비상식적인 ‘잣대’ 로 분양보증 거부 … 정비사업 비상
업계 “대표적 독점 폐해 … 보증기관 경쟁 체제 도입을”
“인근 단지보다 10% 이상이면 고분양가”라는 HUG(주택도시보증공사)의 이상한 논리의 제도가 지속적으로 정비사업에 고통을 안겨주면서 보증기관의 경쟁체제 도입이 시급하다는 지적이 나오고 있다.
HUG의 분양보증 독점 시스템이 이 같은 행정횡포를 가능하게 하고 있다는 이유에서다. HUG는 지난해 개포주공3단지 분양보증 과정에서 분양가 하락을 요구하면서 행정 갑질 비난을 받았지만 이 같은 행태가 여전히 지속되고 있다는 지적이다.
이와 관련해 업계는 HUG의 분양보증 독점 기반을 개선해야만 개포주공3단지 분양보증 거부와 같은 비상식적인 일들을 해결할 수 있다는 입장이다.
▲10% 분양가 기준, 구체적 근거 없어
업계에서는 HUG가‘인근단지 분양가보다 10% 이상이면 고분양가’라는 비상식적인 기준을 이해할 수 없다는 입장이다. 정부 및 공기업의 정책은 많은 사람들에게 공감대를 형성할 수 있도록 상식적이어야 하는데, 이번 HUG의 정책은 이 같은 상식적 수준을 넘었다는 것이다.
분양 보증은 건설사가 공사 도중 부도나 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없을 때 보증사가 사업을 대신 완료하거나 분양대금을 환급해주는 제도를 말한다. 현재는 공공기관인 HUG가 독점으로 분양보증을 하고 있는데, HUG가 분양승인을 하지 않으면 20가구 이상을 분양할 수 없기 때문에 건설사는 분양가를 내리거나 사업을 접어야 한다.
지난해 HUG는 개포주공3단지 재건축사업 주택 분양보증 신청 건을 거부했다. 인근 아파트 분양가보다 10% 정도 높은 경우를 고분양가로 판단하는데, 개포주공3단지는 앞서 분양한 개포주공2단지보다 14% 높은 수준이라는 게 HUG의 입장이었다.
당시 개포주공3단지 재건축사업 시공자인 현대건설이 신청한 3.3㎡당 분양가는 4천310만원이다. HUG에 따르면 이 분양가는 6월 기준으로 강남구 3.3㎡당 평균 분양가격인 3천804만원보다 13% 높고, 3개월 전 분양한 개포주공2단지 3.3㎡당 분양가 3천762만원보다 14% 높다는 것이었다.
분양가 상승을 근거로 분양보증을 못하겠다는 HUG의 변명은 보증금액이 너무 커지면 HUG가 감당해야 할 보증 규모 리스크가 커질 수 있다는 점이다.
당시 HUG 관계자는 “고분양가가 타사업장으로 확산될 경우 HUG의 보증 리스크가 커질 수 있어 분양보증을 승인하지 않기로 결정했다”고 밝혔다.
▲업계 “대표적인 독점 폐해… 보증기관 경쟁체제 도입해야”
건설업계는 이 같은 HUG의 설명을 “말도 안 되는 궤변”이라고 꼬집으며, HUG의 분양보증 독점 시대를 정리하고 경쟁체제를 도입해야 한다고 지적했다. 그동안 강남권에서 고분양가 논란 속에 분양이 지속됐지만, 과거 어느 때에도 이 같은 이유를 근거로 분양보증 불가 가능성을 내놨던 적이 없었기 때문이다.
실제로 개포주공2단지 재건축 아파트 ‘래미안 블레스티지’의 전용면적 85㎡ 이하 분양가의 경우 3.3㎡당 평균 4천300만원으로 개포주공3단지 디에이치 아너힐즈와 비슷한 수준이라는 지적이다. 게다가 앞서 분양한 반포동 ‘반포센트럴푸르지오써밋(4천40만원)’, ‘반포 래미안 아이파크(4천240만원)’, 잠원동 ‘신반포자이(4천290만원)’도 3.3㎡당 전체 평균 분양가가 4천만원이 넘는 고분양가가 계속됐지만 분양보증 승인을 거부 당한 적이 없다는 것이다.
정비사업 업계는 국토부의 우회적 분양가 규제라며 반발하고 있다. 업계는 “정부가 직접분양가 규제에 나서기 어렵자 국토부 산하기관인 HUG를 통해 간접적인 분양가 규제에 나서고 있는 것”이라며 “이번 상황을 잠자코 본다면, 또 다시 이 같은 분양보증을 무기로 분양가 규제에 나서려 할 것”이라고 말했다.
업계는 이와 관련해 “이번 HUG 문제에 대한 가장 근본적인 해법은 분양보증 시스템에 민간 기업을 참여시킴으로써 경쟁 체제를 만드는 것이다”고 말했다.
▲HUG의 분양가 규제, 부유한 외부투자자에게 이익 몰아줘
HUG의 억지 분양가 규제에 따른 개발이익 이전의 정당성 문제도 제기된다. 사업주체로서 조합원이 당연히 누려야 할 이익을 HUG의 분양가 규제로 인해 현금 동원력이 있는 소수의 부유층이 가져간다는 지적이다. 특히 11.3 대책과 같은 금융규제가 지속되고 있는 현재 상태에서는 이 같은 특성은 더욱 두드러질 것이란 전망이다.
박종필 주거환경연구원 부장은 “현재 지속적으로 운영하고 있는 HUG의 이상한 분양가 규제는 조합원과 서민들이 배제된 채 부유층을 위한 정책으로 전락하고 있다”며 “이번 HUG 사태로 인해 현행 분양보증 제도의 한계가 드러난 만큼 경쟁체제 도입 등 대책 마련이 시급하다”고 말했다.
