2017년 주택시장은 상수보다 변수가 많을 것으로 예상된다. 그만큼 불확실성이 크고 위험요인이 곳곳에 산재해 있기 때문이다.
무엇보다 미국 트럼프 내각의 출범은 경제뿐만 아니라 주택시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히 미국우선주의에 따라 보호무역주의가 강화되고 자국의 이익을 위한 경제 및 외교정책을 강행할 경우 직간접적으로 국내시장에 미치는 영향은 가늠하기 어렵다. 이와 더불어 국내 정치적 불안 정국도 주택시장에는 부정적일 수밖에 없다.
대내외적인 불확실성이 확대되는 가운데 올 한해 전국 주택매매가격은 수도권의 미미한 상승 영향으로 보합(0%)선을 유지하고 주택전세가격은 입주물량 증가 영향으로 국지적 역전세 가능성이 있으나 0.4%수준의 미미한 상승세를 보이면서 안정된 시장을 유지할 것으로 전망된다.
특히 2015년에 기 공급된 물량의 본격적인 입주가 하반기에 집중되면서 시장부담이 증가하고 지역시장에서는 주택가격 하락, 투기과열 논란, 수분양자의 본격적인 주거이동 및 자금조달 문제, 역전세난에 따른 전세금 리스크 확대 등 서로 다른 방향의 이슈가 복합적으로 나타나는 한 해가 될 것으로 보인다.
주택산업연구원에서 주택사업자를 대상으로한 조사와 시장인식, 2017년에 예상되는 금리영향 등을 복합적으로 종합해 분석한 결과, 올 한해 주택공급은 지난해 대비 10~20% 감소하면서 인허가 58만1천호, 착공 55만9천호, 분양 38만6천호 수준이 될 것으로 전망된다.
최근 지속된 공급급증 현상은 어느 정도 둔화될 것으로 보이지만, 2015년과 2016년에 이미 공급된 누적물량은 여전히 시장부담으로 작동할 수밖에 없다. 특히 준공(입주예정)물량이 지난해 대비 11% 정도가 증가한 60만6천호 수준에 이를 것으로 추산되는데, 전세가격 상승이 둔화되면서 임차시장의 가격안정화에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
그러나 일부지역에서는 전세가격이 하락하면서 역전세 문제가 발생할 수 있어 이에 대한 세심한 모니터링 체계를 만들 필요가 있어 보인다.
최근 3년간 이어져 온 주택거래 100만건 시대도 멈출 것으로 보인다. 2011년 수준으로 회귀하면서 94만건 수준의 주택거래가 있을 것으로 전망되지만, 주택시장을 둘러싼 많은 변수들의 움직임에 따라 시장의 방향은 가늠하기 어려워질 수도 있다.
불확실성 극대화의 시대로 그 어느 해보다 정책집행이 어려울 수 있어 주택사업자나 소비자 모두 의사결정에 신중해져야 한다.
주택산업연구원에서 다양한 의견조사를 통해 선정한 올 한해 주택시장의 5대 영향 변수는 대출규제, 금리, 가계부채, 공급량, 입주량이다. 이 중에서 영향력이 가장 큰 변수는 대출규제, 금리, 가계부채를 포괄하는 ‘주택금융정책’으로 지난해에 이어 당분간 주택금융정책의 강도와 속도에 따라 주택시장 방향이 달라질 수 있다.
특히 올 한 해는 국내외적으로 금리 영향 확대가 예상되는 해이다. 따라서 주택사업자와 소비자는 정부의 주택금융정책 방향을 고려한 의사결정이 필요하다. 가계부채 규모와 국내 경제상황을 고려할 때, 급진적인 금리인상은 어렵지만, 중장기적으로 금리인상과 금융규제가 불가피하기 때문에 저금리 기조 속에서 추진하던 주택사업 방향과 주거소비는 재검토해야 한다.
주택수요 감소와 리스크 확대로 불안한 장세를 이어가고 있는 주택시장의 안정적 관리를 위해 올 한 해 정부가 집중해야 하는 것은 본격화되는 입주시점에 국민들이 분양받은 신규주택으로 원활히 주거이동할 수 있도록 충분한 입주지원과 시장환경을 조성하는 것이다.
또한 2년째 이어진 공급 증가가 지속되지 않도록 철저하게 공급관리를 주도하고, 주택금융정책의 규제 강도를 합리적인 수준에서 결정하는 것이 매우 중요하다. 이에 실패하면 주택시장은 물론 경제상황까지 더 어려워질 수 있음을 간과해서는 안된다.
