분양계약 미체결을 전제로 현금청산 대상에 포함 가능할까
분양계약 미체결을 전제로 현금청산 대상에 포함 가능할까
  • 안광순 대표변호사 / 법무법인 산하
  • 승인 2017.02.28 15:33
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도시정비법에서는 분양계약을 체결하지 아니해서 현금청산 대상자가 될 수 있다는 규정을 두고 있지 않다.

그러나 판례는 조합 정관에서 관리처분계획인가 후 조합의 분양계약 체결 기간 중 분양계약을 체결하지 않는 경우 분양권을 상실하고 현금청산 대상자에 해당한다는 취지의 규정이 있는 경우 해당 규정을 유효라고는 보고 있다.(대법원 2011.7.28.선고 2008다91364 판결),

분양계약체결에 관한 정관 규정을 두고 있는 경우에도, 대법원은 “정관 제45조 제5항은 조합이 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하는데도 그 분양계약 체결 의무에 위반해 분양계약을 체결하지 않은 조합원을 현금청산 대상자로 한다는 의미로 해석하는 것이 타당하다. 그리고 조합이 사업진행상 여러 가지 사정으로 조합원들에게 분양계약체결 자체를 요구하지 않은 경우에도 그 규정에 따라 관리처분계획인가 후 30일 이내에 분양계약 체결이 이루어지지 않았다고 하여 모든 조합원들이 현금청산 대상자가 된다고 볼 것은 아니다.

원심판결 이유 및 기록에 의하면, 위 피고들은 원고의 분양신청 안내에 따라 2005.9.말경부터 2005.10.말경까지 분양신청을 했을 뿐 분양신청기간 내에 분양신청을 철회하지 않은 사실, 원고는 조합원들의 분양신청을 근거로 관리처분계획을 수립한 후 2006.6.9. 관리처분총회의 의결을 거쳐 2006.12.27. 관할 행정청으로부터 관리처분인가를 받은 사실, 그런데 원고는 설계를 변경해 사업시행계획 변경인가를 받을 필요성이 있어 조합원들에게 분양계약 체결 자체를 요구하지 아니한 사실을 알 수 있다.

그렇다면 위 피고들과 원고 사이에 단순히 이 사건 관리처분계획인가 후 30일 이내에 분양계약이 체결되지 않았다는 사유만으로 위 피고들이 현금청산 대상자가 되었다고 볼 수는 없고, 또 위 피고들이 분양신청을 철회한 사람에 해당해 현금청산 대상자가 되었다고 볼 수도 없다”고 판시했다.

조합이 조합원들에게 분양계약체결 자체를 요구하지 않은 경우에는 조합 정관에서 분양계약 체결에 관한 규정을 두고 있다 하더라도, 실제 분양계약 절차에 나아가지 아니했다는 사정만으로 분양신청을 철회한 자와 동일하게 현금청산 대상자로 볼 수 없다고 판단했다.

나아가 서울행정법원은 분양계약 체결 절차가 진행되지 않은 조합원이 재건축조합에 현금청산금청구의 소를 제기한 사건에서 “재건축조합이 현재 분양계약 체결기간을 통지하지 않고 있어 현금청산 대상자가 발생할 여지가 없다는 점, 재건축조합이 현금청산금의 지급을 거절할 것이라는 특별한 사정을 인정할 수 없는 점” 등을 들어 권리보호이익이 없음을 이유로 소를 각하한바 있다.

한편, 분양계약체결 절차는 도시정비법에 정해진 정비사업의 절차에 필수적인 것도 아니다. 이에 관해 학계에서는 분양계약은 법상 강제된 제도가 아니라 조합이 분양대금을 선납할 조합원의 의무를 확보하는 기능으로서 정비사업 현장에서 널리 활용되고 있을 뿐이라고 보고 있다.

분양신청을 한 소유자가 향후 조합이 분양계약 절차를 시행하면 분양계약을 체결하지 아니할 것이라고 주장하면서 명도 의무를 이행하지 않는 사안에서, 조합이 분양계약 체결을 시행할지 또는 어느 시기에 시행할지는 전적으로 조합의 선택에 따른 것으로, 정관 규정이 분양계약 체결 절차를 어느 시기에 시행해야 하는지에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 분양계약 시점을 예정하고 있지도 아니한 것을 전제로 장래 어느 시점에 분양계약체결 절차가 시행되는 경우에 분양신청까지 한 소유자가 분양 계약을 체결하지 아니할 것이라고 해서 바로 현금청산 대상자의 지위가 인정되는 것은 아니다.

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