렇게 생각해보자! 직장에서 월급을 받는 소득자가 자기 여유자금이 1억원이 있다고 가정해보자. 이것을 은행 예적금에 넣었을 때, 1년간의 수익률은 얼마나 될까. 연 2%의 금리를 적용한다고 해도 세금을 포함해 200만원이다. 1억원이 200만원의 추가 수익을 만들어내는 셈이다(물론 15%의 이자소득세를 제외한 경우다). 그러면 이것을 부동산에 투자했을 때를 생각해 보자.

실제 서울의 강남과 강북 그리고 수도권의 재건축대상 아파트를 시뮬레이션 해봤을 때, 은행 예적금에 낮으면 10배, 많으면 수십배의 수익이 가능하다는 결과가 나왔다. 대상아파트로는 강남지역에는 서울 서초의 삼호가든3차아파트와 서초무지개아파트, 강북에는 노원구의 상계주공8단지아파트, 수도권에는 과천의 과천주공6단지아파트, 광명시의 철산주공8단지아파트를 대상으로 조사를 했다.

조사기간은 지난 2014년 9월부터 2016년 10월까지로 약 2년간의 가격 움직임을 조사했다. 이 결과 놀라운 결과를 도출할 수 있었다. 2년간의 수익이 높게는 투자액의 100%에 가까운 수익을 발생시킨 것이다. 특히 강남지역 아파트가 수익이 높았고 수익률 또한 컸다.

우선 서울 서초구의 삼호가든3차아파트 전용면적 82㎡의 경우 지난 2014년 9월 시세는 9억1천500만원(KB부동산시세 상위평균가 기준)이었다. 이것을 처음 구입할 때, 100% 자기자본으로 구매할 수도 있지만 LTV(주택담보비율) 60%를 적용해 은행권에서 차입할 경우의 금액은 5억4천900만원이며, 여기에 2년 동안 부담해야 할 금융이자는 모두 2천745만원이다.

그리고 2016년 10월까지 상승한 가격은 12억9천만원으로 지난 2년간 3억7천500만원이 상승한 셈이며, 이자 손실을 제외한 전체 수익은 3억4천755만원이 된다. 이로 보면 1년간의 투자 수익률은 무려 47.48%가 되며 2년 수익률은 94.96%로 거의 100%에 육박한다는 점을 알 수 있다.

하지만 만약 자기자본인 순수 투자액 3억6천600만원을 연 2%의 은행에 적립했다면 2년 수익은 고작 1천460만원에 그쳤다는 것을 감안한다면 지금의 부동산투자는 투자자에게 절대적으로 필요한, 선택이 아닌 필수요소가 되는 것이다.

그렇다면 강북지역은 어떨까. 강북 특히 서울 노원구는 서울의 대표적인 고밀도단지로 주로 소형아파트가 자리하고 있는 곳으로 유일하게 상계주공8단지만이 재건축사업을 추진하는 곳이다.

이곳의 전용면적 32㎡의 지난 2014년 9월 시세는 1억9천만원이었다. 이 아파트를 당시 구입했다면 역시 같은 비율의 LTV를 적용해 은행으로부터 1억1천400만원을 차입한 후 수반되는 자기 자본은 총 7천600만원이다. 즉, 7천600만원이 순수 투자액이 되는 셈이다.

금융차입으로 인해 2년간 부담해야 하는 이자는 총 570만원으로 상계주공8단지는 2016년 10월 가격이 2억4천750만원인 것을 감안하면 이자를 제외한 수익금은 총 5천180만원이다. 순수 투자액 7천600만원과 대비해 1년간 34.08%의 수익률을 기록한 것이며, 또 2년간은 68.16%의 수익률이 발생했다는 것을 알 수 있다.

재테크를 하는 사람들이 주로 하는 말이 있다. “항상 먹던 밥만 먹는다”라는 말인데, 이것은 자기 본인이 가장 잘 아는 그래서 스스로 판단하고 결정할 수 있는 것만 투자를 하고 그곳에서 이익을 얻는다는 것이다. 금융투자가 익숙한 사람은 항상 주식이나, 펀드 또는 그 밖의 금융상품을 이용해 돈을 번다.

하지만 앞서도 언급했듯 지금 상황에서 금융상품을 이용해 돈을 벌기란 쉽지 않다. 필자와 아는 한 금융권 임원 또한“지금시대에 금융상품을 활용한 투자는 쉽지 않다”라고 말할 정도로 30년 가까이 금융권에 종사한 전문가조차 이런 말을 내뱉으며, 부동산투자를 공부해야 한다는 생각을 한다는 것이다.

그렇다면 앞으로의 노후를 또는 암담하기만 한 내일을 슬기롭게 헤쳐나가는 방법은 뭘까를 고민할 때, 지금은 부동산투자가 최고의 답이라는 점은 위의 실 사례를 통해 충분히 설명됐을 것으로 보인다.

다만, 작금의 시기는 보합세를 유지하고 있고, 또 금융권이 신규대출금리를 올리고 있어 내 집 마련에는 시기를 들여다 볼 필요는 있다는 점을 명심해야 할 것으로 보인다.

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